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Tienes el modelo de carta ACTUALIZADO para la reclamación de la cláusula suelo acogida al Real Decreto-Ley 1/2017 de 20 de enero de 2017 en ESTE ENLACE.
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RECLAMA LA CLÁUSULA SUELO DE TU HIPOTECA Y RECUPERA LO COBRADO DE MÁS
Gracias a las recientes bajadas del Euribor, alcanzando mínimos históricos del 0 %, la gran mayoría de las familias y empresas que tienen una hipoteca, están viendo reducida su cuota hipotecaria mensual.
Si, en tu caso, el importe de las cuotas mensuales no está bajando, posiblemente estés sufriendo la llamada “cláusula suelo”. Esta cláusula la incluyó el banco en tu escritura pública de préstamo hipotecario, probablemente, sin ofrecerte la debida información y sin cumplir con la normativa sobre transparencia.
Por ello, el Tribunal Supremo, desde el 2013, así como las Audiencias Provinciales de todo el territorio nacional, en numerosas resoluciones dictadas, concluyen que la cláusula suelo es abusiva, si no ha mediado la correspondiente información y transparencia con respecto al cliente bancario.
Además, la cláusula suelo rompe el principio de reciprocidad que subyace en todos los contratos, pues convierte el préstamo a interés variable, en un préstamo a interés fijo sólo a la baja, en detrimento del consumidor, y en beneficio exclusivo del banco.
Ante ello, sólo cabe reclamar judicialmente la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de todas las cantidades pagadas de más.
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Debido a que los bancos están perdiendo en casi todos los procedimientos judiciales, están proponiendo acuerdos, también abusivos, a los afectados por cláusulas suelo, accediendo a no aplicarlas, pero sin devolver lo cobrado indebidamente, y obligando al cliente a renunciar a emprender acciones legales.
Igualmente, algunos bancos están dejando de aplicar la cláusula de manera unilateral, con el objetivo de que el cliente no reclame judicialmente nada. No obstante, en estos supuestos, se puede exigir igualmente la devolución de lo cobrado abusivamente por el banco.
Gracias a la colaboración de nuestros Abogados y Abogadas expertos en la materia que prestan sus servicios en todas las Comunidades Autónomas, podemos ofrecer un servicio de asesoramiento gratuito, así como dirigir el procedimiento judicial para reclamar el dinero cobrado indebidamente, sin que suponga ningún coste para el afectado.
Aunque no tenemos Abogados/as físicamente en todas las provincias de España, esto no es para nada un problema, puesto que os atenderán y estudiaran vuestro caso igualmente con todas las garantías, bien sea por e-mail o por teléfono, y en el caso de que tras el estudio de vuestro caso sea preciso presentar demanda en Juzgado, la distancia geográfica no incidirá de ninguna forma en el compromiso adquirido, y por supuesto, tampoco para que acudan a representaros el día del Juicio. No obstante, en el momento que se decida el acudir al Juzgado, se os enviará un documento de encargo, en el que aparecerán claramente, y sin letra pequeña, todas las condiciones.
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Buenas tardes, mi pregunta va relacionada con la Clausula Suelo, el primer paso que hice fue enviar una carta atención al cliente del banco donde tengo la Hipoteca (BANKIA), ellos me respondieron que no había nada que hacer y me dieron la dirección para que remitiera mi consulta a Madrid, defensor del cliente, la respuesta ha sido el envió de una sentencia fechada en 22 de Julio del 2011, donde se admite a tramite la ampliación de la demanda presentada por la ASOCIACION DE USUARIOS DE BANCOS, CAJAS DE AHORROS Y SEGUROS DE ESPAÑA, Y POR 333 USUARIOS mas, contra las entidades bancarias.
Habla de que las clausulas suelo no respetan el equilibrio de las obligaciones y derechos de os contratos, no han sido negociadas individualmente sino incluidas por las entidades demandadas, que las denominadas cláusulas suelos son abusivas, etc… Pidiendo que se condene a devolver a los consumidores perjudicados las cantidades a determinar en ejecución de sentencia sobre la base de las cantidades abonadas en exceso consistentes en la diferencia existente entre el tipo de interés pactado y e que haya sido satisfecho en aplicación de la clausula suelo, con los intereses que legalmente correspondan desde que se hubiese abonado.
Se queda en llamar a los afectados en el plazo de 2 meses desde la publicación presente, transcurrido el cual no se admitirá la personación individual de ningún perjudicado sin perjuicio de que estos pueden hacer valer sus derechos o intereses conforme a los artículos 221 y 519 de esta Ley.
Como podéis ver lo único que he obtenido ha sido el envió de una sentencia del 2011, no se muy bien que paso tengo que dar ahora. Espero que podáis ayudarme en el proceso.
Muchas gracias y un saludo..
Hola Marta,
Me parece que te comunican que ya hay una demanda que os afecta a todos los usuarios de bankia por lo que no os pueden responder hasta que termine ese pleito. Si puedes reenvíame este documento de 2011 que te han enviado y te respondo por email.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Buenas tardes, he reenviado el correo q me mandaron como usted me ha pedido, si por alguna causa no puede verlo, avíseme y lo haré de nuevo, necesito saber q hacer..muchas gracias y un saludo.
Gracias de nuevo, la recibí y ya te he respondido por email.
Saludos. Martí.
Hola.
En relación a lo que se comenta de que no es posible, o al menos muy difícil, recuperar las cantidades abonadas anteriores a la sentencia del TS, quisiera poner en conocimiento de todos que ya existen algunas sentencias judiciales de particulares que han reclamado el dinero pagado con anterioridad y han conseguido recuperarlo. Algunos ejemplos son los siguientes:
XXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXX
Independientemente de que se trate de excepciones y casos aislados, lo cierto es que sirven de precedente jurídico para animarse a reclamar lo que es de cada uno y no quedarnos con los brazos cruzados.
Un saludo
Buenas tardes, me dirijo a ustedes para ver si me pueden aclarar una duda.
El otro día le pregunté a la directora de la sucursal (cajamar)porque no me quita la claúsula suelo de una hipoteca que tengo para reformar un local y ella me dijo que las hipotécas por inversión no se quitan y que el tribunal supremo solo ha dicho que se quitarán las de vivienda habitual.
¿es cierto ?
Hola,
No es cierto. ¿Pero que esperas de la directora del banco que puso esa cláusula abusiva en tu hipoteca? Sólo te dicen lo que les dicen que digan, y no saben de que hablan…
Te dejo el enlace a una respuesta idéntica que dí la semana pasada a pregunta de María: https://economiazero.com/como-anular-la-clausula-suelo-de-las-hipotecas/comment-page-1/#comment-9372
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Hola.
Tengo una hipoteca firmada en 2005 con el banco gallego. Pago euribor mas 1.50 con un suelo del 3% y un techo del 12%. No tengo en mi poder la oferta vinculante ni recuerdo haberla firmado.
¿Que posibilidades tengo de que me anulen la clausula suelo sin tener que llegar a un proceso judicial? Porque tengo entendido que el banco
gallego pertenecía a novagalicia banco, asi que entiendo que deberían habérmela quitado. Gracias.
Hola Silvia,
Envíales la carta modelo pidiendo que te quiten el suelo en base a la Sentencia del tribunal Supremo y así empezarás a tener posibilidades de ganar.
En cuanto a tu hipoteca, no te preocupes por la Oferta Vinculante (a lo mejor en tu caso no era obligatoria), pregúntate si:
-¿Os ofrecieron otras alternativas de tipo de interés en la hipoteca?
-¿Os informaron de escenarios posibles de evolución de los intereses en el futuro?
-¿Se entiende claramente en tu hipoteca que por debajo del suelo se convierte en hipoteca atipo fijo?
Para terminar de convencerte calcula lo que pagarías al mes si en vez de un 4’5% de intereses que estás pagando estuvieras pagando un 2’55% aproximado que te toca.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
http://www.solagalve.com
PD: Por favor, continúa las futuras consultas en este mismo hilo de conversación en vez de abrir uno nuevo, así nos evitas tener que buscar tus anteriores comentarios entre tantos como tenemos, además de que es mucho más fácil para poder seguir los casos, lo mismo para nosotras, que para ti y las demás lectoras.
Buenas noches,
Tras revisar nuestra hipoteca hemos decidido iniciar los trámites para que nos retiren la cláusula suelo (3,25%). Antes de salir la sentencia del tribunal europeo lo comentamos con el director de nuestra oficina y nos dijo que ellos de momento no estaban obligados y que, si queríamos que nos concediesen una ampliación de años de hipoteca para bajar la cuota, que nos lo denegarían seguro.
Dejamos el tema hasta ahora que hemos decidido reclamar la cláusula suelo y, si es posible, judicialmente lo que llevamos pagado (desde el 2009 no varía la mensualidad). Cómo realizamos el cálculo por si nos compensa reclamar judicialmente?? Estamos pagando 1209€ (quedan 28 años e importe total 265000€). Gracias!!
Un saludo
Hola,
Debes mirar los recibos desde 2009 que es cuando te empezó el suelo. Coge uno por año, mira que EURIBOR había en ese momento (http://www.euribordiario.es/) y aplica el euribor que correspondía mas tu diferencial a la cantidad pendiente de hipoteca en ese momento, verás la diferencia entre uno y otro.
Si necesitas ayuda me envías un correo.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Hola de nuevo
Al hilo de lo que te comentaba de la oferta vinculante te dire que he recibido una carta del banco donde me dicen,que me retiran la clausula suelo y pasare a pagar euroibor mas defirencial,una vez que me lo apliquen ya vere de reclamar todo lo pagado de mas.
Paso a comentarte otra cosa y con otro banco,pedi el contrato y los movimientos de la cuenta que aun mantengo con esta entidad al sac y me llamo el director de la sucursal para hacerme entrega de la documentacion(que son mas de 100 hojas) y veo que me cobran las comisiones de descubierto con distintos nombres y cantidades,pero no se que porcentaje me estan aplicando, pues solo pone la cantidad cobrada.
La pregunta es ¿como se que porcentaje me cobran ?
¿como aplicar las tablas exell?.Pues estoy un poco perdido con esta aplicacion, auque he leido y releido y sigo perdido en este tema.
gracias por la lavor prestada.
Hola de nuevo,
Me alegro de que te hayan quitado voluntariamente la cláusula suelo. Hay mucha gente que no da el paso de enviar la carta y se pierden esta oportunidad, y en tu caso lo han hecho. Felicidades.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
PD Economia Zero: En cuanto a tu pregunta sobre las comisiones por descubierto, hemos procedido a subir tu comentario al post correspondiente, que es este: Como reclamar a los Bancos el cobro indebido de “comisiones por descubierto”.
En cuanto la contestemos te enviaremos un e-mail con el enlace a nuestra respuesta.
Un saludo.
Hola, gracias de antemano por toda la información que dais y la gran ayuda que estais dando a todos los afectados.
Yo ya he dado esa carta a mi banco que es La Caixa por que absorvio a Cajasol y ahora son responsables de esto, pero me han contestado que quitarme el suelo no va ha ser, pero que pueden bajarme el suelo de un 3,5 que lo tengo a un 2, pero tengo que firmar, me parece que estan intentando negociar con migo algo que si pueden quitar, ¿cual es tu opinion?
Muchas gracias.
Hola,
Mírate mi respuesta a José Manuel del martes pasado (17/09/2013 at 09:53) sobre el mismo tema, que mi respuesta es un poco mas extensa sobre lo mismo. Y te digo lo que ya dije, si tu referencia es el EURIBOR deberías estar pagando un 0’550% y ni un 3’5% ni un 2%. Calcula el dinero que eso te significa al mes y verás si te conviene o no.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
http://www.solagalve.com
Primeramente agradecer lo que haces por los ciudadanos, os deseo y estoy seguro que tendreis vuestra recompensa.
Al grano:
tengo una hipoteca con banco popular con un suelo de 4% pago 1100€/mes hace 3 años hice una carta modelo de la OCU,le dije al director haber que pasaba con el suelo y me dijo que su obligacion es que esa carta mia no fuera a ningun sitio y que el banco y el lo mirarian para darme una oferta mejor, automaticamente el dia de pago es el dia 4 del mes, Yo me di cuenta que no cargaron el recibo en mas de 15 dias, les digo que si pasaba algo y me dijeron que habian tenido un error, el director un poco nervioso rapidamente cargo el recibo en cuenta le pregunte que si pasaba algo y el director me respondio «No pero podria pasar» seguidamente me enseñan una carta para que firmemos mi mujer y yo (los titulares)en la cual es como si la hubieramos escrito nosotros y pone:
nombre y apellidos de los titulares
banco popular
fecha
muy sres nuestros:
Me dirijo a Uds. en relaccion con el prestamo con garantia hipotecaria numero x, formalizado en la escritura otorgada ante notario de (Ciudad) don (nombre notario)bajo el numero 48 del protocolo con fecha x del 2004 y por medio del presente les solicito, que teniendo en cuenta la actual situacion de bajos tipos de interes el mercado, tengan a bien reducir temporalmente el tipo de interes minimo aplicable al prestamo el cual se pacto en la referida escritura en el 4% nominal anual, accediendo a establecer dicho tipo de interes minimo durante el periodo comprendido entre el dia x de julio de 2010 y hasta el dia x de Enero del 2011 en el tipo de 3.5 puntos por ciento anual
sin otro particular les ruego suscriban por dupicado del presente escrito en prueba de su conformidad con lo solicitado
Fdo: firma titulares
conforme:
(cuño del banco)
esto es todo: nosotros como borregos lo firmamos
este mentiroso me dijo que pasado este periodo de seis meses me lo volverian a prorrogar,
volvi a reclamar y me dijo que yo reconocia el contrato del notario y que no puede ahora hacer nada lo unico que me ofrece es una novacion y pagar solo intereses 2 años
menos mal que no lo hice, pues la cosa ahora esta peor y ya me hubiera vencido la carencia. El caso es que ahora si que necesito hacer la carencia y temo que si emprendo algo contra el banco este me deniege la solicitud de la carencia
muchisimas gracias
un saludo
Añadir que el techo que tengo en escritura es del 7.5% por lo cual el banco dice que sus hipotecas estan bien hechas
Que puedo hacer? necesito algún consejo
gracias nuevamente
Hola,
Eso no cambia en nada tu situación.
Saludos.
Martí.
Hola José,
Efectivamente el banco puede, a su elección denegar la carencia (a menos que sea un derecho que tengas recogido en la propia escritura de la hipoteca).
Si la solicitud de carencia es mediante un documento cómo el que firmaste anteriormente,puedes hacerlo y demandar después, pero no es la mejor opción.
Si tu cláusula suelo no cumple los requisitos del Tribunal Supremo la mejor opción es demandar lo antes posible al banco para que, al menos, te devuelvan los intereses pagados de mas desde que presentas la demanda.
Por último decirte que en el escrito que te hicieron firmar tampoco estás reconociendo nada que te perjudique. Lo de que estabas «reconociendo el contrato del notario» es una tontería, al firmar no has perdido ninguno de tus derechos para reclamar la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Estimado Martí Solá
Ya he remitido la documentación tal y como me indicaste. Ahora tan solo queda esperar
Ahora te expongo otra duda. He visto en varios foros la posibilidad de reclamar la diferencia de intereses de la claúsula suelo de años anteriores, aunque todo apunta que la única sentencia firme es la del Tribuna Supremo del mes de mayo donde tan solo se reconoce la retirada de la misma (clausula) una vez presentada la demanda. No sé si habrá novedades al respecto
De antemano, muchas gracias por la atención prestada y por el tiempo perdido en atender todas nuestras dudas
Un cordial saludo
Hola de nuevo Jorge,
Puede que haya novedades, aunque dudo que sean del Tribunal Supremo porque los bancos serán los primeros interesados en que no llegue allí el tema de los intereses de nuevo. Sin embargo algunos Juzgados menores si están dando los intereses anteriores a las demandas. De todos modos voy recogiendo información para comunicaros cambios si hay. Yo recomiendo estudiarlo caso por caso cuando os hayan respondido y tengáis intención de demandar. Quedo a vuestra disposición al respecto.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
http://www.solagalve.com
Hola, tengo una hipoteca con caja españa, he ido a la oficina a pedir la oferta vinculante y me dicen que no la firme porque por ley no era obligatoria al ser una hipoteca en la que soy el promotor, ¿esto es verdad?
Ya he mandado la carta de reclamación al servicio de atención al cliente y su respuesta ha sido que no me quitan la clausula, que paso hay que seguir ahora.
Hola,
Tendrías que aclararme primero si eres o no la promotora (que tu construíste la casa directamente) o si te subrogaste en la hipoteca de la promotora (lo mas habitual). También me falta saber la fecha de la hipoteca y el importe. Si me lo envías te respondo por email.
De todos modos aunque no fuera obligatoria la oferta vinculante, si se trata de una casa que compraste o construiste para tu vivienda o segunda residencia, te es aplicable todo lo que digo en mi artículo y puedes pedir que te quiten la cláusula suelo.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Hola de nuevo,
Nosotros somos los promotores,construimos nuestra casa.
La hipoteca la firmamos en mayo del 2008 y el importe fue de 160000 €.
¿Cual es el siguiente paso a seguir después de haber enviado la carta al servicio de atención al cliente de Caja España y haber recibido una respuesta negativa?
Hola de nuevo,
Ya me queda más claro, y te avanzo que puedes reclamar igualmente aunque fueras promotora de tu propia casa. El siguiente paso es reunir toda la documentación para revisarla y, si se dan los requisitos de falta de transparencia, reclamar judicialmente que te quiten la cláusula.
Si quieres que me lo mire yo, envíame sin compromiso un correo a msy@solagalve.com y te diré que documentos necesito ver, así cómo los pasos siguientes.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola, mi pregunta era, a ver si me podria ayudar a encontrar la clausula suelo, quiero decir en que apartado de la escritura esta, si me deja un email se las envio para que me diga donde esta, es que no entiendo mucho. Gracias
Hola,
Mi email es msy@solagalve.com envíamelo y me lo miro.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Buenos días
He leído detenidamente el artículo sobre la eliminación de la cláusula suelo y tengo varias dudas al respecto.
1.- Tengo una vivienda de protección oficial hipotecada con el Banco BANKIA. Escuché en una oportunidad que en este tipo de viviendas las hipotecas no presentan cláusulas suelos. ¿Es esto cierto?
2.- Tengo en mi poder la escritura de la vivienda, no así la escritura del préstamo hipotecario. Esta última, nunca se me entregó. No obstante, sospecho que mi hipoteca presenta cláusula suelo pues observo que, según los justificantes de pago de la hipoteca que me envía BANKIA, los tipos de interés de junio fue de 3,3287, en julio, agosto y septiembre, de 2,7257. Sin embargo me informaron que en el mes de julio el tipo fue de 1,294.
¿Podrían indicarme que pasos debo seguir?
Mil gracias y saludos,
Hola Rubén,
El primer paso es ir a la oficina que te tramitó la hipoteca y pedir tu copia de la escritura de la hipoteca. Si no la tienen ni te la pueden facilitar ves a la Notaría y la pides, además la pagaste tu así que alguien la tiene. Allí es dónde dice si tienes o no cláusula suelo.
En segundo lugar, ya que vas a tu oficina, llevas los últimos recibos de la hipoteca y que te desglosen que interés te han cobrado cada mes.
Así ya sabrás si tienes o no cláusula suelo y cómo actuar.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Buenos dias,
antes de exponer mi caso, quisiera darle las gracias por la labor tan humana que esta haciendo.
Mi caso es el siguiente. He leido y releido mi escritura y creo que el apartado que tengo que poner en la carta para enviar al banco, es el siguiente:
4.- Limite a la Variación del tipo de interés aplicable.- No obstante de lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 3,25%.
Leyendo esto…. pienso que no tengo opción alguna para pedir a mi banco que me quite la clausula suelo, ya que dice » se acuerda y pacta expresamente por ambas partes»… y evidentemente lo firmé, pero sin saber de lo que me estaban hablando y sin tener nociones ni de banca, ni de tipo de interés ni de nada relacionado con el tema.
Yo firmé en 2005, y si recuerdo que me comentó la chica que venia por parte del banco, que mi interés seria variable, con lo que casi me aseguraba que las cuotas me irian bajando conforme pasara el tiempo….
Mi pregunta es la siguiente:
1.- puedo enviar la carta a mi banco, aunque ponga esto?
La hipoteca la tengo con el BANCO POPULAR.
De nuevo, muchas gracias por todo….
Hola Trinidad,
Lo que dice tu hipoteca es lo que dice la de casi todo el mundo incluyendo las que se han anulado. Aunque diga que lo aceptas expresamente el Tribunal Supremo dice que debería haberse añadido un montón de información adicional que asegurara que entendías lo que significaba (mírate mi artículo y verás todo lo que no pone en tu hipoteca que es necesario para que estés bien informada cómo consumidora…). Puedes enviar la carta y te recomiendo que lo hagas.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Buenas tardes,
me pongo en contacto con usted de nuevo para comunicarle que envié la carta al SAC del BANCO POPULAR el pasado dia 24/09, y la tarjeta rosa que me ha devuelto correos con la fecha en la que el SAC la ha recibido es el dia 25/09.
A fecha de hoy aun no he recibido contestación ninguna por parte de ellos, y han pasado los 15 dias en los que me deben contestar, con lo que necesito saber si debo esperar hasta el tiempo máximo que es de dos meses o debo hacer algo mas?
Muchas gracias por todo.
Hola de nuevo Trinidad,
Mi recomendación es que esperes hasta el 25 de noviembre para saber que responden. Aunque lo más habitual es que denieguen quitar la cláusula, cada día salen más sentencias en contra de los bancos, y es posible que su respuesta sea intentar llegar a algún acuerdo contigo. Si se cierran en banda, no responden, o su oferta de acuerdo no te convence, pasado ese plazo ya podrás demandar.
Muchos de vosotros aprovecháis el tiempo de espera para avanzarme alguna información de vuestra hipoteca y sobre cómo la contratasteis, para que os analice las posibilidades judiciales de demandar; si quieres puedes ponerte en contacto conmigo al respecto en mi email y te diré que necesito.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
msy@solagalve.com
hola buenas, yo quiero presentar esta carta al banco, pero tengo alguna duda.os comento, en principio no recuerdo tener la oferta vinculante. ¿que deberia hacer?.
Por otra parte, en mi caso tengo un prestamo puente, osea 2 prestamos, uno mas pequeño y luego el grande, el pequeño con suelo 3,25 y techo 15 y el grande suelo 2,65 y techo 15. con esto ¿sera suficiente para entregar la carta? ¿debo entregar 2 cartas, una para cada prestamo? a y otra cosa, por lo que he leido un prestamo lo tengo con caja laboral y otro con ipar kutxa.
Ahora se han fusionado y se llama laboral kutxa. ¿a quien debo dirijirme en la carta?
muchas gracias por todo, estais siendo de gran ayuda. de nuevo gracias y un saludo
Hola,
Debes hacer dos cartas, una por préstamo. Las diriges las dos a «Laboral Kutxa» y entre paréntesis añades en la carta después de la fecha de la hipoteca: «(firmada con …)». Las puedes enviar a:
Servicio de Atención al Cliente
Apto. F.D. nº2
20500 Arrasate-Mondragón
En cuanto a la oferta vinculante añade a la carta tipo que tenemos el siguiente párrafo:
“Asimismo en cuanto la oferta vinculante que deberían haberme facilitado con antelación a la firma, mediante éste escrito les requiero formalmente a los fines de que me den traslado de una copia de la misma firmada por mi, a cuyos efectos deberán remitirla a mi domicilio.”
Finalmente en la carta de la hipoteca firmada con ipar kutxa añade «Tomen nota también de la Sentencia de junio de 2013 del Juzgado Mercantil 1 de Bilbao que les obliga a anular todas las cláusulas de éste tipo.»
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Buenas noches, me pongo en contacto con ustedes por que estoy interesado en que me revisen mi situación particular sobre dos prestamos hipotecarios que tengo actualmente con la entidad Unicaja.
Mi situación brevemente sería la siguiente:
1º HIPOTECA: En el año 2004, mes de Mayo, firmé un préstamo hipotecario por importe de 196.000 euros a 30 años,y no firme ninguna oferta vinculante (al parecer por normativa no era obligatoria), pero en el año 2008 dicho préstamo lo amplié en capital y en el plazo, es decir, lo amplié a 329.00 euros y a 35 años, y no me ofrecieron ninguna oferta vinculante. El mínimo que se me aplica es un 3,5 % y un máximo del 10%.
2º HIPOTECA: En el año 2010, mes de Diciembre, firmé otra hipoteca por importe de 310.000 euros a 35 años y tampoco firme ninguna oferta vinculante. El mínimo que se me aplica es un 2,75 % y un máximo del 7%.
Actualmente, esta es mi situación con la entidad de Unicaja y hasta ahora he presentado una carta modelo por cada préstamo hipotecaria a la entidad para que me eliminen dicha clausula y he recibido contestación del servicio de atención negándome tal solicitud,hasta ahora, no he dado ningún otro paso hasta recibir de vuestra información.
LES AGRADECERÍA QUE ME INDICASEN LOS PASOS A SEGUIR Y SI CONSIDERAN QUE EN MI SITUACIÓN HAY PROBABILIDAD DE ÉXITO.
UN CORDIAL SALUDO!!!
Hola Javier,
El siguiente paso es valorar en concreto el clausulado de tus hipotecas, y los documentos que tengas, para ver si cumplen o no los requisitos del Tribunal Supremo. Con ello te podré hablar un poco mas concretamente de las posibilidades de éxito en tu situación. Mándame un correo a mi email msy@solagalve.com y te digo que documentos necesito ver.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
En primer lugar agradeceros toda la información que nos dais , así como la facilidad en documentación.
Mi duda es la siguiente:
La clausula suelo en que casos se puede reclamar ?? En mi banco me dijeron que solo se puede reclamar cuando la hipoteca corresponde a la vivienda habitual.
Este no sería mi caso, me gustaria saber si también se puede reclamar cuando la hipoteca está a nombre de una empresa.
Espero que alguién me pueda responder.
Mil gracias por ello
Hola María,
Lo que te dice tu banco no es cierto. Pero ¿que van a decir si son ellos quienes pusieron esas cláusulas y los primeros afectados si las anulamos?
Que quede claro: La cláusula suelo de una hipoteca puede anularse tanto si está a nombre de una empresa cómo de un particular, y tanto si se utilizó para la compra de una primera vivienda, cómo de una segunda, cómo de un local, terreno, etc…
La diferencia radica en que:
a) En caso de un particular o empresa que compró para mera inversión o para disfrute personal (primera o segunda vivienda o terreno, no importa) su protección y reclamación de la anulación de la cláusula se hace a través de la normativa de la protección a consumidores (mucho más favorable para vosotros y la que utiliza la Sentencia del Supremo que comento en el artículo). Esta es la mayoría de consultas que hemos recibido aquí.
b) En caso de empresas o particulares que compraron para hacer uso del bien en su actividad laboral, económica o productiva, la protección va por otro camino un poco menos estricto con los bancos que os exigirá a vosotros de una mayor prueba del engaño sufrido o la falta de transparencia de las cláusulas porque la ley os sobreentiende mas capacitados. Si éste es tu caso debes saber que la Ley General sobre condiciones generales de la contratación también os protege y dice: “nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales o empresarios. Pero habrá de tener en cuenta en cada caso las características específicas de la contratación entre empresas”.
Te recomiendo que presentes la carta al banco que tenemos publicada en economiazero o en mi web (http://www.solagalve.com) porque no pierdes nada en intentar que quiten tu cláusula y porqué, de lo que respondan, también se puede hacer uso a tu favor. Con la respuesta valorar el caso concreto desde el prisma de un afectado empresario y, en su caso, presentar demanda. Quedo a tu disposición si antes de presentarla quieres que me la mire o te eche una mano para hacerla.
Saludos.
Martí Solà.
Mi duda está relacionada con el modelo de carta que hay que enviar al SAC de la entidad bancaria para solicitar la anulación de la cláusula suelo.
Dicha carta debe ir firmada por los titulares de la Hipoteca. Mi duda es si los fiadores o avalistas se consideran titulares y si tienen que firmar la carta.
Gracias.
Hola,
No hace falta que firme nadie más que los titulares. Y si hay varios, con solo uno de ellos también sirve.
Saludos.
Martí.
Buenas e echo una reclamación a bankia por la clausula y dice que me la quitan pero con la condición de hacer un plan de pensiones y firmar un escrito en el que dice que estoy de acuerdo con que quiten la clausula y que no reclamare en un futuro lo cobrado de mas.
Hola,
Aprieta para que no te obliguen a hacer ningún plan y la quiten sin más. Si ofrecen quitarla es porque saben que cada vez el círculo judicial se estrecha más. El tema de renunciar a lo cobrado de más, haz el cálculo de lo que te supone. Yo ya tengo explicado que, aunque lo reclamado de más te lo puede dar algún juzgado (y de hecho ya ha pasado), de salida el Tribunal Supremo lo denegó. En resumen que salvo que sea una cantidad muy grande te vale la pena renunciarlo si te quitan la cláusula, a cambio de ahorrarte un pleito.
Saludos Cordiales.
Martí Solà.
Buenos días.
En primer lugar daros las gracias por ayudar a los ciudadanos ya que hoy en día nos vemos bastante desprotegidos. Mi pregunta es relacionada con las clausulas suelo, tengo una hipoteca con Cajasol que ahora la ha adquirido Caixa Bank, mi hipoteca es sobre un piso de segunda vivienda y al ir al banco a preguntar para lo del suelo de la hipoteca su respuesta fue que no me la quitarían, que si me interesaba me ofrecían rebajarme el suelo en un punto(actualmente tengo un 3.95) pero que tenía que firmar un documento en el que me comprometía a no emprender actos judiciales en este año.
Entonces mi pregunta es si no atiendo a sus peticiones de rebaja y le envío la carta para iniciar el proceso para la retirada de la clausula suelo o sin embargo con Caixa no hay opciones de quitar la clausula suelo y lo único que puedo obtener es la oferta que me ofrecen para «callarme la boca».
Un saludo y muchas gracias de antemano.
Hola José,
No tienes obligación de aceptar su oferta. Si hacen esta oferta es precisamente porque saben que hay muchas sentencias que están eliminando las cláusulas suelo, sobretodo desde la Sentencia que dictó el tribunal Supremo, y esto les afecta directamente!
En tu caso concreto falta estudiar la cláusula de la hipoteca, si te dieron o no Oferta Vinculante y su contenido, si te ofrecieron otros tipos de hipoteca, si te informaron sobre posibles escenarios diversos con ejemplos de lo que ocurrirá si se activa la cláusula, si te advirtieron por escrito que tu hipoteca variable cuando llega al suelo se convierte en fija, si hay suelo pero no techo, si se especificó de forma previa, clara y comprensible el coste, comparado con otros productos de la propia entidad, etc…
En caso de que falte alguna de las circunstancias anteriores (cómo en el 99% de las hipotecas con suelo que he visto) puedes demandar al Juzgado que te la quiten, y desde ese momento pagarás no un 3,95% que pagas cada mes, ni un 2’95% que te ofrecen ahora, sino un 0’550% Euribor mas tu diferencial!
Te recomiendo que les presentes la carta por escrito (el no ya lo tienes) y cuando respondan te plantees demandarles. Quedo a tu disposición al respecto.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Muchas gracias por toda la aclaración Sr. Martí, le voy ha enviar una copia de la hoja de la hipoteca donde viene la clausula suelo y luego enviaré la carta. Una duda, ¿que cree usted que es mejor ir a la oficina y llevar allí la carta o mandarlo directamente por carta certificada?. Muchas gracias por todo
Hola de nuevo,
Si vas a la oficina y te lo cogen y te sellan tu copia te ahorras el envío por correo. Pero a lo mejor te queda mas cerca la oficina de correos…
De todos modos tiene la misma fuerza jurídica hacerlo de una manera u otra.
Saludos.
Martí Solà.
Hola buenas, en primer lugar gracias por el digno trabajo que realizais. En segundo lugar tengo una duda, a la hora de rellenar los datos de la carta.
Tengo una hipoteca subrogada con global caja, y en esta no aparecen los datos de la clausula suelo, solo una reseña de que me doy por enterado de las condiciones de la hipoteca. Si que me consta (porque los consegui por otro lado) que aparecen en la hipoteca que el promotor tuviese con el banco. Dicho esto no se como rellenar el primer apartado o si tengo opciones de pelear esa clausula.
Gracias de antemano.
Hola Ivan,
En la escritura de tu hipoteca ¿estuvo presente algún representante del banco para autorizarla?. Lee la escritura para ver que consta al respecto. Se dan pocos casos, pero a los que tenéis subrogación de hipoteca de un promotor, o un tercero, sin que conste la presencia del banco no os aconsejo demandar.
Si el banco estuvo presente podéis hacerlo, pero se deben valorar bien las otras circunstancias ya que no es la misma situación que la resuelta por el Tribunal Supremo.
Mi consejo es que envíes la carta de todos modos y con la respuesta se estudia el tema. En el primer apartado pon:
«Les remito la presente cómo parte deudora del Contrato de Hipoteca NÚMERO DEL CONTRATO DE LA HIPOTECA TUYA suscrito en fecha DIA de MES de AÑO, por importe de IMPORTE DE LA HIPOTECA euros, sobre la finca inscrita en el Registro de la Propiedad número x de xxxxx, al tomo xxxxx, libro xxxxx de xxxxxxx, folio xxx, finca número xxx, por subrogación de la HIPOTECA NÚMERO DEL CONTRATO DE LA HIPOTECA DEL PROMOTOR suscrito en fecha DIA de MES de AÑO.»
La cláusula suelo que debes poner es la del promotor, porque es la tuya también.
Si quieres, cuando lo tengas hecho me lo remites a mi email y lo superviso. Saludos cordiales.
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Buenas. Gracias por preocuparos por los indefensos.
Yo hice un prestamo con la caja San fernando,la llamada Caixabank hoy. A los cuatros o cinco años lo incremente y en esta segunda escritura me aparece la dichosa clasela y en la primera no.El suelo es 4,25% y el techo 12%.
Hoy mismo he entregado la carta en mi sucursal de mi pueblo CAIXABANK y el director me ha sellado la copia de la carta sin problema PERO me ha sortado el discurso siguiente:
«Tendrás noticias a través de una carta escrita por mi, en representación de la CAIXA.
Pero te comento desde ya que la CAIXA no esta obligada a quitar esta clasula como las edentidade denunciadas,solo lo que puedo hacer es bajarte los intereses un año,si tu (es decir yo)lo amortizo con un plan de pensiones o algo aparecido.
Que yo no tenia derecho a nada de lo que pedia ya que yo habia firmado la escritura en aquel momento.
Yo tan solo le conteste que no hago ni plan de pensione ni nada,le di las gracias y me despedí llevandome mi copia de la carta sellada.
Mi pregunta es:
Como se que mi hipoteca cumple con algunos de los puntos que tu expone en esta paginas.
Si es verda que yo no tengo derecho a que me quiten esta maldita clasula y si es normal que me quieran meter en otra estafa de planes de pensiones o algo aparecido ya que yo tambien le dije que si esta obligado a pagar los dos seguros,un de vida y otro de hogar,que me hacen pagar todo los años sin noticias de niguna clase.
GRACIAS, Espero contestación ya que vivo en un pueblo pequeño y no hay informacón de estos temas, perdona si no me espreso muy bien yo en estos temas esto casi nulo.
Hola Alejandro,
Has hecho bien en presentar la carta, ahora espera a que te contesten por escrito. No des tu brazo a torcer porque te lo diga un director de oficina (entre cuyas funciones está promover las hipotecas de su banco). Si finalmente no presentas una demanda que sea porque no te conviene a ti. De lo que te dice el director no podías esperar otra cosa, no va a morder la mano que le alimenta,¿no?.
La única verdad que dice es que no está obligado a quitar la cláusula voluntariamente, y no lo estará hasta que un juez lo diga. En cuanto a que tu habías firmado la hipoteca solo recordar que las mas de 600.000 hipotecas que quedan directamente afectadas por la Sentencia del Tribunal Supremo, todas ellas también fueron firmadas en la Notaría, como la tuya. La diferencia es que las de CAIXABANC no han llegado a éste Tribunal en una demanda colectiva y, por ello, se van a tener que eliminar una a una por los clientes acudiendo a los Juzgados. En cuanto al texto de las que he visto de CAIXABANC no difiere mucho del que estudió el Tribunal Supremo antes de torpedear las hipotecas de BBVA+NOVAGALICIA+CAJAMAR.
Mi consejo es que con la respuesta por escrito reúnas toda la documentación y estudies demandarles para que te la quiten. Cada día son más los que lo están logrando. Aprovecha para solicitar también por escrito que te den copia de la oferta vinculante y guárdate de firmar nada sin haberlo sopesado antes.
Ponte en contacto si tienes mas dudas. Saludos cordiales.
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Buenos días, no estoy segura si en las dos hipotecas que tengo contratadas con el Banco Santander Central Hispano tengo la cláusula suelo, me he leído las escrituras de ambas y en ningún momento aparece tipo de interés mínimo ni nada por el estilo, necesito saber si alguien sabe si las SUPERHIPOTECAS TIPO MIXTO con un tipo interes actual nomial de 01.4 % CER 01.409% me pone tipo de interés .65 diferencial 0.75.
y SUPERHIPOTECAS TIPO VARIABLE CUOTA VARIABLE EN EURO tipo de interes nominal 02.094, CER 02.114 con un tipo difrerencial 0.594 diferencial 1.5.
con estos datos no tengo muy claro si de verdad no tengo aplicado actualmente el interes correcto, o si bien si que tengo la cláusula suelo, pero no lo estoy viendo en las escrituras.
Saludos,
Katy
Hola Katy,
Por lo que yo sé (y he comprobado) el Banco Santander no ha incluido en sus hipotecas cláusula suelo. Te recomiendo que pidas hora con tu director de la oficina y que te explique que te están cobrando. Toma notas. Después ves un día a ver a tu gestor o abogado de confianza y que te aclaren si todo está correcto.
Saludos.
Martí Solà.
Hola Martí,
Mis dudas son muchas,a causa de la crisis me he visto obligada a hacer reunificación de creditos, ampliaciones de hipoteca,ý la axfisiante novación,en la cual creo tengo la famosa clausula suelo.Todo esto se ha realizado con diferentes bancos ya que cada dos por tres cambian de banco,por lo tanto otra de mis dudas es que no se a quien enviarle la carta SAC.
Gracias.
Hola,
La carta la remites al SAC del banco con el que firmaste la hipoteca. Pon ese nombre en el encabezamiento. Si aquel banco ha cambiado de nombre, pon el nombre actual i al lado entre paréntesis el nombre del banco anterior.
De éste modo ya te servirá.
Saludos.
Martí Solà.
Gracias por la respuesta.
¿te podria enviar la documentación para que la revises y me asesores más a fondo sobre que y de que manera reclamar?
gracias.
Hola Eva,
No tengo inconveniente en que me la mandes, y me lo miro sin compromiso.
Puedes hacerlo a mi email msy@solagalve.com
Algunos me lo habéis mandado por correo a mi bufete:
A la atención de Martí Solà
c/Muntaner, 269, 5, 1
(08021) Barcelona
Saludos cordiales.
Martí.
Hola de nuevo
Al hilo de lo que me decias sobre la oferta vinculante,lo unico que veo yo en la escritura que hable de la oferta vinculante es lo siguiente:
2.- Que no he apreciado discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del prestamo que me ha sido exhibida y las clausulas financieras de la presente escritura.
Esto es lo que pone el notario y es lo unico que habla de la oferta vinculante en toda la escritura.
Gracias por la lavor prestada.
Hola de nuevo Lois,
Pues junto a lo que me comentaste el último día, es una muy buena señal para tu tema. Si tu hipoteca es menor de 150.000€, o es mayor de 150.000€ y firmada con posterioridad a Diciembre de 2007, deberías tener una oferta vinculante firmada por ti con fecha de 3 días antes de la firma del Notario. Si no es así tienes muchas posibilidades de eliminar la cláusula suelo, dado que no se habrán reunido ni los requisitos meramente formales pero obligatorios de información. Todo ello además de lo que comento en el artículo sobre la Sentencia del tribunal Supremo que puede ir a tu favor.
Si es tu caso y lo quieres mirar, envíame un correo con tus datos.
Saludos cordiales
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Hola. Yo tengo una hipoteca con unicaja con euribor mas un diferencial de 1,25, y una clausula suelo del 3% y un techo del 10%. Mi pregunta es a la hora de cger el euribor y el diferencial no llega al 3% minimo, si se me aplica el interes del 3% o el 3% mas el diferencial de 1,25? Y otra pregunta si la escritura es de fecha 8 de marzo y revisable anualmente que mes me debo fijar para saber mi euribor si pone que se coge el del mes anterior?
Un saludo
Muchas gracias
Hola Aitor,
En cuanto a tu primera pregunta, te aplicarán lo que más les resulte a ellos, es decir, el interés mas alto. Si el EURIBOR + el Diferencial no llegan a 3 te aplicaran el 3, si la suma supera el 3 te aplicarán la suma.
En cuanto al mes de revisión será el del año de cumplimiento o el que ponga en la escritura.
¿No has pensado en atacar tu cláusula suelo? mira tu último recibo y en vez de aplicar el 3% aplica el 1’75% que te correspondería sin suelo, y ya verás que rápido te convences para mirarlo.
Saludos.
Martí Solà.
Estimado Martí
Tengo una duda. Recibí ya la respuesta de mi entidad (Caja España) después de remitirles una carta solicitándoles la retirada de la cláusula suelo y la devolución de todo el dinero cobrado de más.
En ese requerimiento no hice constar la sentencia del Tribunal Supremo y en uno de sus párrafos me contestan que no existen sentencias para anular la cláusula suelo además de explicar de la existencia de una oferta vinculante y que se refleja en la solicitud de operación de activo «que planteó en su día».
¿Qua hago? repito la reclamación con el nuevo modelo de vuestra carta o bien comienzo los tramites para ir al juzgado??
De antemano, muchas gracias
Hola Jorge,
Si la respuesta de ellos es posterior a la Sentencia del Tribunal Supremo (9 de mayo de 2013) la carta que presentaste ya te sirve y no hace falta repetirla.(Porque la Sentencia es pública y si no la han querido aplicar es por falta de voluntad no porque no la mencionaras). Sin embargo lo que sí necesitarás antes de demandar es esta oferta vinculante que dicen que firmaste.
Si no la tienes deberás presentar una carta de nuevo a la atención del SAC de tu banco reclamándola. En tu caso, si finalmente tienes que volver a presentarles un escrito para la oferta vinculante, aprovecha y presenta la carta que hemos publicado en éste artículo (la que pide la anulación en base a la sentencia del Tribunal Supremo) y al final de la misma añades el párrafo siguiente:
«Asimismo en cuanto la oferta vinculante que me han mencionado en su respuesta de fecha xx-xx-xxxx, mediante éste escrito les requiero formalmente a los fines de que me den traslado de una copia de la misma firmada por mi, a cuyos efectos deberán remitirla a mi domicilio.»
De este modo haces las dos cosas a la vez y te quedas tranquilo con lo de la Sentencia. Si tienes problemas al hacerla o quieres que le eche un vistazo antes de enviarla, ponte en contacto conmigo en msy@solagalve.com. Cómo tendrás que esperar los 2 meses que tienen de plazo puedes aprovechar para empezar a plantearte la demanda una vez respondan.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
http://www.solagalve.com
Hola Martí:
Soy Miguel, en primer lugar, gracias por la información que me diste anteriormente. Ahora bien, sigo sin pagar de momento, voy a poner la demanda judicial y reclamar lo cobrado indebidamente. La pregunta es que sí a partir de hay, legalmente me pueden desahuciar……?
Y yo a quien desahucio!!!!
NO TENGO DERECHOS Y SI OBLIGACIONES?
Entonces no creo en la justicia. A ver yo no quiero el dinero, simplemente que descuenten por lo menos una parte de la deuda que pueda quitar de lo que me han robado literalmente.
Ellos sí y nosotros no podemos defendernos?
Cuando puedas me das una respuesta, el sábado 14 de septiembre voy hacer una reunión en mi pueblo, para ayudar o asesorar a mis vecinos como reclamar. Por eso les estamos dando vuestro enlace, por supuesto desinteresadamente.
Gracias, Miguel.
Hola Miguel,
Si ya has decido no pagar pese a lo que te comenté, mi consejo sería pagar solamente el capital y presentar la demanda de nulidad de la cláusula pidiendo además, cómo medida cautelar, que se suspenda tu obligación de pago de intereses durante el pleito (no el capital). Si no quieres pagar nada, pediría al suspensión cautelar de todo el pago durante el juicio. Esto complica la demanda pero se puede pedir legalmente (después según el Juez te lo puede dar o no).
De todos modos sería mejor no esperar mucho entre que dejes de cumplir la obligación al pago y el momento de plantear la demanda al Juzgado, para que no parezca que tu demanda de cláusula suelo es una excusa para frenar que te desahucien. En el peor de los supuestos (que se dictara ejecución de la hipoteca y desahucio) se puede pedir en ese juicio que paren la ejecución mientras no se resuelve el pleito de la clausula suelo (no es seguro que lo concedan, pero esto ha sucedido en algunas ocasiones y, si no recuerdo mal, alguien explicó su experiencia en uno de los comentarios anteriores).
En cuanto a lo de tu pueblo, recuerda decirles que la información esta es genérica pero que los casos se deben mirar uno por uno.
Cómo ya he dicho en alguna otra ocasión si sois de una comunidad con más de 10 personas, un pueblo, una urbanización, etc, dónde los casos son casi idénticos o el banco es el mismo, o se contrató todos a la vez y del mismo modo (sobre todo urbanizaciones nuevas que se subrogaron a la hipoteca del promotor, etc…) enviadnos un dato de contacto y os llamaré para comentaros cómo lo hemos hecho en el bufete con grupos grandes para desplazarme dónde estéis y hacer reuniones informativas.
Saludos cordiales,
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Hola,
mi hipoteca suelo ha sido anulada pero sigo teniendo un » contrato de coberturas sobre ella».
Me gustaría saber si va a aumentar lo que pago cada mes por este robo de contrato al haber sido anulada la cláusula suelo, en el banco me dicen que no me lo pueden decir………
Un saludo.
Hola,
La verdad es que no tengo suficiente información para saberlo. Espera el primer mes sin cláusula y mira el recibo para saber que te han cobrado. Ves al banco para que te lo expliquen (una vez lo vean en su propio recibo deberán saber que se ha cobrado, no?).
Si no ves claro lo que te digan podemos revisar ese «contrato de coberturas» que comentas.
Saludos cordiales
Martí Solà.
Hola, he leído un poco de unos y de otros y mi pregunta es la siguiente:
Como puedo saber o en que parte de la documentación pone el tema del suelo y techo?
Muchas gracias de antemano.
Atentamente:
José Antonio
Hola José Antonio,
Decirlo así es un poco difícil porque hay muchos tipos de escritura. Sin embargo, si lo buscas bien, debes encontrar algún lugar que ponga: «Intereses», «Intereses aplicables», «Intereses ordinarios», «Tipo de interés variable»… y dentro de la cláusula algún sitio dónde diga que el interés no podrá ser inferior a XX% o algo muy parecido. De todos modos si tienes un gestor o un abogado de confianza llévaselo y te dirá en un momento si tienes o no cláusula suelo.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Muy buenos días, tengo una hipoteca contratada con Cajasol, ahora absorbida por la Caixa, mi problema es que no entiendo mucho de esto y no se mucho de esto y no se que es o como encontrar la clausula suelo en caso de tenerla, me han revisado supuestamente anualmente la hipoteca los 3 años que llevo pagándola pero jamás me ha bajado pues en la oficina me dicen que lo tengo al mínimo siempre, sin saber siquiera a que se refieren.
Muchas gracias y enhorabuena por tan magnifico sitio web.
Hola Alberto,
Envíame copia por e-mail (msy@solagalve.com) de la escritura y del último recibo pagado, y me lo miro.
Saludos.
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Hola,
tengo dos hipotecas con claúsula un suelo del 4% en Caja 3 (antes en CAI).
Me gustaría preguntarte si, en caso de ganar una demanda, sería posible reclamar el importe pagado de más desde la sentencia del supremo en Mayo. Claro, en caso contratrio, si se aplica el nuevo interés a partir de que se haga pública la sentencia de aquí a un par de años, quizás hasta ha subido ya el euribor y el esfuerzo es en vano.
También querría saber si podría reclamar las dos hipotecas conjuntamente para evitar duplicar los gastos de abogado, tasas, etc.
Por cierto, ¿vale la pena para algo mandar la carta de reclamación al Banco de España?
Ah, y otra cosa, mi banco me ofrece bajar la clausula suelo del 4 al 3% sin más requisito que firmar los papeles correspondientes para que ya no les pueda demandar, supongo que es un buen síntoma de que saben que no tienen muchas posibilidades de ganar… pero el 3% de clausula suelo me parece un insulto.
Gracias por anticipado,
Hola Pedro,
Si que es posible reclamar el importe pagado de más y algunas sentencias posteriores al la del Tribunal Supremo lo están dando. Sin embargo, reclamar la devolución de las cantidades es más exigente que reclamar solamente la nulidad de la cláusula y por ello cuando lo comento soy bastante prudente ya que debe valorarse muy bien cómo hacerlo porque requiere demostrar que hubo mala fe del banco.
Yo la estoy planteando sobretodo en casos en los que la oferta vinculante no tuviera cláusula suelo, o en casos de falta de oferta vinculante cuando esta fuera obligatoria.También en asuntos en los que los intereses son muy elevados y el cliente quiere llegar al tribunal Supremo si no se los dan. Pero no la recomiendo si al cliente no le va a salir a cuenta ya que aumenta las posibilidades de mas recursos. De todos modos se ha de mirar caso por caso.
En cuanto a la aplicación del nuevo interés en las demandas se pide que se haga retroactivamente desde que se presentó la demanda (no cuando se publica la sentencia ) para que así no se pierda el dinero pagado de más durante el juicio.
En cuanto a si se puede hacer conjuntamente la demanda de las dos hipotecas que tienes . Se puede hacer siempre que seáis las mismas partes (tu y el banco).
En cuanto a la reclamación al Banco de España vale la pena si sabes que te van a dar la razón para tener un argumento mas (casos de falta de oferta vinculante o no coincidencia de la misma con la escritura), aunque el hecho de que te den la razón no quitará que debas acudir al Juzgado ya que la decisión del BDE no vincula al banco.
Por otro lado si el BDE dice que no tienes razón lo hace bajo criterios de formalidades cumplidas, pero no tiene que ver con los requisitos del Tribunal Supremo, es decir, muchas veces dicen que no dan la razón pero el Juzgado te la da con la demanda.
En resumen, que si no se cumplen los criterios de transparencia en tu escritura, los dichos por el del tribunal Supremo, no hace falta ir al BDE y añadir mas tiempo a tus prejuicios.
Lo que me comentas de las ofertas al cliente es la última moda porque, cómo dices, ven que van perdiendo las demandas que se les presentan. Juegan con el miedo de la gente a demandar y te hacen firmar a cambio un documento de que renuncias a las acciones judiciales contra ellos.
Si quieres puedes enviarme la documentación y me lo miro, o ponerte en contacto por email a msy@solagalve.com
Saludos cordiales.
Martí Solà.
http://www.solagalve.com
Buenas tardes, lo primero gracias por lo que hacéis, me parece una labor digna de admiración.
Nosotros tenemos una hipoteca a 30 años con la Caixa que firmamos en el año 2008. Nuestra hipoteca está sujeta a las siguientes CONDICIONES PARTICULARES (según pone en la oferta vinculante):
PRIMERA – CAPITAL DEL CRÉDITO
-195.000
SEGUNDA – AMORTIZACIÓN
– A 30 años
– Cuota creciente con un crecimiento anual del 1%
TERCERA – INTERESES ORDINARIOS
– Interés 1ª disposición 6,1% variable sin exceder el 8% ni ser inferior al 4%
– Interés resto disposiciones: 6,1% variable
– Revisión de las cuotas semestral
– Índice de referencia:Euribor-referencia interbancaria a 1 año-media mensual margen:1ª disposición: 0,75, resto de disposiciones margen: 2%
– T.A.E. 1ª disposición: 5,956% resto disposiciones 7,221%, variará con las revisiones del tipo de interés.
Al final del documento hay una nota a pie de página en la que pone que en caso de que el solicitante acepte la oferta, el acreditado tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de crédito hipotecario en el despacho del notario al menos durante los 3 días hábiles anteriores a su otorgamiento.
Cuando salió la noticia de los suelos de las hipotecas llamé al director de mi sucursal y le comenté que me sonaba que mi hipoteca tenía suelo y que si sería posible que se revisara, me comentó que eso sólo se estaba haciendo con las hipotecas en las que no estaba bien explicado el suelo pero que en nuestro caso si estaba bien explicado.
Así que lo dejé estar pensando que no teníamos nada que hacer, pero cuando he visto vuestra página he vuelto a tener esperanzas porque además de suelo tengo techo (según entiendo en lo que he leído de mi hipoteca) y me gustaría que me dijerais si tengo alguna posibilidad de reclamar algo.
Creo que los datos que os he dado son los necesitáis, de todas formas si faltara algo más me comentáis y os lo mando.
Muchas gracias
Hola,
Como has comprobado, pedirle al director su parecer sobre una cláusula que su banco ha vendido y él ha comercializado solo tiene una respuesta: que te diga que todo es legal. Es lo mismo que dicen todos los directores de todos los bancos cuyas cláusulas están eliminando los juzgados, y lo que dijeron los directores de BBVA+CAJAMAR+CAIXAGALICIA antes de que el Tribunal Supremo la eliminara… para que después aun vayan sacando pecho de que la gente estaba bien informada cuando somos la cultura más confiada que existe!
TODAS las hipotecas con cláusula suelo (aunque tengan oferta vinculante firmada) pueden ser anuladas si no cumplen los requisitos que dijo el Tribunal Supremo según comento en el artículo. Dicho Tribunal ya vino a decir que la Oferta Vinculante es solo un formalismo, y que en caso de estar firmada no significa que la cláusula suelo sea correcta (tener la oferta no implica que la cláusula suelo sea transparente) si con la información de la hipoteca no se ofrecieron otros productos, o previsiones de la evolución del mercado, o si está descrita de forma poco comprensible, etc…
En tu caso veo que tienes la cláusula suelo, por lo que puede anularse si no se cumple lo anterior, pero para poder valorarlo en concreto debería ver la hipoteca entera y me deberías decir para que finalidad se pidió (personal o empresarial) así cómo algunas preguntas que te haré respecto a cómo la contratasteis. Aunque ya te avanzo que muy pocas hipotecas con suelo cumplen con los requisitos. Si quieres, puedes ponerte en contacto conmigo en mi email y te digo que necesito sin compromiso.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
msy@solagalve.com
Hola buenas
Mi pregunta es la siguiente:
¿la oferta vinculante ha de estar firmada por el titular de la hipoteca ademas del representante del banco?
Hoy he ido a por ella,pues es la primera vez que la veo y solo existe la firma del banquero aparte de anotaciones en lapiz en la misma.
gracias
Hola,
La única firma necesaria es la del titular de la hipoteca, si no está firmada por el titular no sirve. La única excepción es el caso de que se haya incorporado a la hipoteca (mira tu copia simple).
Saludos.
Martí Solà.
Buenos días, antes de nada dar las gracias por darme la oportunidad de consultar e informarme para poder reclamar la clausula suelo.
Expongo mi caso, firme hipoteca con Cajasol, actualmente Caixabank, y se supone que fui informado de la inclusión de la clausula suelo en mi hipoteca, lo cierto es que cuando me enteré fue a la hora de firmar escritura ya que el notario lo leyó.
El documento donde se me informa de la clausula suelo, bueno no exactamente informar ya que sólo aparece, fue firmado por mi y por el director de la sucursal pero el director de la sucursal fechó de su mano al lado de la firma y la fecha que aparece es de dos días antes de la escritura por lo que creo que no se cumple el plazo legal de los tres días.
Dicho documento se encuentra incluido en la copia de las escrituras que me dieron en notaria. Yo lo que quiero es dejar de pagar los intereses que me están cobrando ahora, tengo el suelo en el 4,25% y el techo en el 15% y no se que hacer ni como hacerlo, gracias y un saludo a todos.
Hola Diego,
Los pasos resumidos son:
1) Enviar la carta con tus datos al Servicio de Atención al cliente de tu banco pidiendo que te quiten la cláusula (es un paso sencillo y no tiene coste).
2) Esperar la respuesta por escrito del banco (unos dos meses) para obligarlo a que se posicione oficialmente o te digan si quieren negociar.
3) Con la escritura, la respuesta, y la documentación que tienes, valorar tu caso concreto para saber las posibilidades de demandar teniendo en cuenta las sentencias que han ido saliendo con posterioridad a la del Tribunal Supremo (de momento en su mayoría favorables a su criterio y alguna incluso otorgando mas de lo que estipulaba el Supremo).
Hasta este punto, el coste es cero y el esfuerzo bien poco, para estar informado.
4) Si en tu caso vale la pena demandar, pues busca alguien de confianza y reclama.
Si tienes dudas de los costes, los documentos, los pasos, etc, puedes mirar en mi web: http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/, si tienes dudas ponte en contacto.
Quedo a tu disposición. Saludos cordiales.
Martí Solà.
Hola, en primer lugar agradeceros vuestra ayuda de forma desinteresada para todos los que estamos desamparados ante la gran mentira de esta sociedad, que es la Banca, y no disponemos de los medios tanto económicos como legales para luchar contra esta injusticia.
Mi caso es el siguiente:
-Firmo hipoteca febrero 2008
-No tengo oferta vinculante, me dan un papel con las condiciones de subrogacion del banco popular,estas condiciones van del 0,65 al 1% mas euribor según vinculación.
-Me aplican un tipo de interés inicial, 6 meses, al 4,5%.
-A partir de esa fecha, previa negociación verbal con mi oficina, me aplican un 0,65 mas euribor.
-En revisión agosto 2010, me aplican un interés del 5%, hay un error y me devuelven los interés de mas hasta el 3,5%, porque según me dicen en mi escritura apartado subrogacion pone que yo me SUBROGO SOLIDIARIAMENTE a la escritura del promotor.
-Solicito dicha escritura, no se si es legal solicitar la escritura de otra persona o empresa, y pone una clausula de suelo del 3,5% y techo del 7,5%. De este apartado no se me informo ni antes de la firma, ni en el momento de la firma, ni después, solo hasta que yo lo solicito.
-Carta al SAC del Banco, previo había hablado varias veces con mi oficina, y me contestan que me he subrogado
solidiariamente ala del promotor.
-Reclamación Banco de España, contestación: en plazo 10 días presentar varios documentos entre ellos la oferta vinculante, ya les había puesto en la reclamación que no tenia oferta vinculante. Por cierto la carta va con fecha 12 de julio, y la recibo el 3 de agosto.
¿Que puedo hacer? He vuelto a hablar con la oficina y me dicen que les haga llegar una nueva carta para tramitarlo desde alli, no se si es para ganar tiempo, porque les comento que estan negociando individualmente con cada cliente para renegociar esta clausula, pero tened CUIDADO, poeque te hacen firmar para que no emprendas acciones legales contra ellos
¿Cuanto dinero, aprox.,me costaria una accion judicial?
Gracias por todo.Saludos
Hola Mariano,
Ya veo que lo tienes todo hecho, y por lo que dices la clausula suelo que tienes es eliminable. Una vez te han respondido que no por escrito, lo que corresponde es plantear una demanda judicial. Que luego te digan que vayas a hablar es para alargar el tema y seguir cobrando unos meses más (según el Tribunal Supremo no se devolverán los intereses de los meses transcurridos hasta la demanda). Si vas a negociar compara su oferta con lo que pagarías al mes de hipoteca sin suelo (en tu caso 1,2%)…
Los costes aproximados y modo de actuar ya los he publicado en alguna respuesta pero para no llenar mucho de dejo el link http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/ si tienes dudas ponte en contacto.
En cuanto a las posibilidades y los riesgos debes saber que la Sentencia del Tribunal Supremo ha puesto muy de cara ganar estos pleitos y ya están saliendo sentencias posteriores a la del Tribunal Supremo que ratifican sus argumentos (incluso algunas dan mas de lo que da el Supremo http://www.inmodiario.com/196/17524/ratificada-sentencia-condenaba-eliminar-clausulas-suelo-abusivas.html )
Quedo a tu disposición si quieres que valore las posibilidades de tu tema mas pormenorizadamente en mi email msy@solagalve.com
Saludos Cordiales.
Martí Solà.
http://www.solagalve.com
Se me ha olvidado la entidad es el BANCO POPULAR, es para darle buena publicidad y avisar a navegantes. Saludos.
hola, soy garante junto con otros hermanos de una hipoteca cuyos titulares son otros 2 hermanos, y adems esta avalada por un piso, el importe fueron 75.000€, tiene CLAUSULA SUELO, pero el banco BBVA dime que no nos la quita poruqe el prestamo no es para primera vivienda. es legal????
Hola Pilar,
A mi parecer no lo es. El Tribunal Supremo no hace distinciones entre primera vivienda y segunda vivienda, por lo que en ambos casos son exigibles los requisitos que explico en mi artículo y que la mayoría de hipotecas con cláusula suelo no cumplen. Sin embargo algunos bancos se van acogiendo a cualquier razonamiento (aunque sea erróneo) para frenar las pérdidas que les ha producido el tener que quitar las cláusulas suelo.
Mi recomendación es que hagas la carta y la envíes al banco para que te responda por escrito. No pierdes nada en hacerlo y les obligas a posicionarse por escrito. Además, si solotienen el argumento que me dices, lo tienen muy mal para defender el tema ya que ellos son unos de los condenados en la Sentencia que comento en el artículo.. Si tienes problema en hacerla quedo a tu disposición en msy@solagalve.com.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
http://www.solagalve.com
Hola, Hace año y medio firmamos una novación de la hipoteca y nos pusieron la cláusula suelo,firmamos a un interés fijo del 4.25 durante los tres primeros años, nuestro banco es bbva, a unos amigos nuestros que también tienen hipoteca en bbva les han quitado la cláusula y les ha bajado la cuota, pero en nuestro caso nos dice la directora que no podemos hacer nada porque firmamos un interés fijo durante tres años y nos queda un año y medio por delante.
¿Esto es así? ¿No hay manera de que me quiten la cláusula y me baje la cuota sin que pase el año y medio?
Gracias de antemano.
Hay que valorar otras cosas ,además de el dinero, y desde aquí se valora el esfuerzo que estáis haciendo para ayudar a tantísima gente.
Hola Eva,
Es verdad, el interés fijo lo deberás respetar ya que así se pactó. De momento solo puedes discutir el variable con clausula suelo que tienes a partir del cuarto año. BBVA ha terminado sacando el suelo de las hipotecas a particulares porque perdió el juicio de la Sentencia que comento en mi artículo, por lo que probablemente no tendrás problema cuando pase el plazo del interés fijo. Lo que si puedes hacer es pedirles que te aseguren por escrito que al termino del plazo no aplicarán la cláusula suelo.
Ya nos contarás. Quedo a tu disposición si tienes dudas.
Martí Solà.
http://www.solagalve.com
Hola Martí:
Yo no entiendo mucho (por no decir nada) de todo esto, por ello te quiero preguntar.
Estuve en mi entidad del banco Santander hace un par de meses y le pregunté al director acerca de si mi hipoteca tenía o no suelo y si podía hacer una reclamación, a lo cual el director me respondió que la entidad no ha cargado en ningún momento suelo a sus hipotecas. Es cierto esto, o han intentado engañarme?…
Un abrazo, y muchas gracias de ante mano por tu respuesta y la desinteresada ayuda que nos aportas.
Hola Yolanda,
Me parece que tienen razón, yo no he visto hipoteca del Santander con cláusula suelo.
De todos modos, y aunque suene a mandato bíblico: La única verdad al respecto está en el redactado de tu hipoteca. Así que cuando puedas coge tu hipoteca y busca que dice sobre el interés aplicable y si dice que hay un mínimo aplicable. Si no lo ves bien, ves a tu abogado de confianza o al gestor que te lo dirá en un minuto (el director del banco no es que no sea confianza, pero al ser parte implicada tampoco terminarás de esta tranquila así que mejor alguien imparcial).
Si quieres me envías por email el texto de tu hipoteca escaneado y te lo miro yo mismo a msy@solagalve.com
Saludos cordiales.
Martí Solà – http://www.solagalve.com
Buenos dias, muchisimas gracias por toda la información y ayuda que nos dais.
Tengo una hipoteca con caixa galicia, me han devuelto ya el dinero de las claúsulas de suelo a partir del 9 de mayo del 2013, pero mi consulta es por qué crees que es imposible que pueda tener carácter retroactivo. He leído esto hace poco:
Un juez de Bilbao declara la nulidad de una cláusula suelo con carácter retroactivo
(LA LEY 17118/2013)
Diario de Noticias, 24 Jun. 2013, Editorial LA LEY
El banco deberá reintegrar al demandante «las cantidades indebidamente satisfechas» como consecuencia de la cláusula, por considerar que le impidió beneficiarse de la bajada de tipos del 3,25%.
El titular del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Bilbao ha declarado la nulidad de una cláusula suelo, con carácter retroactivo, y ha condenado a la entidad financiera, NCG Banco, a abonar a su cliente un total de 11.973,10 euros «indebidamente satisfechos» hasta febrero de 2013, por considerar que le impidió beneficiarse de la bajada de tipos del 3,25%.
El banco deberá reintegrar al demandante «las cantidades indebidamente satisfechas» como consecuencia de la cláusula, «con los intereses» desde la fecha de interposición de la demanda hasta su sentencia, «incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta su pago»
A mí también me gustaría intentarlo y que me devolviesen el dinero de todos estos años. Mi consulta es si sabes cómo podría hacerlo.
Muchisimas gracias y que tengas muy buen día.
Hola Marcela,
No creo que sea imposible, ni creo que el Tribunal Supremo tenga razón en no dar los intereses. Incluso ya hay sentencias que condenan a devolver los intereses una vez han anulado la cláusula. Lo que pasa es que a la hora de recomendar a alguien que presente una demanda debo explicar los pros y los contras, y aunque los pros (el artículo 1303 del Código Civil sirve para argumentar que si se deberían abonar) son importantes, no puedo dejar de informar que el Tribunal Supremo que es dónde puede acabar vuestra demanda si se presentan recursos a la Sentencia, dicho Tribunal que jerárquicamente está por encima de los demás, argumentó que en el caso de bancos cómo puede crearse un perjuicio. Esto es un riesgo que debe valorarse porque un juicio tiene unos gastos, y ganar un juicio en primera instancia pero terminar en el Supremo para discutir los intereses tiene unos costes muy superiores.
Al respecto leía hoy un artículo que os dejo por link: http://cincodias.com/cincodias/2013/06/27/mercados/1372359798_196442.html
Sobre ese artículo, estoy de acuerdo en que es muy posible que las Sentencias que dan los intereses retroactivos terminen en el Tribunal Supremo.
En cuanto a la mención que se hace de que la Sentencia no es Jurisprudencia, hago mención a lo que dice el propio Consejo General del Poder Judicial:
«Es trascendente la reunión de la Sala en pleno para resolver estos asuntos porque, en estos casos, la sentencia que se pronuncia crea ya jurisprudencia, de tal manera que, desde que se dicta, la doctrina que se contiene en ella debe ser seguida por los tribunales inferioresn cuenta que la Sentencia se dictó por el pleno de la Sala.» La Sentencia del Tribunal Supremo que decidió sobre las cláusulas suelo se dictó por el Pleno de la Sala.
Saludos cordiales.
Martí Solà. – http://www.solagalve.com
Hola,
Tengo una hipoteca con Ipar Kutxa (ahora Laboral-Kutxa), con un suelo del 3% y un techo del 15%. Me entere de estas condiciones cuando el notario nos la leyo antes de firmar. Ante mi sorpresa el propio notario (que era el habitual de la entidad) nos dijo que era lo normal y que los tipos de interes no iban a volver a bajar del 3%…
Escribi una reclamacion en febrero de 2009 al Servicio al Cliente de Ipar Kutxa y me respondieron dentro del plazo establecido que su hipoteca era clara, bien explicada y que no correspondia quitar esa clausula.
¿Podria seguir ahora con una demanda o al haber pasado tanto tiempo tengo que volver a reclamar a Atencion al Cliente?
Muchas gracias por tu respuesta.
Un saludo,
Maria
Hola María,
Yo presentaría el nuevo modelo de carta (que hemos publicado aquí) en el que consta la Sentencia del Tribunal Supremo que ha dejado las cosas de un modo mas favorable para que reclamemos. Así deberán responder teniendo en cuenta la situación actual. Además, ya están saliendo Sentencias posteriores a la del Tribunal Supremo y algunos bancos están dando su brazo a torcer. También puede que respondan lo mismo pero lo importante será que si terminas en un Juzgado el juez vea que ya se les informó por el cliente que no se cumplían los requisitos de transparencia necesarios.
Si quieres que te ayude con la carta, envíame tus datos y lo miro sin compromiso.
Saludos cordiales.
Martí Solà. – http://www.solagalve.com
Hola Martí.
Te explico mi caso. Tengo un préstamo hipotecario con Cajasol(ahora Caixabank) de 130.000€ con un tipo de interés nominal anual del 3.95%+ un diferencial de 0.50 puntos no pudiendo ser el tipo de interés resultante tras la revisión inferior al 4.25% ni superior al 15%. Según me informaron en la entidad,mi hipoteca se regula por el IRPH y no por el Euribor.
Al reclamar, personalmente y no por escrito, la eliminación de la clausula me dicen que al regularse por el IRPH sólo me pueden rebajar un 0.50% y durante un año,siempre y cuando contrate con ellos un seguro para crear una vinculación con la entidad.
Me están tomando el pelo verdad?. Qué puedo reclamar?. Gracias!!
Hola Gloria,
Efectivamente el IRPH está mas alto que el EURIBOR, si es el que te cporresponde lo pone el la hipoteca y no se puede cambiar. Actualmente el de cajas está a 3,932% por lo que, si te quitan el suelo, te corresponde un 4,432% (Tipo + Diferencial). No notarás demasiado la diferencia, la verdad.
Lo del seguro es realmente una tomadura de pelo. Te recomiendo que:
1) Presentes la carta por escrito para que te respondan por escrito.
2) Calcula lo que te cuesta el seguro y lo que te ahorras con el acuerdo para saber si te sale a cuenta en algo o mejor reclamar.
Quedo a tu disposición. Saludos cordiales.
Martí Solà.
Hola mi consulta es la siguiente, tengo suelo del 4,95 y techo del 15, le he dado el escrito a mi banco que es la caixa antigua cajasol, y me han dicho que no me quitan la clausula, pero me ofrecen una bajada de un punto, pero con condiciones, un contrato de un año y una renuncia de acciones legales, en fin que me estoy planteando denunciar pero claro me gustaría saber que posibilidades hay de ganar y cuanto me puede costar y si pierdo que consecuencias económicas tendría, un cordial saludo.
Hola Paqui,
Si tu hipoteca está referenciada al EURIBOR no te están ofreciendo ninguna ganga (el euribor está a 0’550% y no a un 3’95% que te quedaría tu interés si te quitan un punto). Además ¿que condiciones te piden añadidas?. Haz el cálculo sobre tu último recibo y verás lo que estás pagando de mas cada mes. Si quieres que te ayude házmelo llegar a msy@solagalve.com y te lo miro.
Los costes aproximados y modo de actuar ya los he publicado en alguna respuesta pero para no llenar mucho de dejo el link http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/ si tienes dudas ponte en contacto.
En cuanto a las posibilidades y los riesgos debes saber que la Sentencia del Tribunal Supremo ha puesto muy de cara ganar estos pleitos y ya están saliendo sentencias posteriores a la del Tribunal Supremo que ratifican sus argumentos (incluso algunas dan mas de lo que da el Supremo http://www.inmodiario.com/196/17524/ratificada-sentencia-condenaba-eliminar-clausulas-suelo-abusivas.html ).
En cuanto a los riesgos dependen de un buen estudio de tu hipoteca en concreto, de los conocimientos del asunto que tenga el abogado que contrates y del Juzgado en concreto, aunque te recuerdo que el Tribunal Supremo está por encima del que juzgará en primera instancia tu tema y ya ha dado las directrices…). Tomar buenas decisiones sobre los puntos anteriores te da muchísimas posibilidades. Hacerlo mal puede significar perder el pleito y que te condenen a pagar las costas del mismo.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Ante todo daros las gracias, tengo una hipoteca con cláusula suelo del 3,5% en CajaMar, y creo que está dentro de los puntos que marcáis para que me la quiten, pero esta hipoteca la saque a nombre de la empresa (una pequeña empresa familiar), y en CajaMar me dicen que todo esto es sólo para particulares. Es cierto? Puedo proceder del mismo modo que un particular?
Gracias.
Hola,
Aunque no seas particular puedes reclamar que te quiten la cláusula suelo por abusiva y por falta de transparencia. Pero los motivos de reclamación no son exactamente cómo los de un particular (se presume que las empresas tienen un poco más de asesoramiento y por lo tanto se es un poco más estricto en sus demandas). Sin embargo hay muchos casos en los que es tan flagrante el abuso y la falta de transparencia o equilibrio entre las partes que podéis reclamarlo perfectamente.
Lo que pasa es que cómo la Sentencia del Tribunal Supremo se refiere a los que actúan cómo particulares, algunos bancos cómo cajamar están negándose a quitar la cláusula, obligando a los clientes ha plantear demanda, porque aunque pierdan van a ganar tiempo y los intereses cobrados de más que transcurran hasta que demandéis. Os aconsejo que estudiéis el caso y reclaméis.
Quedo a tu disposición
Saludos.
Martí Solà.
¡Hola!
Antes de nada, me gustaría agradecerte la posibilidad que brindáis a la gente para solucionar un problema que puede tener un gran peso hoy en día.
Te cuento mi caso: Yo firmé una hipoteca con el Banco Popular hace menos de 1 año y me están aplicando un suelo de un 3’5%. Si bien es cierto que me hicieron hincapié en que la hipoteca tenía suelo (me lo dijeron por activa y por pasiva, para que no pudiera decir que no lo sabía), desde mi punto de vista existen varios factores por lo que podría considerarse dentro del grupo de la «falta de transparencia».
En primer lugar, no me facilitaron la oferta vinculante. Tuve que ir al Notario un viernes cuando se firmaba un Lunes siguiente para revisarla, y ni el notario la tenía. Me la mandaron por correo electrónico el Viernes por la tarde, «y como favor».
En segundo lugar, tengo cláusula suelo (3’5% como dije antes) pero no tengo cláusula techo. ¿Esto no era motivo para considerarse abusiva?
En tercer lugar, me obligaron a contratar un plan de pensiones, a mí y a mi mujer. Junto con el seguro de vida (que contraté con ellos), la nómina y el seguro del hogar (que también contraté con ellos), completaba todas las vinculaciones posibles con el banco, consiguiendo un tipo reducido de un 1’3 + euribor. Con cada producto que contrataba, conseguía una reducción del tipo fijo. Pero, ¿de que me sirve reducir el tipo de interés si luego me aplican un suelo de un 3’5%? Con dicho plan de pensiones, solo consigo encarecer la hipoteca. Dicho plan de pensiones no aparece obligado en la escritura de la hipoteca, si no como producto opcional.
En cuarto lugar, mi hipoteca no la leyó el notario. Y no la leyó por el simple hecho de que se enteró que me la habían mandado apenas un par de días atrás. Me ofreció la posibilidad de leerlo si no había entendido algo… pero no la leyó.
No me ofrecieron ningún otro producto, comparativa ni nada de lo que he leído en tu página. Solamente un cuadro de amortización que llegaba hasta el sexto mes, momento en el cual se haría la primera revisión de la hipoteca y empezaría a aplicar el comentado suelo (hasta entonces, es un tipo fijo de un 1% + euribor).
¿Que posibilidades tengo de conseguir que me anulen dicha cláusula suelo?
¿Como debo negociar con el banco, a parte de enviar la carta que aquí sugieres? (entiendo que mi carta debería ser sensiblemente diferente, por el hecho de no facilitar la oferta vinculante y la ausencia de cláusula suelo)
Un saludo y ¡gracias por todo!
Hola Javier,
Por lo que me dices, sí tienes posibilidades que te anulen la cláusula suelo, pero menos posibilidades que la mayoría de lectores que han posteado.
En tu caso puede alegarse que:
1. No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
2. No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
El tema de la oferta vinculante se incluiría en el punto 2 y el del Notario, por mi experiencia, no podrás demostrarlo porque si te ofreció la lectura y renunciaste es, efectivamente tu renuncia voluntaria al derecho. Sin embargo tu tema tiene un peligro y es que, ya que reconoces que te informaron bien de la cláusula suelo, es fácil que un Juez entienda que esa información correcta por activa y por pasiva, es suficiente para suplir que no haya en la información escenarios diversos.
Yo, en tu caso me miraría mucho el asunto antes de demandar: si te informaron, y lo hicieron bien y claramente, mi recomendación es que no lo hagas.
Mi consejo es que envíes la carta e intentes negociar. Es la misma carta pero añades que «Aprovecho para requerirles me den copia de todo el expediente de contratación de la hipoteca así como la oferta vinculante en caso de que la hubiere, pudiéndome remitir la información a mi domicilio.»
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Hola,
Estoy empezando a interesarme por intentar que me quiten la clausula suelo. Los datos que tengo son los de la escritura, valen esos o tengo que encontrar la hipoteca?
Mi hipoteca es de 300.000 y las clausulas techo y suelo son 12 y 2,5 nominal anual. ¿tendrá posibilidades?
Otra cosa, no querría hacer yo lo de la carta al banco, si me lo hace uste, ¿qué coste sería?, ¿y por la demanda?
Estoy muy interesado pero no quiero que me cueste más hacerlo que lo que me ahorraria.
Muchas gracias.
Hola Fer,
Con los datos de la escritura me vale para ver que posibilidades tienes. Ya te avanzo que de salida tienes una cláusula suelo y que he visto muy pocas escrituras que cumplan con los requisitos que dio el Tribunal Supremo por lo que la mayoría se pueden quitar.
La carta del banco te la puedo hacer yo y es sin coste, de hecho ya estoy ayudando a muchos amigos de economiazero y lo hago sin compromiso de nada.
Los costes de la demanda los publiqué en mi web http://www.solagalve.com en la sección ‘agrupación para demandar’ y he enviado a los interesados un presupuesto general. Te lo digo por encima y si quieres me mandas un correo y te doy los detalles:
1000€ honorarios abogado demanda y juicio + 250€ gastos de desplazamiento según lugar del pleito + 480€ aproximados de tasas, procurador y gastos + mi compromiso por escrito de devolución de honorarios si se condena en costas al banco (que es mi principal objetivo porque de este modo vosotros reducís gastos y yo termino cobrando más).
Quedo a tu disposición. Saludos.
Martí Solà.
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola y gracias anticipadas por ayudarnos. Tengo una hipoteca con Banco Gallego y tiene un clausula suelo de Euribor más 0.50% y un techo del 12%, no pudiendo ser el interés menor del 3,5%, además de tener la obligación de tener las tarjetas de débito, crédito, 2 nóminas , el seguro de la casa contratado a través de ellos y un seguro de vida de mi marido y otro mío, siendo el banco el beneficiario.
Hace unos meses hablamos con la directora de nuestra sucursal, la cual nunca antes habíamos visto, pues Banco Gallego tiene una política de movilidad con sus trabajadores, que no permite que el cliente tenga un contacto conocido dentro de las oficinas. Le solicitamos la eliminación de la clausula suelo, mientras quería vendernos un producto médico, en el que parecía tener mucho interés.
Nos dijo que Banco Gallego no nos quitaría esta clausula, pues estaban perdiendo dinero con nosotros, ya que en la actualidad el interés que estaban poniendo a las hipotecas era de un 4,5%. Si nos dio un consejo: ya que ellos no estaban cumpliendo con el interés de Euribor + 0,50%, dejásemos nosotros también de cumplir los otros requisitos que nos pedían en la hipoteca. Y así lo hicimos, anulamos los seguros de vida, cambiamos el seguro de la casa y anulamos la tarjeta Visa.
Mi pregunta es ¿Podemos reclamar la retirada de la clausula suelo o ello podría derivar en una reclamación del resto de las condiciones que ahora no cumplimos nosotros por parte del banco?
Muchas gracias de nuevo por su labor.
Un cordial saludo,
Marta González
Hola Marta,
Si has de pasar de un 4% que pagas (3’5% de techo + 0’5% de diferencial) a un 1,05% que te correspondería (0’550% de Euribor actual mas el 0’50% de diferencial) te vale la pena reclamar aunque ellos te reclamen a ti cumplir con las obligaciones. Haz el cálculo sobre el último recibo que tengas y ya verás lo que pierdes cada mes y que podrías reducir! (si no sabes cómo me envías tu último recibo o me das sus datos y te lo hago yo en un momento).
De hecho tampoco te regalan nada diciéndote que no cumplas los requisitos que tenías. De hecho existen suficientes sentencias contra este tipo de obligaciones anexas que podrías haber dejado de cumplirlas directamente. Además, en tu caso si terminas demandando por la cláusula suelo lo tienes más fácil y puedes aprovechar para pedir al Juez que elimine también la mención que la hipoteca hace de las obligaciones añadidas.
Mi recomendación es que prepares la carta. Quedo a tu disposición si quieres que me lo mire (sin compromiso) y te aconsejo sobre tu caso en concreto. Te dejo mi email msy@solagalve.com
Saludos cordiales
Martí Solà.
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola de nuevo Martí.
Finalmente, después de mucho pensar, mi marido y yo nos decidimos a entregar la carta de petición de eliminación del suelo, y el viernes 31 de enero me llamaron del banco para darme su contestación. La directora de la oficina me dijo que la permitían dejarme el suelo en un 2%, pues seguiría considerándose suelo sin pposibilidad de otra reclamación, por el resto de vida de la hipoteca, 20 años, siempre y cuando firmásemos un documento que me entregarían el día que fuese a mi oficina.
Ni mi marido ni yo queremos aceptar ese trato sibilino, pues consideramos que Euribor + 0,70 (que es lo que pago al no acatar el resto de las condiciones de la hipoteca, como las tarjetas, el seguro….). Pagamos una letra fija de 738 € que no ha variado en los 10 años que llevamos pagando. Además de todo esto, el Banco Sabadell absorberá al Banco Gallego y dicha fusión será real a partir de marzo. Como tenemos una cuenta asociada a la cuenta hipotecaria, el Sabadell nos apremia con mensajes, y correos para que activemos las nuevas tarjetas de crédito que nos mandó, pero que están vinculadas a una cuenta corriente en la que nos harían pagar hasta por cada anotación en cuenta que hagan.
¿Qué debemos hacer ahora? No sé muy bien como hacer un requerimiento judicial y tampoco sé muy bien que abogado contratar ni los costes de todo ello.
Agradezco toda tu ayuda y espero tu contestación.
Un cordial saludo,
Marta
Hola Marta,
Me alegra oir que lo habéis presentado. Ya habéis visto que por presentar la carta NO SE PIERDE NADA, que este trámite es un derecho que tienes. De momento les has obligado a moverse, y si te han hecho una oferta no es por su buena fe sino porque algo hay (y mas conociendo las hipotecas del Sabadell).
Para tomar el siguiente paso lo que debes asegurar es que sea un paso sin riesgo, es decir, que tu tema es viable para demandar, porque no todas las cláusulas suelo son anulables. Cómo está publicado en esta página, ofrezco la posibilidad (gratuita y sin compromiso) de valorar personalmente la viabilidad de tu caso. Después para el caso de que se pueda, y quieras demandar, tengo publicadas mis condiciones en mi web.
Envíame un email a msy@solagalve.com y te digo que documentos necesito.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Hola de nuevo, como la mayoría de los españoles, tenia una clausula suelo, la cual ha sido ya rectificada, y abonado los intereses cobrados de mas desde el 9 de mayo 2013, pero mi pregunta es, ?Los intereses cobrados anteriormente no son también ilegalmente cobrados?, ya que la sentencia dictamina que por clausula abusiva, los anteriores intereses también lo han sido, ?se pueden recuperar?.
Gracias de nuevo.
Hola Francisco,
Debes ser de BBVA, Cajamar o CaixaGalicia para que te devolvieran los intereses desde 9 de mayo… pero lamentablemente no eres de la mayoría de españoles, a la mayoría no les devolverán nada si no presentan una demanda judicial particular.
Al hilo de lo que mencionas, una de las contradicciones legales que muchos abogados hemos denunciado sobre la Sentencia del Tribunal Supremo es que no devuelva todo el dinero pagado de más durante toda la vida de la hipoteca hasta la Sentencia. De hecho esta interpretación contradice el propio Código Civil que conllevaría la restitución de los intereses (artículo 1303). Sin embargo el Tribunal Supremo razonó que era una situación excepcional que podría perjudicar el mercado bancario por lo que en este caso la nulidad de la cláusula no conllevaría la devolución de los intereses (cuan comprensivo ha sido el Tribunal Supremo con los bancos!).
Ante esta respuesta contundente del Alto Tribunal no existen muchas probabilidades de conseguir la devolución de tales intereses, y en muchos casos es incluso aconsejable no intentarlo.
Saludos.
Martí Solà. – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Gracias por responder mi correo, antes de la sentencia del Tribunal Supremo, llevaba en tramites para la nulidad de la clausula suelo con Ausbanc, los cuales no me estaban ayudando mucho la verdad, y ahora me dicen la sentencia contradice otra ley que me imagino ya sabrán ustedes cual es, no me dicen que como ustedes que ni lo intente, sino todo lo contrario que esos intereses cobrados de mas deberían devolverlos, que presentando demanda judicial por lo menos llegar a un careo, y negociar, con los consiguientes gastos de abogados y procuradores etc…, entonces me quedo a medias de camino, habiendo pagado la mitad de los gastos y con la duda de ir hacia delante o quedarme como estoy.
Gracias por su atención.
Hola de nuevo,
La Sentencia contradice efectivamente el artículo 1303 del Código Civil. Lo que te han dicho de Ausbanc sobre que son intereses que deberían cobrarse y que hay la posibilidad de llegar a un acuerdo con la otra parte durante el juicio es cierto. Yo mismo estoy de acuerdo en que el Tribunal Supremo se equivoca, pero es el Tribunal Supremo y es el que en último lugar decidirá.
Mi opinión según tengo abiertamente publicado es que con la respuesta del Tribunal Supremo se reducen y mucho las posibilidades de acuerdo ya que de momento los bancos tienen la Sentencia del Supremo a favor. En cuanto al juicio, si lo ganas en Primera Instancia, lo lógico es que los bancos recurran a la Audiencia Provincial para hacer valer la Sentencia, e incluso si esta te da la razón, lo lógico es que los bancos recurran de nuevo al Supremo para que diga si sigue negando la devolución de intereses (hasta el momento no hay motivo para que se retracte). En total 3 juicios para terminar en el Tribunal Supremo.
Lo que recomiendo generalmente es que se valore el dinero del coste de la demanda, los intereses que puedes reclamar en total, y el tiempo que puedes estar de juicios si no hay acuerdo. En tu caso te recomiendo que le plantees así tus dudas al abogado de Ausbanc que lleva el tema (que evidentemente de tu tema en concreto sabe mucho mas que yo) y después decides. En algunos casos en los que las cantidades de intereses a recuperar en relación a los gastos son muy grandes y el cliente se puede permitir agotar todos los juicios, yo también he recomendado reclamar, pero generalmente no.
Espero haberte ayudado.
Martí Solà.
Hola de nuevo:
Tengo un préstamo en Cajamar, que me dice el director que no se puede quitar la cláusula suelo, porque es de adquisición de negocio. Es hipotecario a 15 años. Me quedan 7, lo tengo al 3,25.
Decídme si es correcto, pues el artículo 33 de ellos es primero paga y después sí puedo o quiero soluciono.
Pero yo he optado por mi artículo, no les he pagado, me puse que nos les pagaba uno y en dos días lo tenía solucionado.
Pero ahora tengo el del negocio que tengo dudas.
De hecho tampoco les he pagado este mes. No me da la gana, que me den una solución, y por cierto les paso toda vuestra información diciéndoles que con vuestra labor estáis ayudando a muchas personas que desconocemos estos temas.
LA UNIÓN HACE LA FUERZA. YA NO NOS QUEDA OTRA QUE NO PAGARLES Y VERÁN QUE LOS RECORTES SE LOS TIENEN QUE HACER ELLOS. NO AL MÁS DÉBIL. Jod……… .
Un abrazo, Miguel.
Hola Miguel,
La verdad es que muchas veces se consiguen cosas con la fuerza y me alegro de que te fuera bien, pero cada vez es más difícil porque actualmente las decisiones no las toman las personas con las que hablamos en nuestras oficinas sino otras muy alejadas o, en el peor de los casos, una hoja de cálculo.
Lamentablemente en el tema de las cláusulas suelo la hoja de cálculo dice que si los bancos las quitan voluntariamente perderán dinero, mucho dinero. Por esto no lo harán…
Desde mi punto vista (legal) no puedo recomendar a nadie que no pague. Las leyes para el caso de querer reclamar que te quiten una cláusula abusiva son opacas y su aplicación lenta y compleja, pero las leyes para ejecutar una hipoteca, pedir el vencimiento anticipado, los intereses, las costas, el desahucio, etc en caso de impago, son muy rápidas y efectivas. (será que los bancos tienen más influencia que los particulares cuando se redactan las leyes?)
Mi recomendación es que pagues y que demandes al banco para que se modifique tu contrato y se eliminen las cláusulas abusivas. Para las opciones más contundentes te deseo suerte.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Hola, en mi caso a finales del 2009 firmé una hipotética con Caja Rural de euribor + 1, pero con una cláusula suelo del 4. Bueno yo ya he mandado la reclamación al departamento de atención al cliente de la caja, y ante su negativa, mande la misma documentación adjuntando escrituras, al Banco de España, éstos también me han contestado diciendo que se iban a poner en contacto con mi banco para que ellos aporten también la documentación necesaria y que cuando esto ocurriera ya me pasarían a mi también toda esa informacion.
Bueno pues cuál es mi sorpresa cuando mi banco en cuánto ha recibido la notificación del banco de España, se ha puesto en contacto conmigo para negociar la hipotética y. ademáscon muchas prisas, me ofrecen quitarme el suelo pero subirme el diferencial al 1’75+ euribor,y no se si algo más pq toda esta información me la han dado por teléfono, yo voy a ir a hablar con ellos y que me expliquen todo lo que me ofrecen, pero mi pregunta es, ¿ debo aceptar su oferta ya, sólo pq me quiten el suelo o puedo apretarles más y conseguir que me dejen el diferencial en el 1?, o no se si lo que debería hacer es seguír con el proceso judicial….y conseguir así que me quiten el suelo y además me devuelvan el dinero que he pagado de más desde la sentencia del TS, pero tengo miedo de si pierdo la oportunidad de negociar con ellos y sigo adelante por vía judicial luego pierda.
¿qué me recomiendas? Gracias por adelantado.
Hola Rosana,
En primer lugar te felicito (y me apunto que Caja Rural está negociando!). Cómo habrás leído, en pocos casos los bancos responden que quieren quitar la cláusula. También es verdad que van saliendo Sentencias que les obligan a quitar cláusulas y les obligan a pagar las costas del juicio y eso ya no les gusta tanto.
En tu caso la oferta que te hacen es correcta y tienes la seguridad del resultado (en un juicio nunca la tienes). Por otro lado ten en cuenta que, al contrario de lo que dices, existen muy pocas posibilidades actualmente que ni ganando un pleito les obliguen a devolver los intereses pagados de más ( la Sentencia del tribunal Supremo que nos ayuda a eliminar cláusulas suelo también cierra la posibilidad de recuperar lo pagado de más).
Ahora sólo te queda un paso para estar segura: En un lado de la balanza coge el 0’75% que te quieren añadir, lo aplicas al capital pendiente a día de hoy (consta en el último recibo) y lo multiplicas por los años que te quedan de hipoteca. El resultado es el coste de lo que te quieren sumar y que terminarás pagando. En el otro lado pones los costes del pleito (calcula por encima 1700€) más los intereses que perderás durante el juicio (unos 10 meses). Valora y decide. (Si quieres que te eche una mano con el cálculo, ponte en contacto conmigo sin compromiso).
En cuanto a negociar con ellos, siempre puedes hacerlo y pedirles que te dejen el 1% y sin suelo, pero no creo que acepten a cambio de nada…
Saludos
Martí Solà
msy@solagalve.com
Hola de nuevo, y muchas gracias por la información que me diste, fue de gran ayuda.
Ahora vuelvo a escribir pq quiero contaros que al final no acepté la oferta de quitarme la cláusula suelo pero a cambio subirme el diferencial un 0,75, puesto que la sentencia dice que se elimina la cláusula pero no habla nada de modificar nada más y que si aceptaba éso, a mi modo de entender, estaban volviendo a aprovecharse de mí, así que les dije que o se quedaba en el 1 cómo estaba firmado o seguía con el proceso adelante, bueno pues después de regatearme mucho y tal, lo han aceptado, así que me quitan el suelo del 4 y me dejan el diferencial en el 1, lo que me supone pagar casi 160 euros menos al mes, que para mi es un mundo tal y como están las cosas. Así que me gustaría animar a tod@s los que estáis en esta situación, pq se puede conseguir.
Ánimo.
Hola de nuevo, es una muy buena noticia. Tomaremos nota de que CAJA RURAL se ha comportado un poco más respetuosamente que los demás (que pese a saber que su clausulado no cumple con lo dicho por el Tribunal Supremo siguen sin dar su brazo a torcer). Además es fiel reflejo de lo que les está pasando en muchos Juzgados, que les terminan condenando…
Recuerdo que yo aventuraba que no cederían y me alegro de haberme equivocado. Cuando lo tengas hecho, si no te sabe mal ¿puedes enviarme copia del acuerdo?
Felicidades!
Martí Solà.
Hola, mi hipoteca tiene una clausula suelo pero no clausula techo, la tengo con Bankia (aunque fue contratada con la caja insular de ahorros) y tras mandarle una carta a través de mi sucursal (no se si la enviaron al SAC, yo no sabia que existía esta pagina:( )me han dicho en dicha sucursal que me bajaran algún punto (no anularla) porque mi única vinculación con ellos es dicha hipoteca y porque la hipoteca no fue para la adquisición de una vivienda ,que ya me llamarían para firmar.
Me gustaría saber que puedo hacer cuando me llamen. este es el texto donde se nombra la clausula: EN AMBOS SUPUESTOS DE TIPO ORDINARIO O SUSTITUTIVO, EL TIPO NOMINAL SE APLICARA CON UN MÍNIMO DEL TRES CON VEINTICINCO (3,25%) POR CIENTO ANUAL
Muchas gracias de antemano
Hola María,
El SAC es el servicio de atención al cliente de tu banco. Cada uno tiene el suyo. (mira en la web del banco o en la red para encontrar la dirección del Servicio de Atención al Cliente y poderle enviar la carta por correo certificado para que te quede constancia del envío y ellos se vean obligados a responder también por escrito).
Lo importante de la carta que enviaste es que te quede una constancia del envío por si terminas teniendo que exigirlo en un juicio (cómo acaba pasando en la mayoría de asuntos que vemos). En tu caso, mi primera pregunta es si ellos te han respondido por escrito detallándote la oferta o son solo palabras…
En todo caso si te están haciendo una oferta (tampoco se si es oferta porque un 3’25% no es un regalo y no se lo que tienes de suelo actualmente) antes de firmar nada míratelo bien. Si ofrecen algo es porque muy mal deben ver ellos mismos lo que te hicieron firmar en su día…
Puede ser que en tu caso la cláusula sea claramente abusiva según dijo el Tribunal Supremo y relativamente fácil de hacérsela quitar judicialmente. Piensa que sin cláusula suelo estarías pagando un 0’550% de interés y no el 3’25% que «ofrecen» (más el diferencial que tengas pactado en ambos casos).
Si quieres enviarme más información y miro en que situación está tu hipoteca y lo que te ahorrarías cada mes de intereses ponte en contacto en mi email.
Espero haberte sido de ayuda.
Saludos
Martí Solà. – msy@solagalve.com
muxas gracias ya te he enviado el email
En el email se me olvido mencionar que estoy pagando unos 730 euros mensuales
Buenos días:
Tengo dos hipotecas en el bco Sabadell, en el cuál hice la primera a través de un conocido que en el momento de la negociación era el subdirector de la sucursal.
El tema es que por confianza firmamos la hipoteca con un mínimo 3% y un máximo 12% y como interés 1%, no recuerdo haber firmado nada más que cuando fuimos al notario y además no tengo copia de nada que no sean las escrituras del préstamo y los gastos del notario.
En referencia a la segunda la hicimos dos años después (2006) para tratar de reformar la vivienda, aunque no nos bastó y en el 2008 solicitamos una ampliación que se nos concedió, pero se anuló la del 2006 y haciendo otra nueva al 4% la mínima y al 12% la máxima.
De todo esto último, no he tenido las copias hasta este pasado Julio que fue cuando me personé en el bco. con una carta de solicitud de anulación de la clausula suelo(la cuál no quisieron sellarla), a lo que me respondieron que NO, indicándome que lo estudiarían y me llamarían.
Si es cierto que me llamaron dos días después y me hicieron una oferta de dejar las dos hipotecas iguales al 3% con la condición de que me hiciera un seguro de vida. Lógicamente le dije que NO.
Ahora estoy decidida a enviar la carta certificada al Sac esta misma semana.
Mi pregunta es: si se anula la clausula suelo, no deben devolver las primas pagadas de demás? A partir de que fecha se supone que te devuelven? Si en las escrituras pone un mínimo del 1% + diferencial nunca podrá ser inferior al 4% ni un máximo de 12%, en que me quedaría?
Hola Silvia,
Por lo que he visto en escrituras del Banco Sabadell, tampoco cumplen los requisitos del Tribunal Supremo en cuanto a cláusulas suelo se refiere por lo que son anulables judicialmente.
En tu caso, si no quisieron coger la carta ni te han respondido por escrito te aconsejo que la envíes certificada al SAC para que te quede constancia del envío. De todos modos me sorprendería mucho que te respondan dándote la razón (no he visto ningún caso dando la razón del Banco Sabadell).
Con la escritura y la carta enviada ya te podrás plantear demandar y reducir el pago de la hipoteca.
En cuanto a tus preguntas, lamentablemente el Tribunal Supremo dio razones para que no se devuelvan los intereses pagados de más (no estoy de acuerdo, no es justo, pero es la realidad que tenemos). Por lo que refiere a los intereses y lo que dices, ahora debes estar pagando un 4% sobre el capital pendiente cuando deberías pagar un 1’55%! (0’550% es el EURIBOR actual + un 1% que creo debe ser el diferencial que tienes acordado). De todos modos, si no te aclaras al respecto puedes enviarme el último recibo de hipoteca por email (o decirme los datos) y te digo cuanto te ahorrarías sin el suelo de la hipoteca. Te dejo mi correo msy@solagalve.com
Martí Solà.
hola, mi nombre es nicolas, yo tengo clausula suelo porque hace años que no me baja del 3,75% y he llegado a tener asta un 6,24% cuando el euribor estaba mas alto. Mi entidad es caja rural del sur.
el problema que tengo esque hice una subrogacion de hipoteca en el 2005, entonces cogi la hipoteca con las condiciones del otro comprador pero nadie me dijo concidiones ni el director ni notario ni nadie,… cuando tuve que pagar el primer recibo no sabia ni la cuota que fueron 308,18 euros, cuando al mes siguiente meti dicha cantidad me encontre con gastos por demora ya que el recibo ascendia a 444,80 euros, le pedi explicaciones al director que me dijo que esa era la cuantia y no me daba mayor explicacion, tuve que ir al subdirecor del monte que era un conocido y me explico un poco
cuando empezo a bajar el euribor pregunte y me dijo que no bajaba mas del 3,75%
cuando ha salido la eliminacion clausula suelo, he ido para que me digan y me dicen que viene en mi escritura, les dije que no, me hicieron llevarla para comprobarlo, y lo unico que tengo esque debo pagar asta el 2035 pero ningun tipo de condicion queda reflejada. despues de meses dandome larga me dice el director (que es nuevo) que ha mirado los papeles y que si tengo clausula suelo pero que al ser una subrogacion no puede darme el papel con las condiciones ya que aparece el nombre del anterior propietario, le dije que en las escrituras que tengo tambien aparece y no pasa nada, que yo solo quiero tener las condiciones que yo tengo puesto que soy quien pago, y si dejase de pagar lo harian mis avales y no el anterior propietario, me dice que lo entiende pero que lo unico que puedo hacer es pedirselo a atencion al cliente de la entidad, pero que los estan echando para atras, que el verbalmente si me asegura que la tengo pero que no puede hacer nada mas.
he visto que uno de los motivos para quitar la clausula suelo es la falta de trasparencia.. y claro sino me quieren dar el papel y ni director ni notario me informan creo que falta de transparencia hay.
me gustaria que me informasen porque estoy bastante perdido, y claro en este modelo que poneis aqui dice que se pongan las condiciones del contrato el cual como he mencionado no tengo porque no me lo quieren dar y me gustaria hacer un escrito tanto para exigir dicho papel con mis condiciones como para que me quiten la clausula suelo y me devuelvan todo lo que han cobrado de mas.
sin mas motivos y esperando respuesta suya
un saludo
Hola Nicolás,
El contrato que necesitas es la copia de la escritura que firmaste en el Notario. TODAS las condiciones que se te aplican deben estar allí escritas y no pueden aplicarte otra condición que la que esté allí. Si quieres que te lo mire envíame tu escritura y me la miro para saber dónde está el error . Si hay clausula suelo cómo me dices no tengo problema en echarte una mano para la carta.
Creo que tu escritura debe estar incompleta porque no entiendo que no esté allí la cláusula suelo que tienes (insisto que si no está en la escritura no te podrían aplicar). Por descontado que el banco no te dará voluntariamente la información que no tengas, pero hay modos de conseguirla porque entre otras cosas la escritura de subrogación está a tu nombre (cómo bien dices si tú pagas tienes derecho a que te informen). También pasa que en muchas ocasiones pensamos que la persona del banco con la que hablamos sabe de que habla y no tiene ni idea. Al banco le da igual ya que lo que le interesa es cobrar cada mes.
Te dejo mi fax 934145853 y el email msy@solagalve.com para que me lo envíes o te pongas en contacto.
Saludos cordiales
Martí Solà. – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola soy de cordoba y mi hipoteca la tengo con cajasur.
Mi clausula suelo es del 3.5 y techo un 12. Ya he reclamado por escrito a mi entidad y la respuesta fue negativa. También he puesto una hoja de reclamación oficial y lo lleve a la oficina del comsumidor.
Según tengo entendido cajasur ya esta condenada por el provincial pero ha apelado y hay que esperar al supremo que tardaran al menos un año en contestar. Lo mio es surrogacion con ampliación, entonces intentaron hacerme creer en el banco que yo no tengo derecho a reclamar porque todo lo que el anterior propietario firmo es lo que yo tengo, es eso así? porque yo en ningún momento firme contrato vinculante alguno ni se me explico en mi entidad nada.
Otra duda es si debo esperar y que la oficina de consumo siga su curso o el supremo responda? o debería demandarlos directamente?
Muchisimas gracias
Hola Ana,
No hace falta que esperes a nada. Cada mes que pasa pierdes intereses que, según el Tribunal Supremo no podrás recuperar. pero el Tribunal Supremo también dio unas directrices para anular la cláusula suelo que son de aplicación al caso que me planteas.
Los bancos irán apelando y retrasando las Sentencias sobretodo porque cada mes que pasa son millones en intereses que van a su bolsillo, aunque muchas entidades saben que no cumplen con lo que dijo el tribunal Supremo.
La respuesta que te de consumo, sea la que sea, no vincula al banco y, por lo que he visto hasta el momento, los bancos no están quitando voluntariamente las cláusulas suelo cuando consumo dice que no tienen razón. Se esperan a que les hayan demandado y en algunos casos pactan una vez reciben nuestra demanda, y en otros se esperan a la Sentencia.
En tu caso, una vez ya has presentado la carta y ya te han denegado la petición, solo te queda demandar.
Espero haberte ayudado, quedo a tu disposición si tienes dudas de cómo hacerlo en mi email msy@solagalve.com
Martí Solà – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola,
Después de leer todos los comentarios de vuestro enlace sobre cláusulas suelo hipotecarias, he comprobado que no existe ninguna que haga referencia a la entidad con la que yo tengo suscrita mi hipoteca, Caja Rural de Jaén (sí he visto algún comentario sobre CR-Córdoba).
Como la escritura de la hipoteca está redactada en 75 folios, en lugar de escanear el tocho, prefiero transcribir en este mensaje los epígrafes que creo que son más importantes y luego, en función de vuestros comentarios, procedería a enviaros todo el texto.
Fecha 01/12/2006 – Importe: 205.000 – 30 años (Euribor + 0,50) + 1 de cadencia inicial (4,25%).
Y ahora, os transcribo la cláusula a la que hacéis referencia en vuestro escrito modelo de reclamación:
«CLÁUSULA TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE
1.- Definición del tipo de interés aplicable.
2.- Identificación y ajuste del tipo de interés o índice de referencia.
3.- Límites a la variación del tipo de interés aplicable: No obstante la variación que aquí se pacta para el tipo de interés inicial, en ningún caso el tipo de interés aplicable al préstamo podrá ser superior al 16% nominal anual, ni inferior al 4,00%. Si el cálculo efectuado según el criterio de variación previsto en esta estipulación resultara un tipo superior o inferior a los citados, se aplicarán estos.
4.- Umbral mínimo de fluctuación y redondeos del tipo de interés aplicable.
5.- Comunicación a la parte prestataria del tipo de interés aplicable.
Hace 2 años, empecé a negociar con otra entidad el cambio de hipoteca y ante la posibilidad de hacerlo, conseguí que me rebajaran la cláusula suelo del 4% al 3,5%, sin tener que ir al notario a modificar nada, tan sólo me lo comunicaron mediante correo ordinario y me lo aplicaron en Marzo de 2011.
He hecho la simulación en la web de la entidad de lo que pagaría si no se me aplicara la cláusula suelo y al 1.5% (suponiendo que el Euribor a aplicar fuera del 1%), me ahorraría todos los meses 210€. ¿Lo he calculado mal o tan abusiva es la cláusula aplicada?
Saludos y muchas gracias por adelantado. Dalton.
Hola Dalton,
Efectivamente no recuerdo consulta de tu entidad. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo y los requisitos que establece le son totalmente aplicables como a las demás entidades de crédito. Además por lo que comentas tu cláusula suelo parece totalmente anulable por abusiva.
El cálculo que haces por mucho que te sorprenda está bien hecho pero aplicas un interés mayor de lo que te toca. La mayoría de los que me habéis pedido consejo para calcular el ahorro en intereses ya lo hacíais bien, pero no os creíais que el resultado fuera tan importante. En tu caso estás haciendo el cálculo a un 1’5% de interés, pero piensa que el interés actual está al 0’550% por lo que si le sumas el diferencial 0’50% que tienes estipulado en la hipoteca estarías pagando por un 1’05% y no por un 1’5%! Es decir, aun te ahorrarías más cada mes.
Espero haberte aclarado las dudas. Quedo a tu disposición.
Martí Solà – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Gracias Martí por la información.
En cualquier caso, ¿te importaría indicarme cuál sería la metodología a seguir en mi situación?
Saludos. Dalton.
Hola de nuevo,
Te digo los pasos brevemente:
1) Presenta en tu banco el modelo de carta que publicamos dirigida al SAC en la que se pide que quiten la cláusula suelo.
2) Si responden haciéndote alguna oferta de acuerdo, la estudias por si te vale la pena aceptarla. Si no responden o responden negativamente sólo te quedará la posibilidad de demandar al banco judicialmente.
3) En todo caso, antes de demandar al banco se debe estudiar asunto por asunto las posibilidades/costes. Para ello estará vuestro abogado de confianza.
Te animo a que des el primer paso, no es difícil y no pierdes nada por intentarlo!
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Gracias.
Ya os contaré.
Saludos.
Hola,
Hace tiempo te envié la información sobre mi hipoteca y me aconsejaste que estaba dentro de los casos recurribles.
Sin embargo, después de contactar con vosotros, caí en la cuenta de que había obviado un pequeño detalle.
Resulta que hace 2-3 años (no lo recuerdo bien)intenté cambiar de entidad, de Caja Rural de Jaén a Banesto, donde me ofrecían mejores condiciones. Amenacé a CR con marcharme y conseguí que me redujeran la cláusula suelo de un 4% a un 3.5% sin firmar nada. Todo lo hicimos hablando y al siguiente mes, me aplicaron la reducción.
¿Cambia en algo la situación? ¿Sigue siendo recurrible mi hipoteca? Gracias.
Hola Dalton,
Si no firmaste nada, no cambia en absoluto. Podrás reclamar la anulación.
Las hipotecas que he estudiado y recomendado reclamar, por el momento han conseguido todas eliminar el suelo. Solo recomiendo reclamar los temas mas claros (sino os aconsejo llegar a acuerdos con el banco). Pero los mas claros no tenéis porqué ceder a nada: os quitaran el suelo.
Saludos cordiales,
Martí Solà.
Abogado especialista en cláusulas suelo
martisolayague@gmail.com
Teléfono afectados cláusula suelo (preferiblemente tardes) 644 29 77 49
https://economiazero.com/estudio-de-viabilidad-reclamacion-judicial-clausula-suelo-contra-el-banco/
Hola de nuevo,
Después de estar todo el verano negociando con mi entidad, hoy he recibido esta información, relativa a que un usuario de Caja Rural de Jaén ha recibido sentencia favorable para que su cláusula suelo sea eliminada con carácter retroactivo:
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¿Afecta en algo, la manera de abordar mi problema?
Muchísimas gracias.
Hola Dalton
Ya estamos de nuevo operativas para seguir ayudándoos a luchar contra los abusos de los bancos 😉 . Sentimos haber tardado tanto pero ha sido una labor muy compleja y extensa.
En breve te vamos a poner en contacto con un abogado especializado en cláusulas suelo, el cual contestará a todas tus dudas e incluso revisará tus escrituras para realizar un estudio previo, todo ello de forma gratuita.
Ahora mismo estamos reformando la sección dedicada a la cláusula suelo, aunque en una o dos semanas tendremos creada una red de abogados en toda España para que podáis acudir a ellos por cercanía geográfica, por lo que primero que necesitamos es que nos digas desde que provincia nos escribes, y nada más esté todo publicado te enviaremos un e-mail personalizado con el enlace a los datos del abogado que te corresponda.
Ante cualquier duda solo tienes que dejar una consulta y te contestaremos lo antes posible.
Un saludo.
PD: Por favor, es MUY IMPORTANTE que continúes las futuras consultas sobre este caso en este mismo hilo de conversación en vez de abrir uno nuevo, así nos evitas tener que buscar tus anteriores comentarios entre tantos como tenemos, además de que es mucho más fácil para poder seguir los casos, lo mismo para nosotras, que para ti y las demás lectoras. Para no perder este hilo de conversación lo mejor es que conserves los e-mails que te enviamos avisándote de que te hemos contestado, ya que en ellos tienes los enlaces directos. También es muy importante que pongáis siempre la misma dirección de e-mail para comentar.
Muchas gracias.
La provincia es JAÉN y la entidad CAJA RURAL DE JAÉN.
Un saludo.
hola buenas tardes mi nombre es javier , tengo una hipoteca en caja castilla la mancha con una clausula suelo de un 4% y una nomina de 950 euros . e ido a la entidad y ellos se desentienden , me dicen que en su momento ya fui informado, fui a un abogado y me dijo que asta que no me revisaran mi hipoteca no puedo hacer nada , es en octubre de este mismo año , me gustaria que me informara si le mando ya la carta o me espero asta octubre , un saludo y muchas gracias
Hola Javier
Manda la carta ya. Cada mes que pasa es un mes de intereses que difícilmente recuperarás. Para mandar la carta no necesitas la revisión de la hipoteca. Con la respuesta del banco podrás empezar a exigir que te quiten la cláusula suelo. Si tienes dudas mándame un correo a msy@solagalve.com.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
Me gustaría saber si en Madrid representan también en defensa de la CLAUSULA SUELO, ya he solicitado al Banco Popular y su contestación es que hasta que el gobierno no lo indique ellos no lo van a poner en practica, es una vergüenza este banco, muchas gracias y un saludo
Hola Maria
Sí que ejerzo en Madrid. Si quieres que estudie en detalle tu hipoteca ponte en contacto conmigo a través de la web http://www.solagalve.com o del email msy@solagalve.com Hay tantos afectados y tan repartidos, y somos tan pocos abogados los que abordamos este tema que en los últimos meses he ido a medio país.
Estaré encantado de informarte. Saludos cordiales.
Martí.
Buen día
Tengo una hipoteca con sabadell de un local, puedo solicitar que anulen la clausula suelo?
Muchas gracias.
Héctor López
Hola Hector
Si que puedes hacerlo. Aunque sea un local es posible aplicar los requisitos que dijo el Tribunal Supremo y terminar anulando la cláusula suelo. Te recomiendo que hagas el cálculo de lo que pagarías sin suelo y ya verás que rápido te animas!.
Primero haz la carta al banco, que no pierdes nada, y obligas a posicionarse. Si necesitas ayuda con la carta o con el cálculo de lo que pagarías ponte en contacto conmigo en msy@solagalve.com
Saludos cordiales.
Martí.
Yo hipotequé un piso de 90 met. cuadrados en el portal N 15 el año 2004 en la Caja de ahorros de Navarra ahora Caixa, en agosto del 2011 dejé de pagar mis cuotas. En enero del 2013 me querian subastar el piso, una juez paro la subasta.
En mayo pedi la dacion en pago y alquiler social me la iban a conceder, pero investigaron y vieron que en el año 2009 heredé junto con dos hermanas un piso de 95 mt cuadrados y una terraza de 36 mt cuadrados en el N 17 de la misma calle, ahora para darme la daccion en pago me exigen que les ceda mi tercera parte de la terraza. El piso me lo respetan porque está a nombre de tres pero la terraza no la respetan.
Quisiera saber si eso es legal o es una trampa para luego ir por el piso, la terraza valdra 10.000 euros y mi deuda con la caja son 130.000euros.
Hola,
Lo que te proponen es legal. Es una dación en pago del piso más la terraza a cambio de perdonar la deuda. Si te sale a cuenta o no debes valorarlo tu con el abogado que te lleva el asunto. por otro lado si los del banco firman que aceptan la dación en pago más la terraza a cambio de renunciar a las acciones civiles por completo y al resto de la deuda, no hay trampa ninguna. Ese acuerdo lo aprobará el Juez y tiene el valor de una Sentencia por lo que no te podrán reclamar.
Saludos cordiales.
Martí
Hola, le agradecería me informase, antes de enviar mi reclamación al SAC, de algunas dudas. Tengo suscrita la hipoteca con Caja Rural de Jaén (Noviembre/2002)por importe de 120.000 € (Pdte aprox. 55.000 €) para construcción de nave de aperos agrícolas de una sola planta y casa de dos plantas, la entidad me exigió ofrecer en garantía la nave para eximirme de la obligación de suscribir seguro de construcción, en vigor en aquella fecha y derogado con fecha 1/1/2003, cuando solo con el valor peritado para la vivienda era suficiente para los 120.000 € solicitados, a pesar de su insistencia en que solicitase una cantidad superior….. pero bueno esa es otra historia.
A lo que vamos, datos en escritura de la hipoteca -25 páginas por ambas caras-:
– Pag.9 cara anterior Tipo de interés variable……..el tipo de interés será el resultante de añadir un diferencial fijo de un punto al tipo de interés de referencia sin redondeo.
– Pag. 10 cara posterior: “Limites a la variación del tipo de interés aplicable. No obstante la variación que aquí se pacta para el tipo de interés aplicable al préstamo podrá ser superior al 16% nominal anual, ni inferior al 4%. Si el cálculo efectuado según el criterio de variación previsto en esta estipulación resultara un tipo superior ó inferior a los citados,se aplicarán estos.”(Copia textual, comprobado que no me he esquivado).
– pag. 24 cara anterior: la parte prestataria renuncia a a examinar proyecto escritura en plazo, asi como las condiciones financiera coinciden con la O.V. Pues bien tras reclamar hace un mes copia de mi O.V.(que no esta fechada), que no se incorpora a la escritura, resulta que esta firmada también por mi esposa que también es titular de la hipoteca. Si mi esposa solo estuvo presente en la firma de la Escritura ¿Como pudo firmarla en el plazo de fija la O.M. de 5/5/1994?, y si no se facilitó antes ¿Como puedo renunciar al derecho de leerla, si no tengo conocimiento del mismo?.
Le ruego, y antes de enviar la reclamación al SAC, me informarse sobre la siguientes dudas:
– El hecho de que uno de los inmuebles sea la nave de aperos agrícolas impediría que estuviese contemplado dentro de los supuestos de la sentencia del TS.
– A pesar que la cláusula suelo este fijada en el 4%, la Caja me viene aplicando, y desconozco el motivo, el tipo del 3,50% desde el año 2010, si fuese un error de ellos y presento la reclamación, podrían rectificar y aplicarme el 4% que recoge la escritura.
– Encuentra argumentos suficientes para que cuando el SAC rechaze la reclamación, que la rechazará,acuda a la via judicial.
Disculpe si me he extendido más de la cuenta, pero es que estoy muy, pero que muy cabreado.
Agradecido por su atención, y esperando su respuesta, un afectuoso saludo.
RAFAEL.
Hola Rafael,
En primer lugar no te preocupes por la extensión, es un tema que merece la pena comentar ya que os jugáis mucho dinero.
Te respondo a tus preguntas:
1) Tu caso no es de los que habla el Tribunal Supremo, ya que es una hipoteca que solicitas cómo profesional para dedicarlo a actividades de tu empresa. Pero ello no quiere decir que no puedas reclamar que te quiten la cláusula sino que los requisitos no son exactamente los mismos que dijo el Tribunal Supremo. El Tribunal Supremo no dijo que las hipotecas para profesionales no pudieran reclamar por las cláusulas suelo sino que se reclama por otra vía (un poco mas exigente que la de los consumidores, pero para eso estamos se hacen los estudios previos de los asuntos, para no equivocarse al reclamar!). Es decir, PUEDES RECLAMAR.
2) En cuanto al tipo que te aplican, es posible que tengas alguna bonificación y por ello te apliquen menos. Mira el recibo mensual o el resto de la hipoteca para ver si dicen alguna cosa. Si fuera un error (es muy poco probable) SI te podrían reclamar lo que falta.
3) El SAC rechazará seguro, pero los argumentos muchas veces son generales y poco precisos. Generalmente rechazan por cuestión de política interna, y no por que nadie se lo haya mirado con detenimiento. Mi recomendación es que de todos modos presentes la carta ya que no pierdes nada en hacerlo y nada pueden hacerte por pedir. Cómo máximo te dirán que no y entonces te planteas si reclamar judicialmente o no. ( Ojo: Míra primero el tema de 3’5% que te aplican).
De todos modos antes de demandar debería ver la hipoteca entera.
Quedo a tu disposición en msy@solagalve.com
Saludos cordiales
Martí.
hola!agradeceria que me ayudarais en entender mi hipoteca,está tan bien hecha que no me entero de nada,creo que tengo clausula suelo,y ademas IRPH,pero no entiendo nada y no sé que reclamar,que seguro algo es abusivo.si me quereis ayudar os enviaria la escritura o lo que necesiteis,MUCHAS GRACIAS.
Hola
Mándamela a mi correo msy@solagalve.com o al fax 934145843, o la siguiente dirección:
C/Muntaner, 269, 5, 1
08021 BARCELONA
Indícame en el email o carta tu teléfono y cuando me la haya leído te comento las posibilidades que tienes y te ayudo con la carta. Cuando más seamos más fuerza haremos!
Martí.
hola ya le he mandado la escritura!gracias
Buenos dias agradecer esta página y la información que dais,mi consulta es: si debo capital desde hace un año por quedarme en paro,puedo pedir lo de la clausula suelo,comisiones etc.
gracias un saludo
Hola,
Una cosa está reñida con la otra. Son dos situaciones diferentes e incluso puedes utilizar el hecho de estar reclamando judicialmente que te quiten la cláusula suelo cómo motivo añadido a que no estés pagando el capital. Mi recomendación es que reclames pero no tardes demasiado en hacerlo no sea que reclamen toda la deuda de la hipoteca.
Saludos cordiales.
Martí.
Hola a todos.Agradezco de antemano todo lo que estáis haciendo por los humildes lectores escasos en conocimientos financieros, a los que nos es de gran ayuda todas estas directrices que de forma altruista ponéis a nuestra disposición.
Bien mi caso es el siguiente; tengo una hipoteca con Caja España/Duero, firmada en marzo de 2010, por un importe de 35.000 euros. En ella, consta un suelo del 2,5% mas diferencial y un techo del 8,00%. No recibí oferta vinculante, ni me explicaron que esto iba a suponer que pagara un 3,00%. ¿tengo derecho a reclamar la eliminación de mi clausula suelo?
Espero su respuesta, gracias.
Un saludo a todos.
Hola Eduardo,
Tienes todo el derecho para reclamárselo al banco, Primero preséntales la carta de reclamación en la oficina y si no responden hazlo judicialmente. Mi recomendación es que no te demores ya que los intereses que pagues de mas no se devuelven según el Tribunal Supremo, así que cuando antes lo hagas más te sale a cuenta. Quedo a tu disposición en mi email msy@solagalve.com
Martí.
Tengo suscrita una hipoteca con CAJA LABORAL KUTXA, con claúsula suelo. Les he solicitado la anulación de la misma a través del SAC (por correo certificado y con acuse de recibo) y pasados dos meses y dos días, me responden negativamente a mi solicitud, alegando que ellos cumplen todos los requisitos legales para la aplicación de dicha claúsula.
Ahora, ante esta situación, no sé por donde tirar. Tengo aún pendiente 192500,- euros de préstamo, por el que pago una amortización mensual de 838,- euros.
Gracias por vuestra disposición y servicio.
Saludos
Hola,
Estás en el punto dónde habéis llegado muchos: has hecho el intento de que quiten la cláusula voluntariamente y te han dicho que no. La mayoría de contratos de hipoteca que he visto no cumplen con los requisitos que dijo el Tribunal Supremo y muy probablemente terminarán anulados por un juzgado. Mi recomendación es estudiar la viabilidad del asunto y demandar al Banco pidiendo que le condenen a pagar las costas del juicio.
Para hacerlo con condiciones debe revisarse el contrato y valorar posibilidades, costes y beneficios. Para ayudarte en esto, si quieres me puedes enviar por email msy@solagalve.com o correo ordinario el último recibo de tu hipoteca y te digo que te ahorrarías cada mes y envíame copia de la hipoteca y te miro cómo de legal es tu cláusula (sin compromiso).
Déjame un teléfono por si tengo alguna pregunta sobre el tema.
Si tienes alguna duda envíame un email. Saludos cordiales.
Martí.
Martí Solà Yagüe
C/ Muntaner, 269, 5, 1
Barcelona 08021
Hola, quería saber si el fin de pedir una hipoteca sea para una Comunidad de Bienes «C.B.» (pero creo que son las personas jurídicas las que piden el préstamo, no?) y en la hipoteca existe una clausula suelo también se podría pedir la anulación o en este caso estaríamos exentos, te lo comento por que hablamos con el banco y nos comento esto.
Adjunto Texto Clausula Suelo de la Hipoteca, y haber si me puedes resolver la duda e indicar si esta clausula suelo es ilegal o no.
Texto Clausula Suelo de la Hipoteca:
III.-LÍMITES A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS.
En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación, como consecuencia de la revisión del tipo de interés, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, sea inferior al 4,00%, este valor indicado, determinará el tipo de interés mínimo vigente en cada periodo.
Por tanto el tipo de interés aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, inferior al 4,00% nominal anual.
IV.- LIMITE DE LA VARIABILIDAD DE INTERESES.
A efectos meramente hipotecarios respecto a terceros, el tipo de interés que resulte por aplicación de esta cláusula no podrá ser inferior al indicado como tipo de interés mínimo, en la cláusula III- LIMITE A LA VARIACION DEL TIPO DE INTERÉS, ni superar en más de ocho puntos el inicialmente pactado.
MUCHAS GRACIAS DE ANTEMANO!!!
UN SALUDO.
Hola Jaume,
Evidentemente el banco te responderá lo que sea para no darte la razón (aunque en ocasiones no saben muy bien lo que dicen…) En este caso el hecho de ser CB, persona física o persona jurídica, no es razón para denegarte la anulación (razón legal me refiero).
Sino que lo importante es si se firmaba cómo consumidor final o cómo profesional. Se debe estudiar este punto, pero en principio la Comunidad de Bienes no es una sociedad profesional que adquiera un bien para introducirlo en un proceso productivo… deberíamos hablar en tu caso del objetivo de la compra por la que hiciste la hipoteca.
Además se debe valorar el texto del contrato. En tu texto hay cláusula suelo pero debería ver toda la hipoteca ya que las cláusulas suelo son, en principio, legales. Sin embargo se pueden anular aquellas que no vayan acompañadas de otras informaciones en la hipoteca o fuera de ella (en la oferta vinculante si se hizo), es decir, a la práctica el 90% de las que he visto no cumplen con los requisitos del Tribunal Supremo.
Si te parece bien me remites por email o por correo copia de la hipoteca y un teléfono de contacto por si me surgen dudas, y te lo miro.
Saludos cordiales.
Martí.
http://www.solagalve.com
C/ Muntaner, 269, 5, 1
Barcelona 08021
Buenos dias, yo al igual que miles de personas en este pais he sido engañado por un banco pero no una vez si no tres, la primera fue al firmar en el año 2007 una hipoteca con una clausula de 4,968, a esa hipoteca me invitaron a un producto llamado SAWPS O ALGO PARECIDO EL CUAL ERA TOTALMENTE GRATUITO.
Hasta ahí todo era correcto hasta que en el año 2009 el banco me mando una carta diciéndome que tenia una deuda con la entidad de 13000 euros apx. después de indagar y empezar a conocer mi hipoteca llegue a la conclusión de que me habían engañado y no informado de ninguna clausula y ningún producto, tuve que pedir ese mismo año una segunda hipoteca de unos veintidós mil euros para subsanar y hacer frente a la deuda que tenia con ellos, pero hay no queda eso automáticamente según la entidad doy de baja ese producto y al mes siguiente me sube la hipoteca 370 euros que añadido a casi 200 de la segunda se me pone en mas de mil euros, estoy incluido en el macrojuicio de Madrid y he denunciado al banco por ese motivo, también he movido el producto swaps a atención al cliente de la entidad, a CNMV Y AL BANCO DE ESPAÑA este ultimo dándome la razón pero en pocas palabras que me busque la vida,deme usted una idea para ver que es lo que puedo hacer con este panorama.
P.D EL BANCO ES BANCO POPULAR ESPAÑOL GRACIAS
Hola Luis Alberto,
El tema de los swaps endosados a particulares y a profesionales, sin información correcta, ha sido otro de los 3 engaños masivos que ha practicado buena parte de la banca (los otros dos son las preferentes y las clausulas suelo)…
Si te parece bien, para que pueda asesorarte un poco mejor ¿puedes remitirme la carta que enviaste y las respuestas? Sobretodo la del banco de España dándote la razón. Muchos temas judiciales que han dado la razón al cliente han empezado por respuestas del Banco de España que habían resuelto previamente a favor del cliente… Quizás las consecuencias de haber tenido que solicitar una segunda hipoteca no serán retroactivas, pero como mínimo los 13.000€ que mencionas pueden reclamarse.
Saludos.
Martí Solà – msy@solagalve.com
Hola y gracias por la información que me habéis dado, quiero mandarte toda la información de la que dispongo pero no se donde hacerlo, como recuperar los 13.700 euros que tuve que pagar al banco no se como voy a recuperarlos puesto que comenzar una acción judicial contra esta entidad seria muy costoso y no dispongo de recursos, el banco me ha asfixiado hasta tener que depender de ellos,mi ultima opción es ofrecer la mitad de ese dinero si lo recupero al que se quiera hacer cargo de mi caso,ya no es por el mismo si no por la chuleria de la misma entidad,si conocéis a alguien que quiera ayudarme a recuperarlo la mitad sera para esa persona gracias de nuevo.
P.D. Para mi seria mas sencillo un correo ordinario ya que tengo todas las copis en mi poder.
Hola Luis Alberto,
Me acordaba de nuestra conversación porque eras de los primeros que comentaba lo de los SWAPS. Hay muchos casos de reclamación y estimación de demandas contra estos productos ya que no estaban ideados para consumidores medios sino para profesionales. En tu caso no se si eres inversor profesional o avanzado, o simplemente te lo vendieron… dime si la hipoteca era para una casa o para un local comercial…
Si te parece me envías documentación y hago un estudio previo de la viabilidad de la reclamación y formas de asumir los costes. Envía a mi atención copia de los documentos del SWAP y de la carta y respuesta al Banco de España a mi despacho:
Martí Solà Yagüe
C/ Muntaner, 269, 5, 1
Barcelona – 08021
Por las fechas en las que estamos te responderé a principio de septiembre. Lo digo por el tema de los plazos de reclamación en tu caso desconozco pero que antes de esa fecha no puedo atender. Si me dejas un teléfono por si me surge alguna duda rápida mejor, aunque yo trabajo mucho por email. También me puedes enviar dudas o comentarios que te surjan.
Quedo a la espera, saludos cordiales.
Martí. – http://www.solagalve.com
hola, no soy ningun tipo de inversor ni mi perfil se acerca a ese tipo de profesionales, lo que se lo se después de pagar al banco la deuda que se creo con ese producto llamado swap, ahí es donde empece a conocer lo que me habían hecho firmar con la hipoteca.
te mandare el contrato y toda la documentación que tengo en mi poder para que valores mi situación sobre ese productos ya que el tema de la clausula suelo esta en proceso judicial a falta de las medidas cautelares que supuestamente saldrán contra el banco popular en octubre de este año, en la documentación te mandare mis datos y tfnos para poder contactar si tu lo requieres, muchas gracias por tu interés y ojala esto sea un paso hacia adelante para poder parar este tipo de extorsiones bancarias y engaños que nos han llevado a la ruina a los únicos que pagamos a principio de mes, ahora ya no es tan fácil pagar puesto que se lo quedan todo, gracias de nuevo.
De acuerdo Luis Alberto, quedo a la espera de que me remitas la documentación y te miro el asunto. Asimismo cuando tengas la respuesta a las medidas cautelares, si no te importa, dime que han respondido y así podremos estudiarlo para que beneficie a todos los afectados.
Te dejo el email msy@solagalve.com y el fax 934145843.
Saludos cordiales.
Martí
Buenos días,hace una semana fuimos a nuestro banco a preguntar si nos podían quitar el suelo y techo de nuestra hipoteca ya que en las escrituras nos aparece un tipo de interés nominal anual resultante con un máximo y otro mínimo de modo que no podrá exceder del tipo nominal del diez por ciento anual;ni ser inferior al tipo nominal del cuatro con quinientos por ciento.
Ayer nos llamaron para decirnos que nos dejan el tipo de interés a un dos con seis y que en los próximos días nos llamaran para firmar en la oficina de la sucursal.
Mi pregunta es:Que es lo que deberíamos saber o tener en cuenta o preguntar antes de firmar?
Puede haber alguna trampa?
Puedo reclamar intereses?
Me olvidaba deciros que la hipoteca la tengo con Caja Laboral.
Un saludo,gracias
Hola,
Si no hay gato encerrado, lo más normal es que cuando les pidas que antes de firmar te envíen copia de lo que se firmará, no te pongan problema alguno.
Si no te lo envían es que no quieren que te lo estudies antes. En este caso y a falta de comentarios parecidos de otras personas en tu situación, rompamos una lanza a su favor y pensemos que solamente quieren subsanar el error y quitar la cláusula suelo de forma voluntaria.
Para saber si en la propuesta hay gato encerrado tendría que saber que diferencial tienes pactado actualmente en la hipoteca, no sea que lo que propongan sea quitarte la cláusula abusiva y aprovechar para aumentar el diferencia que tienes pactado. En éste último caso la propuesta de ellos te parecería correcta (porque te baja la hipoteca) pero no sería lo mas justo ya que te debería bajar mas.
Coméntame por email que te proponen y te doy mi parecer.
Saludos.
Martí Solà
msy@solagalve.com
Hola,
Tengo una hipoteca firmada con El Banc Sabadell de Noviembre 2012. Era un piso de Solvia, por lo que pocas opciones hubo de negociación en su momento, ya que eran hipotecas bastante cerradas de un tal plan adapta, para vendre las viviendas del banco. Intenté en su momento negociar la clausula suelo antes de firmar la hipoteca pero no hubo manera.
Tengo un suelo del 3.25% y un techo del 12%, con un diferencial del 1.25%. Tengo oferta vinculante pero que firmé 4 meses después de firmar la hipoteca, porque le director se olvidó de darnosla, y a pesar de que en el papel pone fecha de antes de la hipoteca yo al firmarla puse la fecha real a mano de cuando la firmaba, auqnue he leido que la oferta vinculante no es una condicion imprescindible para que la quiten o no.
He contactado por email varias veces con el director de mi oficina y es bastante cerrado en le tema negociación de quitarla, pero me ha dado hora de visita para este viernes.
Llevo preparada la sentencia del TS, el auto de aclaracción, noticias publicadas sobre retiradas de clausulas suelo y me he bajado vuestra carta de reclamación. Además me han dicho que La Caixa está firmando un pacto con sus clientes, para que no denuncien, de que les quitan el suelo durante un año y luego a ver qué.
Necesitaría si me puedes dar algún consejo más para esta reunión del viernes. Yo pensaba presentar la reclamación al SAC si el viernes no saco nada en claro…que creo que será así…pero si me puedes ofrecer alguna ayuda pre-reunión para tener más argumentos…
Gracias de antemano.
Hola Cande,
Cómo toda relación con los bancos no será una reunión de igual a igual. Ellos conocen perfectamente los argumentos (los de la carta y los de las demandas) y lo que te ofrezcan no cambiará en toda la reunión (entre otras cosas porque dudo que la persona con la que te reúnas tenga poder real de variar la consigna que tenga). Así que probablemente te ofrecerán un «lo tomas o lo dejas», aunque espero de verdad que no sea así.
De los argumentos que me comentas, el tema de la oferta vinculante es muy importante a nivel judicial. Lo que dices de que «la oferta vinculante no es una condición imprescindible para que la quiten o no» no es del todo correcto. El Tribunal Supremo dijo que cuando hay oferta no significa que la cláusula sea correcta. Pero en los casos en los que no hay oferta cuando es obligatorio que exista (o peor aun cuando te la hacen firmar con posterioridad) tendrás una prueba clarísima de que no han sido transparentes contigo!
En la reunión, lo mas importante es que te digan claramente que ofrecen. Después lo valoras para saber que te conviene (comentamelo otro día por email y te doy mi opinión). Una circunstancia que te ayudará a decidir es saber cuanto estás pagando de mas cada mes. Por lo que dices ahora estarías pagando un 1’78% aprox. y no un 3’25%, haz un cálculo de cada mes y ya verás.
Independientemente, pase lo que pase en la reunión, puedes presentar la carta al SAC ya que no pierdes nada en hacerlo y dejas la respuesta en su tejado para que se mojen por escrito.
En cuanto a La Caixa los temas de acuerdo que he visto han sido con la demanda iniciada, pese a ello el Banco Sabadell no ha seguido el mismo criterio pactista. Ya nos comentarás que ha pasado y así nos sirve a todos.
Saludos.
Martí Solà
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
buenas, tengo una hipoteca con uci, mi tipo de interes es tipo medio de los prestamos hipotecarios a mas de 3 años de las cajas de ahorros , siendo maximo un 18%, pero no se si me afecta o no la clausula del suelo , aunque he leido el prestamo hipotecario varias veces. si se que cuando me revisan el interes semestral utilizan como referencia el IRPH CAJAS mas la suma de un margen de 0.10 puntos. Ademas nuestra estafa va mas alla, ya que nos vendieron la casa por 209.000€, aunque realmente valia 92891 y entregamos el resto del dinero ( hasta 209000 en un cheque al portador en un banco santander custodiados por la gestoria y por la agencia que nos venida el piso), entiendo que somos culpables de haber aceptado en nuestra propia ignorancia. Ademas tenemos a una persona que nos avala y no consigo que me den informacion de como sacarla del aval. Muchas gracias de antemano. Lorena.
Hola Lorena,
Para saber si hay suelo en tu hipoteca mira primero, en la escritura: dónde dices que fija el tipo máximo a 18% debería decir también si hay tipo mínimo. Si no lo dice es que no tienes. Tambien puedes mirar en el recibo de la cuota mensual: Por lo que comentas, el tipo que deberías tener indicado en el recibo es de aproximadamente un 3’95%, sin suelo (IRPH + 0’10) . Si dice mas es posible que tengas suelo. Finalmente puedes pasarte un día por tu oficina con el recibo, y le pides al director de la oficina que te lo aclare porque es su obligación.
En cuanto a la diferencia entre el valor real y el coste, poco puedes hacer, aunque si la diferencia es tanta y los que han fallado en la valoración son los profesionales quizás debas mirar la viabilidad de reclamar…
En cuanto al aval, por lo general no dan facilidad alguna para quitarlo ya que no les conviene (a mas personas vinculadas mas posibilidades de cobrar para ellos), y porque no les puedes obligar. Para quitarlo puedes: a) cambiar de banco haciendo una nueva escritura (+gastos) sin avalista, b) amortizar el dinero por el que avala el avalista (generalmente toda la deuda), c) incluir un nuevo inmueble en la hipoteca o a otras personas. Come verás no hay mucho margen.
Saludos.
Martí Solà. http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Buenas tardes:
en mi caso tengo firmado un euribor más 0´50%. Tengo un suelo de 2´65% y un techo de 12%. hipoteca firmada hace 10 años con el banco sabadell. La oferta vinvulante me la dieron a firmar 3 años despues. pero aunque me la pusieron a firmar con fecha de tres años antes me negué, y se la firme con la fecha posgterior. me puede servir de ayuda para anular la clausula suelo?
Hola Raúl,
Te puede servir, y de mucho. A parte de que la cláusula suelo en la escritura sea enrevesada o esté diseñada para crear confusión y distraer la atención, el hecho de que (siendo obligatoria) no tuvieres la Oferta Vinculante, o que te la hicieran firmar después (hecho que reconoce el mal hacer de la entidad) deja muy claro que en tu caso hay falta de transparencia.
Presenta la carta de solicitud de anulación de la cláusula al banco (no pierdes nada en hacerlo y puedes ganar mucho). Con la respuesta, si es negativa, te planteas demandar. Si quieres que te ayude con la carta envíame un email.
Saludos
Martí Solà.
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola;
ya he enviado otra consulta para el tema de comisiones, pero también tengo la cláusula suelo, en BBVA; en cinco años de hipoteca, a 30 años, es decir interés variable, siempre he pagado lo mismo. ¿Creo entender que la devolución con carácter retroactivo es vía judicial y sin garantías? Si es así creo debo estudiar si la cantidad estafada merece la pena, y tengo en cuenta la demanda colectiva que reduce gastos.
Por otro lado, veo que vuestra entidad financiera es con una BANCA ÉTICA. ¿Que diferencia existe principalmente, con los «dictadores bancarios» que tenemos actualmente? Porque claro está, cuando liquide los asuntos menores les quito la nómina y todo lo que pueda a BBVA. Parece que la mayor posesión que quieren de nosostros estos usureros, es la nómina, que aunque no gran cosa, si puedo me la llevo a quién lo merezca un poquito. Gracias!!
Hola Silvia,
No dudes en presentarles la carta de petición de retirada de cláusula suelo. Para convencerte solo debes mirar el último recino de hipoteca y en la parte de intereses aplica el interés de referencia que tienes pactado (EUROBOR, IRPH…) mas el diferencial, en vez del suelo que tienes… verás que se trata de suficiente dinero cada mes cómo para planteártelo.
Efectivamente, la reclamación de las cantidades pagadas exige de un estudio desde un enfoque diferente.Ya que requiere demostrar mala fe en el banco o una falta de diligencia en su labor que sea equiparable a la misma; me refiero a casos de falta de Oferta Vinculante cuando fuera obligatoria o casos de divergencia entre al misma y la escritura por ejemplo. No se trata de no tener «garantías» puesto que ninguna demanda judicial las tiene, se trata de que la reclamación por las cantidades pagadas tiene una base legal firme, y es justa.
En cuanto a lo que comentas cómo «demanda colectiva» , si te refieres a la agrupación para reducir gastos, no se trata de una demanda colectiva: Para las reclamaciones de cláusula suelo se trata de demandas individuales (una demanda por cada contrato diferente) pero procurando reducir gastos y costes gracias a tratarse de muchos interesados.
En cuanto a la opinión de la Banca Ética dejo la respuesta para las compañeras de esta fantástica página economiazero.com. Yo te avanzo mi criterio personal: considero que la competencia es garantía de la libertad. Cuantas mas empresas compiten en el mercado mejor para el consumidor, y los bancos son empresas. Ahora voy con los nuevos para que se establezcan cómo competencia de los grandes. Cuando estos nuevos ya sean grandes (y adquieran sus vicios) cambiaré de banco. Dejo al respecto una frase para la reflexión: la fidelidad es una trampa para el consumidor.
Saludos
Martí Solà.
____________________________________________________
Economía Zero
Hola Silvia
Sobre el tema de la banca ética te recomendamos que leas los post de nuestra sección dedicada a este tema, o que entres directamente en sus webs, te dejamos al final los enlaces a las más relevantes a nivel español, aunque sin duda para nosotras la mejor es FIARE, sobre todo porque a partir de enero del año que viene empezarán a operar como una entidad «tradicional», tienes más info en este enlace.
– FIARE
– Coop57
– Triodos Bank
Un saludo.
Hola,me gustaría saber que puedo hacer me han anulado las clausula del suelo con el bbva.
Pero me han dicho que es imposible recuperar el dinero que me han cobrado de más en todo este tiempo.
Quería saber si hay alguna manera de poder cobrarlo.
Muchas gracias.
Hola Albert,
Tu banco ha anulado la cláusula por orden de la Sentencia del Tribunal Supremo que comento en éste artículo. Pero esa Sentencia no condenó a los bancos a devolver las cantidades de forma genérica a todos los afectados. La devolución de las cantidades deberá reclamarse caso por caso y siempre en casos que pueda demostrarse que hubo mala fe del banco. A mi entender yo me plantearía la posibilidad de demandar en casos en los que la oferta vinculante no tuviera cláusula suelo, o en casos de falta de oferta vinculante cuando esta fuera obligatoria.
En resumen, la demanda por las cantidades pagadas es posible, y jurídicamente consistente. La ley establece cómo principio general la restitución recíproca (artículo 1303 Código Civil) , y el Tribunal Supremo también tiene declarado que la finalidad es conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la misma situación anterior. Es este caso se aplicaría a que la cláusula anulada no hubiera tenido efectos y se evitaría el enriquecimiento que ha tenido el banco. La forma de reclamarlo será demandar al banco.
Martí Solà.
PD: Si quieres formar parte de la agrupación para demandar y reducir costes visita: http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola.
Yo firme la hipoteca con Cajacanarias en el año 2004, a un interes variable pero que no puede bajar del 3%, ahora ha sido absorbida por la caixa, hace unos días realice una llamada de teléfono a la oficina en la que tengo la hipoteca, les hice el comentario de que ya que la caixa no tiene claúsula suelo en sus hipotecas y la sentencia del tribunal,lo podrian aplicar a mi hipoteca, la respuesta es que hiciera la solicitud de revisión, pero que todas las habian rechazado hasta el momento, y que también me deberian quitar la claúsula techo, a la cual yo no hice ninguna referencia.
Quiero enviar la carta de solicitud, pero no se si reflejar que era de otra entidad, que me aconsejas
Saludos cordiales
Ana
Hola Ana,
Probablemente tienes una cláusula suelo del 3% de interés. Bajo mi punto de vista un abuso.
Envía la carta diciendo que firmaste la hipoteca con Cajacanarias y preséntala en tu oficina a la atención del servicio de atención al cliente. Seguramente también rechazarán tu solicitud (cómo ya te han avanzado), pero al menos lo harán por escrito y tendrás un punto de partida.
Después se debe valorar la cláusula suelo en concreto y cómo está redactada para sopesar la viabilidad de la reclamación (no todas las escrituras son iguales). Al respecto podéis enviarme la copia de la escritura a msy@solagalve.com.
Saludos cordiales.
Martí Solà.
PD: Si quieres formar parte de la agrupación para demandar y reducir costes visita: http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola, que tal.
Necesito de vuestro consejo a ver si me podéis ayudar ya que tengo algunas dudas. me he puesto a buscar en mi hipoteca a ver si encuentro alguna trampa bancaria, yo de esto entiendo poco o nada por eso necesito ayuda.
He estado buscando en mi hipoteca, la cláusula suelo/techo y lo único que he encontrado es esto:
“ La alteración del tipo de interés como consecuencia de la revisión no podrá ser superior o inferior en CINCO PUNTOS al inicialmente pactado “ .
“ siendo el tipo de interés aplicable en el primer semestre el de 5,355 % nominal anual. Transcurrido el primer periodo anteriormente indicado, el interés que deberá pagar la parte prestataria en los vencimientos periódicos se determinaran por periodos anuales”.
Por otro lado sospecho, que ha la hora de hacer las revisiones anuales no han tomado como ref. el segundo mes natural anterior a la fecha de la revisión, sino que han cogido la rf. mas alta del año.
Yo la escritura la firme en julio del 2007 , el primer semestre al 5,355 % , en diciembre del 2007 tuve la 1ª revisión anual, y supongo que tomarían como rf. como estaba el Euribor en el mes de Octubre aplicando el diferencial del 0,85 que tengo en escritura. Esto es Asi ¿? O estoy equivocada. Y entiendo también que a partir de ahí, todos los años tendrán que tomar como rf. el mes de octubre, Es asi?
Hay otra cosa, al pasar de la CAM al Sabadell cancelé alguna cuentas y deje una para la hipoteca, ahora solo puedo ver los recibos del 2013, lo anterior no tengo forma de verlo ni tampoco se en que fecha me hicieron las revisiones, y que mes tomaban como ref.
Lo malo es que según escritura “ Por la reclamación de recibos de prestamos vencidos: VEINTISIETE EUROS (€27), a percibir de una sola vez, por recibo vencido, en el momento en que se genere la primera reclamación por escrito solicitando su regularización.” ( si esto es lo que yo creo, menudo pastón yo no puedo pagar esto ) .
Me gustaría reclamar la diferencia ( si es que el banco lo hizo mal ).
Cuando debería tener la revisión , dos meses naturales antes de Julio que es cuando firme o dos meses antes de diciembre, que es cuando hice la primera revisión?
Donde podría ver por meses como estaba el Euribor desde el 2007 hasta la actualidad?
No tengo ningún problema en mandaros escaneada la hipoteca para que le echéis un vistazo si así lo creéis.
Saludos , y muchas gracias por vuestra ayuda.
Hola Concha,
En lo que me envías no veo la clausula suelo. Por otro lado en cuanto al mes de referencia debería concretarlo también en la escritura… Si no te sabe mal me la puedes enviar a msy@solagalve.com y te respondo con detalle.
En cuanto a la CAM y los datos de la hipoteca y sus revisiones, aunque no tengas la cuenta tienen que darte los datos de los años anteriores: pídeselo por escrito.
En cuanto a las comisiones estoy contigo en que son un abuso, encontrarás ayuda en el artículo: https://economiazero.com/como-reclamar-a-los-bancos-el-cobro-indebido-de-comisiones-por-descubierto/
Finalmente la evolución del EURIBOR la encontrarás en muchas páginas de la red, te indico una: http://www.hipotecasyeuribor.com/
Te mandaré las otras respuestas por email cuando lea la escritura.
Saludos.
Martí Solà.
Excelente herramienta y gracias por sus respuestas.
Estuve en Caja Badajoz y presenté la carta para que me quitaran la clausula suelo. Las respuestas que me da el director son:
A) Aceptan quitar la clausula suelo pero el diferencia (que es actualmente del 0,60%) me lo suben al 2,5%.
B) Quitar la clausula suelo supone ir de nuevo al notario porque se trata de una novación y las novaciones se hacen ante notario.
¿ Pueden aplicarme la contraprestación subiendome el diferencial por quitar la clausula suelo? ¿Es obligatorio ir a la notaria o la modificación se puede hacer en contrato privado?
Gracias de antemano
Hola Ramón,
Vaya negocio!
La propuesta que te hacen es por si quieres hacerlo de mutuo acuerdo, te ahorras un juicio pero si calculas lo que proponen solo ganan ellos. Encima de que incorporaron cláusulas no transparentes que han ido cobrando desde entonces, ahora quieren hacer negocio con su cambio… :
a) Se aseguran un 2’5 de diferencial aunque baje más el tipo de interés (es decir con su propuesta ahora estarías pagando aproximadamente un 3,2%, cuando si te quitaran la clausula te quedaría en un 1,3%…). En el fondo le cambian el nombre pero te quedas con un suelo del 2’5%+EURIBOR.
b) Se aseguran que ya no les puedas demandar porque, en el fondo, habrán quitado la cláusula.
c) En cuanto a ir al Notario supongo que lo dice para que lo pagues tu, no? Efectivamente lo mas correcto es ir al Notario, pero no es imprescindible, la Sentencia del Tribunal Supremo que afecta a miles de hipotecas argumenta que no es necesario hacer el cambio en el Notario, yo considero que si hay acuerdo de nulidad tampoco es necesario (un acuerdo entre las dos partes por escrito ya sirve…) sin embargo, si quieren hacerlo al máximo de formal el Notario está bien siempre que lo paguen ellos que son quienes pusieron la cláusula!
Si tu cláusula suelo es de las que no reúnen los requisitos que dice el Tribunal Supremo ¿porqué conformarte con menos que una anulación?
Yo de ti le diría al Director que te respondan por escrito y, con esta respuesta decides. Para decidirlo Por lo que me explicas no veo ventaja en su propuesta, ventaja para ti me refiero.
Martí Solà.
Si quieres formar parte de la agrupación para demandar y reducir costes visita: http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Buenas tardes.
Realmente no se si lo mio es una cláusula suelo o no. En mi contrato lo llaman cobertura de variables o algo parecido, no estoy segura.
El tema es que la hice en 2009 con caixagalicia y se que si el euribor bajaba de 2.3 se me quedaba en el y si subía de 5 y pico no pasaba de ahí. La diferencia con los demás es que caducaba en 5 años, es decir, en febrero de 2014, y veo que en el resto de los casos es de todo la duración de la hipoteca.
Encima mi oficina de caixagalicia la han cerrado, y la mas cercana esta a 80km de casa en el centro de Jaén y ya es de EvoBank. Así que ni puedo ir a hablar con ellos.
Me cobran el extra en una cuota aparte, es decir: 300 € de hipoteca y 150 de coberturas.
Esta visto que han sido muy creativos. ¿vale la pena reclamar?
Por cierto, muchas gracias por vuestra ayuda!!!
Hola Ruth,
Muchas veces no es fácil saber si es o no cláusula suelo, porque las cláusulas suelo se introdujeron en los contratos de forma poco o nada transparente… pero ese es uno de los motivos para que las anulen!. Además, tu entidad es una de las que viene obligada a quitarla por la Sentencia del Tribunal Supremo. Si quieres que mire si es o no cláusula suelo me puedes enviar por email la escritura y la leo a msy@solagalve.com o al fax 934145843, también te puedo orientar con la carta.
La carta no hace falta que la presentes en «tu oficina» sino que tienen que cogerla en cualquier oficina de tu banco (o el banco que lo haya sustituido) ya que va al servicio de atención al cliente. Yo de ti la presentaría y con la respuesta que den, si es negativa, te piensas que hacer.
En tu caso, si resulta que termina la cláusula en 7 meses, quizás no te convenga mucho presentar una demanda en el Juzgado, pero no pierdes nada en pedir que quiten la clausula por carta.
Saludos.
Martí Solà
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Buenas tardes.
Tengo una hipoteca con suelo sobre un local comercial, pero está a mi nombre, particular y no empresario o empresa. Entiendo que al estar la hipoteca vinculada a un DNI se me considera consumidor; sin embargo, BBVA no me ha quitado aún el suelo (a varios conocidos ya le han bajado el pago en estas fechas, sin siquiera solicitarlo) y me dicen verbalmente que al tratarse de local comercial no se me aplica, pero siempre con dudas por su parte…¿Creéis que he de reclamar?
Gracias de antemano por la respuesta
Hola Alejandro,
Lo primero que tendrías que hacer es presentar por escrito tu solicitud para que ellos también deban responder por escrito y no se quede en una respuesta meramente verbal. Es un primer paso que no te compromete a nada y, en cambio , si les compromete a ellos con lo que respondan.
El segundo paso es, con la respuesta, estudiar tu hipoteca y preparar la reclamación judicial para forzar que la quiten. Seas o no consumidor final puedes solicitar al Juzgado que anule la cláusula suelo y que controle si la tuya es o no transparente. La diferencia es que si eres consumidor final los criterios de anulación son mas fáciles que si no lo eres.
Para saber si eres consumidor final, no importa si firmaste con DNI o CIF (ya que consumidor final puede ser una persona física o una persona jurídica) , lo importante es conocer si cuando compraste el local lo hiciste privadamente o en en el marco de tu actividad profesional o empresarial, es decir: consumidor podrá ser toda persona física (también jurídica) que en los contratos actúe con propósito ajeno a su actividad profesional, mientras que profesional es toda persona física o jurídica que actúe dentro del marco de su actividad profesional, ya sea pública o privada. Cómo puedes ver es un criterio jurídico no siempre fácil de ver y defendible desde varios puntos de vista, por eso requiere de estudio caso por caso de la situación. ( Si quieres envíame tu hipoteca sin compromiso a msy@solagalve.com o al fax 934145843, y me lo miro).
Saludos
Martí Solà
Si quieres formar parte de la agrupación para demandar y reducir costes visita: http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Buenos días, quisieramos reclamar los intereses que hemos pagado de más de la hipoteca durante este tiempo, ya que teníamos la clausula suelo.
Les agradeceríamos nos ayudasen.
Gracias, un saludo.
Hola Pedro,
Puedes reclamarlos, sin embargo la vía que se debe seguir no es exactamente la Sentencia del Tribunal Supremo que refiero en el artículo (ya que en ese caso no se devolvieron). En tu caso la reclamación para la devolución del dinero significaría demostrar que no había buena fe en el banco. Esta falta de buena fe, que para todos nosotros es manifiesta y clara, no lo es para los juzgados que exigen un plus de prueba de esa ‘maldad’. (copio aquí una respuesta que ya dí al respecto):
«En resumen para reclamar el dinero pagado con anterioridad por culpa de la cláusula se debe valorar:
a) Las posibilidades del asunto. Que no se trate solo de falta de transparencia sino de demostrar falta de Buena fe del Banco.
b) La cantidad en dinero por devolver de que se trate (no es lo mismo renunciar a pleito por 1000€ que por 10.000€)
c) Las posibilidades económicas del afectado (si se reclaman situaciones legales mas complejas los costes de pleito son mayores).
d) La conveniencia de evitar probabilidades de que los bancos recurran en apelación.»
Si te parece me envías un correo a msy@solagalve.com y me explicas los pormenores de tu hipoteca para valorar si tiene posibilidades de éxito reclamar los intereses pagados, o no.
Saludos.
Martí.
tengo una hipoteca de un local comercial,se firmo en el año 2006.es de 50000 euros¿puedo reclamar la clausula suelo?mi banco no tiene la oferta vinculante.debo 5 mensualidades y me quieren reclamar la deuda entera.es posible.¿que debo hacer?es obligatoria la oferta vinculante?
Hola Antonio,
En tu caso no era obligatoria la oferta vinculante, según la Orden Ministerial de mayo de 1994 sobre transparencia en las operaciones financieras que era vigente en el 2006. Sin embargo eso no significa que no pueda revisarse la transparencia de tu hipoteca, es decir, si la misma era clara (si quieres me puedes remitir la copia de tu escritura a msy@solagalve.com o al fax 934145843, y me lo miro sin compromiso) de éste modo podrías reducir considerablemente la cuota de cada mes aunque sea con un pleito por en medio.
Tu segunda pregunta, si te pueden reclamar toda la deuda, la respuesta es que si: ante el impago de las mensualidades puede reclamarse el vencimiento anticipado de la deuda. Por lo que debes buscar una solución al impago. Pero ten en cuenta que lo que parará que te reclamen la totalidad de la deuda no es la falta de transparencia, sino que te pongas al día con el impago.
Espero haberte ayudado y quedo a tu disposición.
Saludos.
Martí Solà.
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Buenas tardes, me gustaría saber si se puede reclamar la anulación de la claúsula suelo en las hipotecas de viviendas de VPO.
Muchas gracias.
saludos
Hola Mónica,
Las hipotecas de VPO que he visto no tienen cláusula suelo, aunque vale la pena revisarlo. Generalmente tienen una revisión de intereses anual con la media de los últimos 3 meses del IRPH. Si quieres remitirme tu clausulado me lo miro y te respondo mejor (msy@solagalve.com es mi correo-e).
Saludos.
Martí.
Hola que tal, en el año 2006 firme una hipoteca con NOVAGALICIA, en el año 2009 firme un perido de carencia de 2 años, después de este periodo en el nuevo contrato de préstamo que se redacto me dijeron que el interés seria el valor del Euribor mas un 2% si en Euribor bajaba por debajo de ese 2% a mi no me iba a bajar ahora mismo tengo un 2,54 y he ido al banco y me han dicho que no me pueden quitar esa clausula porque tuve ese peridodo de carencia. Eso es asi o puedo reclamar de alguna manera?. Un saludo y muchas gracias.
Hola,
Me queda alguna duda de tu consulta, ya que no estoy seguro que tengas cláusula suelo, sino que más bien parece que tengas unos intereses pactados del EURIBOR más un 2% de diferencial. El tema de que no te lo quiten por la carencia no me cuadra. Si no te sabe mal envíame a msy@solagalve.com tu escritura escaneada (o al fax 93.414.58.43), me lo miro y te respondo personalmente por correo-e.
Saludos.
Martí Solà.
Hola y gracias por adelantado, pues soy de Córdoba y uno de los que le han quitado la Clausula Suelo del BBVA pero soy un mar de dudas, os explico un poco mi caso.
El día 01 de abril mandé al SAC un escrito con un total de 30 folios justificando todo lo que expongo en la reclamación, como por ejemplo lo de abusiva por suelo y techo, que la oferta vinculante la tengo firmada un 03 de octubre de 2008 cuando en esa fecha me encontraba en Barcelona a 800 kilómetros de mi casa por trabajo(billetes de avión utilizados), además ese mismo dia 03 de octubre, coincide que renové mi libreta en Barcelona, (estando imprimida ese mismo día y con las letras en catalán) por lo que queda claro que era imposible estar presente en mi entidad. Además no tengo oferta vinculante original, solo la copia que viene con la escritura y no esta sellada por la entidad, solicito a mi entidad que me facilite una copia de la misma. Pasado unos días me da una fotocopia de la OV que curiosamente mi firma es idéntica (me refiero que era una fotocopia de mi firma anterior) pero en este caso tenía otra firma distinta de la entidad y esta sellada, le digo que me enseñe la original con mi firma a boli y me dice que no la tiene, que eso esta en archivos centrales, por lo que me encuentro con dos ofertas vinculares con mi firma idéntica en las dos pero con dos firmas distinta de la entidad, una sellada y la otra no.
El día 25 de junio recibí la carta genérica del SAC después de 85 días de espera, en la que pone el número de referencia de mi reclamación que entregué el día 1 de abril en mi entidad y dice entre otras cosas que “NOS DIRIGIMOS A USTED EN RESPUESTA AL ESCRITO QUE A ENVIADO A ESTA ENTIDAD”…… Reeeespuesta?, donde esta mi respuesta por escrito suficientemente razonada?. Esto es lo que yo me imaginaba, una vez pronunciado el TS mi reclamación a tomar por saco… me quitan el suelo (que no es poco pero que sólo es un de las cosas que solicitaba y creo que sin sentencia me la hubieran tenido que quitar igual). Dado que demuestro claramente que ademas de ser abusivas también me engañaron con MALA FE al colarme la OV con fecha en la que no estaba presente, demostrando también que la firmé el mismo día de la firma de la hipoteca 17 de octubre de 2008 ya que tengo firmado el contrato de una tarjeta y un seguro de incendios el mismo día que la hipoteca 17…. en fin, como ya no tengo la clausulita, tampoco tengo prisa pero esto para mi no termina aquí. Por cierto, si dejan de aplicar el suelo y no he firmado nada, sigue existiendo en el contrato dicha cláusula?.
Quiero mandar mi escrito al Defensor del Cliente añadiendo alguna cosa que otra que confirma aún más lo que expongo en la reclamación anterior, entonces, tendría que hacer mención a las sentencias que se están resolviendo a favor de devolver el dinero?
El motivo no es otro que mi reclamación es anterior a la pronunciación del TS y quiero que me respondan a mi reclamación individual, no como una genérica, ya que cada caso es distinto. Se basan en la sentencia del TS, pero creo yo estoy en mi derecho de que se ajusten a mi escrito personal e individual, no?. Si el Defensor del Cliente me diera la razón, podrian devolverme lo cobrado de mas mediante contrato privado o se siguirian basando en lo del TS.
Que me decís de lo de devolver lo robado “con alevosía”?. Dicha sentencia del Tribunal Supremo, en su apartado 2.3. La posibilidad de limitar la retroactividad, refiere en su punto, 292. “… Para poder decidir dicha limitación, es necesario que concurran dos criterios esenciales, a saber, la buena fe de los círculos interesados y el riesgo de trastornos graves”
En el apartado 2.4. La irretroactividad de la sentencia, y en su punto 293. viene a decir que para decidir sobre la retroactividad de la sentencia en el sentido apuntado por el Ministerio Fiscal, es preciso valorar una serie de apartados y concretamente el apartado g) dice “No consta que las entidades crediticias no hayan observado las exigencias reglamentarias de información impuestas por la OM de 5 de mayo de 1994”. Y el apartado k) dice “la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico, al extremo que el Ministerio Fiscal, pese a recurrir la sentencia de apelación, se pronuncia en el sentido de que no procede reconocer efectos retroactivos a la decisión de nulidad de las cláusulas controvertidas”.
En su punto 294. dice “Consecuentemente con lo expuesto, procede declarar la irretroactividad de la presente sentencia, de tal forma que la nulidad de las cláusulas no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni a los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de esta sentencia.
Por lo tanto, considerando los términos anteriormente expuestos mi reclamación que interpongo de forma individual no presenta las características para considerar el carácter IRRETROACTIVO con la NULIDAD de dicha cláusula.
Esto es correcto o estoy equivocado en la forma de interpretarlo?
Creo que demuestro que son abusivas.
Que la buena fe se la han pasado por la nariz.
Que han faltado claramente a la orden de 5 de mayo de 1994, y por supuesto que devolverme el dinero no genera un grave trastorno económico.
Si el Defensor del Cliente me diera la razón, se seguirían ajustando a la sentencia del TS o de lo contrario tendrían que acceder a mi petición?.
Si necesitáis la reclamación que envié al SAC, me decís como la puedo subir, vale?
Muchísimas Gracias y Saludos.
Hola Antonio,
Con tu pregunta tocas puntos muy interesantes, algunos de lo que no concreté en el artículo porque me centré en los efectos principales de la Sentencia del Tribunal Supremo. Te respondo por orden:
En cuanto a si tendrás una respuesta razonada y concreta de TU asunto, lamentablemente no. No es que no la merezcas, no es que no tengas derecho a ella, no es que no vengan obligados por la Buena Fe contractual que debe regir vuestra relación… no la tendrás porque no les conviene y porque saben que no existe forma legal de exigírsela que no sea ir a un Juzgado (poco práctico). Sin embargo, que no respondan razonadamente no te afecta en lo legal si luego terminas en un pleito con ellos, ya que tu demostrarás haberlo pedido antes por escrito y que han sido ellos los que han incumplido su obligación de responder.
En tu caso han aceptado quitarte la cláusula suelo por carta: te aconsejo que guardes esa carta, que para ti tiene efectos de modificación del contrato. La escritura no la cambiarán a buenas porque costaría dinero y porque tampoco es muy práctico interponer un pleito para que lo cambien en el documento, cuando una de las partes ya ha renunciado por escrito a su aplicación.
En cuanto a la retroactividad del dinero pendiente (es decir la posibilidad de que devuelvan el dinero pagado con anterioridad por las cláusulas suelo), esta es la pregunta del millón!. Aunque el TS dijo, en los casos concretos y genéricos de BBVA, CAJAMAR, CAIXAGALICIA, que no acordaba la retroactividad ello no significa que tengamos que aceptarlo y no podamos reclamar que quiten la cláusula suelo y además devuelvan el dinero. Sin embargo hay grandes diferencias en cuanto a cómo plantear el pleito y las posibilidades de éxito si se reclama o no la retoractividad: en un orden práctico y con el objetivo de que no sólo anulen la cláusula sino que también condenen al banco a pagar las costas del pleito (que se te devuelvan las cantidades pagadas en abogado y procurador) en la mayoría de casos es mejor no reclamar dichas cantidades. También si queremos ahorrarnos recursos de apelación de los bancos (que implican mas gasto al afectado si quiere defenderse). Esto es así porque si bien la Sentencia facilita la nulidad por motivos de falta de transparencia, la reclamación para la devolución del dinero significaría demostrar que no había buena fe en el banco. Esta falta de buena fé, que para todos nosotros es manifiesta y clara, no lo es para los juzgados que exigen un plus de prueba de esa ‘maldad’.
En este sentido hay algunas Sentencias que anulan las cláusulas y devuelven el dinero, pero la mayoría serán recurridas por los bancos en aplicación de la no retroactividad que manifestó el supremo. (así que esta posibilidad deberá estudiarse también).
En resumen para reclamar el dinero pagado con anterioridad por culpa de la cláusula se debe valorar:
a) Las posibilidades del asunto. Que no se trate solo de falta de transparencia sino de demostrar falta de Buena fe del Banco.
b) La cantidad en dinero por devolver de que se trate (no es lo mismo renunciar a pleito por 1000€ que por 10.000€)
c) Las posibilidades económicas del afectado (si se reclaman situaciones legales mas complejas los costes de pleito son mayores).
d) La conveniencia de evitar probabilidades de que los bancos recurran en apelación.
En tu caso, por lo que explicas, parece muy claro que hubo mala fe, así que antes de interponer demanda deberían estudiarse y valorarse los otros puntos que he señalado , pero razón no te falta. El defensor del Cliente dudo que se moje y te dé la razón en este tema (que planteas muy bien), si no te sabe mal dime que te responden al respecto y lo compartimos.
Finalmente, mientras escribo se me ocurre otra posibilidad de reclamar dichas cantidades pagadas con anterioridad pero la estudio y en unos días publico algo al respecto… (si puedes envíame una copia de la carta que te han enviado aceptando el fin de la cláusula suelo a msy@solagalve.com para que pueda tenerla en mi base de datos de las respuestas de los bancos y estudiar las posibilidades).
Saludos.
Martí Solà – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola, dado que he utilizado tu modelo, que te agradezco, pego aquí el enlace a la respuesta que me ha dado al instante Caja España esta misma mañana. Parece que tienen consigna de recahzar todas las reclamaciones. Lo que he hecho es pedir la anulación de la c. suelo a la oficina, y luego con esta denegación he hecho la reclamación al SAC, y posteriormente acudiré Banco de España y los tribunales si hay que llegar.
Muchas gracias por esta aportación. En mi caso hubo oferta vinculante, no firmada, pero no era requisito porque era posterior a 2007 y de más de 150000 euros. Sin embargo la cláusula suelo incumple todas los puntos que señala la sentencia en cuanto a transparencia dentro del contenido de la escritura de hipoteca.
XXXXXXXXXXXXXXXXX
Hola David,
En primer lugar te agradezco que hayas colgado la respuesta a tu carta, porque así todos podemos ir anotando que planteamiento tiene cada entidad (en este caso Caja España). Cómo os comenté, vienen a decir que no harán nada hasta que no les obliguemos por Sentencia. Prueba si quieres de nuevo al SAC (lo que has presentado es equivalente), o con el Banco de España (pero ellos no harán control de transparencia sino que sólo certificarán si los requisitos formales se dieron en tu caso) aunque ya te avanzo que no cambiarán de opinión y se va a tener que ‘picar piedra’ con ellos. O creen que cumplieron todos los requisitos que señala el TS o (lo más probable), piensan que con cada mes que pasa ya están amortizado los gastos de pleito (ya que el TS dijo que no se devuelvan las cantidades que vayan devengándose)… espero que entre todos hagamos que no les salga a cuenta!
Si te parece puedes apuntarte (sin compromiso) cómo interesado para demandar en la zona de Barcelona en:
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
A partir del lunes colgaré el número de interesados por zona y os haré llegar lo que he conseguido de costes para demandar.
Martí Solà
Buenas.
Después de haber seguido vuestras indicaciones, tengo la misma carta(de Caja España) que David Miyar acompaña XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con la diferencia que en la firma no figuran los datos de la oficina ni del director.
También decir que la carta que entregué y me selló el director fue el 8 de agosto, y el 16 de agosto recibo contestación pero con fecha del mismo 8 de agosto, siendo el mismo pueblo el de la sucursal y el de la vivienda.
Mencionar que en el 2004 cuando firmamos las escrituras todo el proceso fue muy opaco, nos hicieron domiciliar las nóminas, contratar seguros de vida y de hogar para que bajara el interés. Y ocho meses después de la firma, después de que la caja nos remitiera a la gestoría y esta a su vez a la Caja,tras la reclamación pertinente a la dirección territorial de Caja España conseguimos que nos dieran las escrituras. Dándonos cuenta tiempo después de la trampa de la clausula suelo, tratándolo con la oficina, y diciéndonos que así era lo que habíamos firmado. En cuanto pasó el año de obligación retiramos las domiciliaciones y seguros.
Martí Solà ¿ me recomiendas que mande la carta certificada directamente al SAC ?
Gracias por el trabajo que estáis realizando. Un saludo.
Hola Hugo
No hace falta que envíes carta al SAC porque ni que te den la razón ello no obliga al banco a quitarte la cláusula. De hecho, en los casos cómo el tuyo que me llegan, el banco no retrocede en su decisión ni que el SAC le dé la razón al cliente. Si le envías carta al SAC le das mas tiempo al banco para que se quede los intereses que pagas de mas cada mes, y ellos ya cuentan con eso (intereses que, cómo dijo el Tribunal Supremo, una vez pagados no se deben devolver ni que te den la razón).
La respuesta que te envían es del mismo día ya que ni se miran lo que les mandamos. Tienen órdenes de no ceder ni que terminen perdiendo juicios ya que con toda la gente que no reclama les sale a cuenta negarlo todo y perder algún pleito cuyos gastos pagarán de sobras con el dinero de los otros afectados. La ventaja de enviarles la carta cómo ya has hecho no es que te den la razón (muy poco probable) sino que queda constancia de que lo has intentado de forma legal y sin pleito, con lo que aumenta la probabilidad de que en un pleito el Juez les condene a pagar los gastos que hayas tenido para demandarles.
Mi recomendación es que prepares la documentación con la respuesta y valorar presentar una demanda. Quedo a tu disposición si quieres que me lo mire (sin compromiso) y te aconseje sobre tu caso en concreto. Te dejo mi email msy@solagalve.com
Saludos cordiales
Martí Solà. – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Sr. Solà, no es necesario que conteste a este comentario, únicamente deseo agradecerle públicamente por el interés y la amabilidad con la que responde a nuestras consultas. Seguiré sus consejos.
Muchas gracias en nombre de mi familia y en el mío propio.
Trinidad García
No sé si puedo reclamar al banco para que me quiten la clausula suelo. En la escritura de mi hipoteca dentro del apartado de «Intereses» aparece lo siguiente:
3.3 «Límite a la variación del tipo de interés aplicable: No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será de 3.5%».
Dice ambas partes, pero yo no sabía a lo que me exponía, de saberlo es evidente que no hubiera aceptado. Es más no aparece ninguna clausula techo, por lo que solo hay un beneficiario en ese «acuerdo».
No sé cómo actuar, espero que podais ayudarme por favor. Muchas gracias.
Hola Alejandro,
Claro que puedes pedir al banco que te quiten la cláusula suelo. Aunque la Sentencia del Supremo no anula automáticamente todas las cláusulas suelo, viene a decir que pueden anularse aquellas que no sean transparentes o no hubieran sido previamente informadas al cliente (el banco deberá acreditar esta correcta información previa ). Ten en cuenta que debe valorarse no solo el texto de la cláusula en si, sino también el hecho de que te informaran con claridad, te explicaran que existían otras modalidades, el comportamiento previsible de los intereses, o que la cláusula no esté enmascarada dentro del contrato (para ello debe estudiarse toda la escritura).
Por lo que he ido viendo en las escrituras y casos que me enviáis, la mayoría de estas no cumplen los requisitos del Tribunal Supremo por lo que pueden declararse abusivas y los jueces las quitarán. (si quieres me puedes remitir la tuya a msy@solagalve.com y lo miro).
De todos modos, no pierdes nada presentando la carta primero y esperar a ver que responden, si lo hacen. Después si quieres evitar el pago deberás demandarles.
Saludos
Martí Solà – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Gracias Sr. Solá, a Usted y a su equipo, por proporcionarnos un espacio en el cuál poder aclarar las dudas de los que no tenemos conocimientos de banca.
Tengo tres de consultas que hacerle:
1ª) Con respecto a la carta que modelo que nos facilitan ¿Deben firmarla también los avalistas de la hipoteca?
2ª) Mi marido y yo firmamos la hipoteca en 2003 con el B. Popular. En el 2008 hicimos liquidación de gananciales y nos separamos de hecho. El piso pasó a formar parte de mi patrimonio. Hablé con el Director del banco y me dijo que este hecho no afectaba para el préstamo hipotecario, que ambos debíamos seguir respondiendo como titulares del mismo. Desconozco si esta afirmación es cierta, pero en cualquier caso ¿Debe firmar él como titular para solicitar la anulación de la cláusula suelo?
3ª) Con respecto al contrato hipotecario quiero comentarle que no entiendo casi nada de lo que en él se expone. En referencia a la cláusula suelo, en uno de los apartados dice textualmente: «3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable durante el periodo de interés a tipo variable.- No obstante en lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del cuatro por ciento (4’00%). y en otro apartado dice: «g) A efectos meramente hipotecarios, respecto a terceros, el tipo máximo de interés a aplicar será el del OCHO POR CIENTO (8’00%) anual.» ¿Esta es una cláusula suelo abusiva?
Cuando firmamos el contrato lo único que nos aclararon era que nuestro tipo de interés sería variable, que lo revisarían una vez al año y que se aplicarían los cambios en base al tipo de interés del mercado vigente en ese momento (o algo parecido).
Llevo 2 años tratando de negociar con el banco, ya que la cuota de hipoteca (454′?? €-los decimales varían-) es superior al subsidio por desempleo que percibo (426’00 €) Les dije que me anularan la cláusula suelo aunque no me abonaran las diferencias de lo anterior mal cobrado. Me contestaron que el contrato estaba firmado y debía ajustarme a lo pactado.
Inclusive les he propuesto que me cambien la fecha de pago (que es el día 4 de cada mes) y que la pasen al día 10 (que es cuando me ingresan el subsidio), pero me dicen que no pueden porque así está estipulado en el contrato. Pero al no poder pagar en plazo me pasan 30’00 € de gastos de demora que aún me hace más difícil el pago.
Sr. Solà, le pido disculpas por la extensión y por haberme salido del tema en el párrafo anterior, pero estoy desesperada y muy enfadada con este Banco que lo único que hace es cometer injusticias con las personas que no entendemos. Me han toreado todo lo que han querido y se han mofado de mí con su jerga bancaria. La última vez que visité al Director de mi oficina, para rogarle que buscásemos una solución a mi caso, se burló de mí y me dio a entender que era una ignorante, me dijo que no hablara de lo que no sabía y me hizo sentir tonta.
No puedo permitirme contratar un abogado (los de oficio me dicen que este tipo de casos no los llevan ellos), ni apuntarme a ninguna organización de las que realizan estos trámites porque cuestan dinero (aunque reconozco que son muy asequible, en mi caso no puedo permitírmelo). Mi impotencia es tal que de ahí que me haya permitido la libertad de desahogarme y exponerle parte de lo que siento.
Estoy muy agradecida por la atención que me presta y le reitero mis disculpas por robarle un poco de su tiempo con temas que no proceden.
Reciba un cordial saludo.
Trinidad García
Hola Trinidad
Respondo por orden.
1) No hace falta que la carta la firme el avalista de la hipoteca.
2) Si firma tu marido cómo titular, mejor. Si no firma para esta primera carta al banco no es necesario, pero su colaboración en la demanda ayudará a las expectativas de éxito.
3) Gran parte de las hipotecas que he visto son difícilmente comprensibles para la mayoría de personas. Ayer mismo (2 de julio de 2013 en el Colegio de Abogados de Barcelona) un Juez en una conferencia comentaba que, muchas veces, también les cuesta a ellos entenderlas!
En cuanto a lo que me remites y por lo que me relatas, no veo que se cumplan los puntos que señaló el Tribunal Supremo. Cómo vosotros, a la mayoría de personas les dijeron que era una hipoteca a interés variable, pero realmente es una hipoteca a interés mínimo fijo (mucho menos beneficiosa para el consumidor). En principio, y a falta de una necesaria lectura completa y un poco más de detalles de la negociación de la hipoteca, a mi me parece una cláusula por la que se puede solicitar la nulidad por abusiva y por falta de transparencia.
Tampoco se preocupe por la extensión de su comentario, todo lo que ha dicho es interesante para el tema. En cuanto a lo que responden los bancos no tiene secreto: cómo casi siempre las grandes empresas y corporaciones responden aquello que beneficia más a su bolsillo… en este caso mantienen sus argumentos incluso sabiendo que sus hipotecas no cumplen con los requisitos del Tribunal Supremo, así pretenden obligar a los clientes a que renuncien o vayan a los Juzgados.
En cuanto a los gastos de juicio, pese a la situación económica, puede enfocarlo de otro modo: calcule cuanto está pagando al mes de más por culpa de su cláusula abusiva… es muy probable que aunque deba adelantar dinero para un juicio, le salga a cuenta hacerlo ahora y dejar de pagar, en un tiempo, por una cláusula que de otro modo deberá soportar muchos años (tantos cómo le queden de hipoteca). Puede ser un ahorro de miles de euros hasta el final del contrato, además, si el Juez anula su cláusula tiene muchísimas posibilidades de que condenen al Banco a pagar las costas del juicio (que le devuelvan los gastos judiciales invertidos).
Piénselo porque vale la pena y ahora muchos abogados estamos ofreciendo formas de pago ajustadas (y mas con estos temas que afectan a tanta gente y son tan injustos).
De todos modos, y sin compromiso, si me remite su último recibo le puedo hacer yo el cálculo aproximado (msy@solagalve.com o al fax 934145843)
Ánimo y saludos.
Martí Solà – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Hola Martí XXXX ,
gracias, si has aclarado mis dudas, en principio yo y mis padres no apuntamos a la lista de afectados, MAS GENTE UNIDA MAS PODER TENDREMOS…Y MAS COSAS CONSEGUIREMOS, voy a mirar las hipotecas a ver que ponen de esto para enviarles la carta y a esperar que dicen…
Sonia79.
Tengo hipoteca Joven con Cajcacanarias, actualmente Caixabank con clausla suelo:2.75% y techo:5.95%.
Donde el contrato de préstamo hipotecario establece:
Tipo de Interés variable
«El tipo de interés durante los primeros seis meses será el dos como noventa (2,90%) por ciento nominal anual.——
Los sucesivos tipos de interés resultantes como consecuencias de la modificación pactada, serán el resultado de adiccionar un diferencial, al que se denomina diferencia real o efectivo, de cero como cincuenta puntos al tipo de referencia, sin que en ningún caso los tipos de interés puedan llegar a ser superiores al cinco como noventa y cinco por ciento, ni inferior al dos coma setenta y cinco por ciento (Cobertura gratuita a los efectos de la ley 36/2003, de 11 de noviembre, art.19).—
El tipo de referencia adoptado en este contrato es el indice de Referencia, definido en el Anexo VIII de la Circular nº 5/1994 de 22 de julio, del Banco de España, que se publica con periodicidad mensual en el Boletín Oficial del Estado…..»
PUEDO ALEGAR FALTA DE TRANSPARENCIA POR ESTAR MUY ENREVESADO??
Hola Jhonyemi
Efectivamente no es una cláusula muy clara. Sin perjuicio de que debe leerse al completo antes de demandar puedo apuntar lo siguiente: Parece cómo si cláusula suelo y techo fueran contra prestaciones entre sí, y no creo que incluyeran simulaciones de escenarios previsibles del comportamiento del tipo de interés, el título es ‘tipo de interés variable’ cuando tampoco lo es (sobre todo cuando no les conviene que es cuando bajan los tipos por debajo de 2’75), no se informa que esta limitación sea un elemento principal del contrato…
Envíales la carta y con la respuesta piensa en demandarles (en concreto mi experiencia con Caixabank ha sido que una vez han tenido la demanda han intentado llegar a un acuerdo quitando la cláusula).
Saludos.
Martí Solà Yagüe
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
¿Qué hay acerca de las microempresas y PYMES?.
En nuestro caso firmamos con Cajamar para la compra de un local comercial, tenemos las mismas cláusulas que el TS ha considerado abusivas.
La verdad es que no sabíamos que teníamos cláusula suelo, firmamos la oferta vinculante 5 minutos antes de ir al notario a formalizar el préstamo hipotecario.
La cuestión es que somos una minúscula sociedad limitada laboral de solo 2 trabajadores (bueno ahora solo uno, el otro está en el desempleo por falta de actividad).
A veces se piensa en personas jurídicas como si fuésemos y disfrutásemos de asesoramiento de grandes bufetes, cuando lo que somos es autoempleados, no hemos obtenido las hipotecas de forma diferente que un particular, en nuestro caso, poniendo nuestra vivienda como garantía.
¿Podemos hacer algo al respecto?
Las microempresas también estamos más que ahogadas,de hecho, sin cobrar nómina por tal de pagar la hipoteca del local, segur. social, etc.
Perdón por lo extenso del mesaje.
Gracias y saludos.
Hola Javier,
La verdad es que los consumidores tienen mayor protección que empresarios y pymes pero esto no significa que no podáis reclamar. Vuestra reclamación por falta de transparencia se fundamentará en parámetros iguales (o incluso más amplios) que los de los consumidores, pero exigirá una mayor prueba del engaño o la falta de transparencia de las cláusulas porque la ley os sobreentiende mas capacitados.
Copio lo que ya he respondido a otro afectado empresario: La Sentencia del Tribunal Supremo que comento habla de consumidores/particulares y no empresas/empresarios porque resuelve una demanda interpuesta por consumidores. Actualmente no existe una Sentencia equivalente para empresarios y empresas, pero esto no significa que las empresas no puedan reclamar que las cláusulas son abusivas por falta de transparencia.
En palabras de la Ley General sobre condiciones generales de la contratación: «nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales o empresarios. Pero habrá de tener en cuenta en cada caso las características específicas de la contratación entre empresas».
Con esto, Javier, me refiero a que en caso de empresas se tendrá que hacer un esfuerzo mayor en la demanda y en la defensa legal de vuestro caso. Descartando antes de demandar todas las pretensiones que, aunque justas, tengan mas riesgo de ser rechazadas en los Juzgados.
Te recomiendo que presentes la carta al banco porque no pierdes nada en intentar que quiten tu cláusula y porqué, de lo que respondan, también se puede hacer uso a tu favor. Con la respuesta valorar el caso concreto desde el prisma de un afectado empresario y, en su caso, presentar demanda.
Saludos
Martí Solà – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Buenos dias,
otra vez y mil veces mas ¡¡¡¡¡gracias a todos los que haceis posible esta web!!!!.
Una duda, voy a seguir los pasos para pedir a Unicaja que me quite la clausula suelo en las 2 hipotecas que tengo con ellos, como seguramente no haran caso….mi pregunta es , si hay que llegar a ponerles una demanda, ¿eso me cuesta a mí dinero?¿, o si se llega a juicio lo mismo, tengo yo que pagar algo?¿…gracias,un saludo.
Hola Sonia
Lamentablemente sí cuesta dinero. Los pleitos tienen gastos porque nadie trabaja gratis (abogados, procuradores) y se han añadido las Tasas Judiciales.
La Sentencia del Tribunal Supremo anuló directamente las cláusulas suelo de tres entidades, pero no anula todas las cláusulas suelo. Para las otras entidades establece unos criterios que sirven para interpretar si son cláusulas abusivas o no, lamentablemente esta interpretación se debe hacer caso por caso en los Juzgados (a menos que las entidades retiren voluntariamente sus cláusulas suelo). Esto tiene cómo primera consecuencia que defender tu derecho te costará un dinero. Pero cómo la mayoría de cláusulas suelo caen en los defectos señalados por el TS, la segunda consecuencia es que existen muchas probabilidades de vencer el juicio ganando las costas del mismo. El resultado sería que en los casos que se estime que la cláusula es abusiva el Juez dicte que las costas de juicio las pague el banco, de modo que la mayoría de tus gastos los asuma éste devolviéndose el dinero pagado a los clientes. Personalmente y profesionalmente creo que, si se ha hecho un buen trabajo de estudio sobre las demandas que se presenten y se argumentan bien en el juicio, la mayoría de ellas ganarán en costas.
De hecho, (hablo desde la experiencia de mi bufete) estamos ajustando al máximo los honorarios a cobrar del cliente con el convencimiento de que ganaremos en costas estos asuntos (de modo que quién nos terminará pagando es el banco en cuyo caso devolveremos al cliente su dinero). Piensa que si el se gana la demanda en costas, al cliente no le habrá costado nada, le anularán la cláusula y abogado y procurador terminaran ganando más de lo que hubiesen cobrado del cliente.
Por esto estamos recopilando datos de interesados por zonas para poder ajustar los honorarios y gastos al máximo así cómo negociar con Procuradores, para poder hacer una oferta lo más ajustada posible. Te dejo el Link por si te interesa leerlo y apuntarte:
http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
Cuando tengamos grupos significativos enviaré a los apuntados un presupuesto con el compromiso de devolución si se ganan las costas.
Espero haberte respondido.
Saludos.
Martí Solà Yagüe.
hola, tengo hipoteca, pero no se si tendre la hipoteca suelo, me podrian ayudar a saberlo? muchas gracias
Hola Mónica,
Mira en tu copia de la escritura de la hipoteca y busca si hay un lugar en el que diga algo cómo ‘el interés aplicable no será nunca inferior a xx%’. De todos modos hay muchos tipo de cláusula, si no lo encuentras me lo envías por email a msy@solagalve.com y te lo miro. Después presentas la carta al banco y esperas a ver que responden.
Saludos.
Martí Solà Yagüe.
Hola, tengo una PYME, más pequeña que mediana, el caso es que también me veo afectado por la cláusula de suelo en un préstamo hipotecario de la sociedad. ¿Qué puedo hacer? ¿Es que la sentencia de la que hablais es solo particulares? ¿No es igualmente injusta la situación para autónomos o empresas de un par de trabajadores?. Una ayuda por favor. Saludos.
Hola Ismael
La Sentencia del Tribunal Supremo que comento habla de consumidores/particulares y no empresas/empresarios porque resuelve una demanda interpuesta por consumidores. Actualmente no existe una Sentencia equivalente para empresarios y empresas, pero esto no significa que las empresas no puedan reclamar que las cláusulas son abusivas por falta de transparencia.
En estos casos las demandas deberán presentar argumentos contra las cláusulas que no se rigen por los mismos parámetros que las demandas de los consumidores, dado que estos últimos tienen protecciones especiales porque se les presume inferioridad de condiciones al contratar.
En palabras de la Ley General sobre condiciones generales de la contratación: «nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales o empresarios. Pero habrá de tener en cuenta en cada caso las características específicas de la contratación entre empresas».
En estos casos (empresarios y PYMES) se mantiene el principio de que la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez, por lo que los Tribunales pueden efectuar control de transparencia de las mismas. La diferencia fundamental es que el nivel de exigencia exigido a empresarios y PYMEs es mayor y, por lo tanto, requiere de una demanda mas a medida, si cabe, con un enfoque distinto y teniendo en cuenta que existe un porcentaje mas elevado de riesgo.
Recomiendo:
1) Presentar la carta igualmente en todos los casos (ya que no se pierde nada en intentar un acuerdo).
2) En caso de que se deniegue la supresión voluntaria de la cláusula, valorar el coste que tiene la misma anualmente para la empresa y evaluar riesgos y posibilidades jurídicas de presentar demanda, teniendo en cuenta que la situación no es la misma que la de un consumidor.
Saludos
Martí Solà – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
caja españa me la denego y me contestaron que no tenian obligacion de darme oferta vinculante cuando firme la hipoteca.
Hola Ana
No importa que no fuera obligatoria en ese momento. El Tribunal Supremo ha facilitado el criterio y ha dicho que incluso existiendo la oferta vinculante (que solo es un requisito formal) puede decretarse la nulidad de la cláusula suelo si su redactado o su negociación se llevaron a cabo con falta de transparencia.
Casi todas las escrituras que he supervisado adolecen de alguno de los defectos que consideró el TS. Mi recomendación es que presentes de todos modos la carta y con el resultado de la misma (probablemente negativo) valorar la cláusula en la escritura y presentar demanda si no es transparente.
Saludos cordiales
Martí Solà Yagüe.
Caixabank se a reunido conmigo y.me a ofreciido bajarme elcsuelo.pero no anular mi.clausula,sabiendo en la.situacion qe encuentro me ha ofrecido devolberme 2340euros de comisiones.de demora si acepto su oferta,su iferta es si yo pago ahora mismo.598 euros de hipoteca pagaria 565 durante un año, yo lo siento pero boy a.llegar asta el final voy a demandar porq no qiero q me roben mas y qiero lo q es mio.
Hola Soledad,
Hasta el momento la política de Caixabank es intentar negociar para que no haya juicios. Sin embargo en las negociaciones que he visto, una vez planteada la demanda y antes de la primera audiencia de juicio, ellos proponen cerrar el asunto y eliminar totalmente la cláusula suelo sin contraprestaciones.
La única ventaja que veo llegando a éste acuerdo que explicas es que te devuelven 2340€. Me queda la duda cuando dices ‘comisiones de demora’ a que te refieres: Si te refieres a intereses correspondientes a la cláusula suelo que te devuelven ten en cuenta que estos difícilmente los ganarás en juicio (según apuntó el Tribunal Supremo).
Pero el cálculo que te ayudará a decidirte es si cuentas cuanto pagarías ahora si no tuvieras suelo de hipoteca. Si el cálculo sin suelo te sale mas a cuenta que el acuerdo, y siempre valorando que en la cláusula se den los supuestos de falta de transparencia, tu idea de llegar hasta el final demandando es la mejor.
De todos modos puedes enviarme escaneada la hipoteca a msy@solagalve.com y te lo miro.
Saludos.
Martí Solà Yagüe
La Asociación de Afectados por la Hipoteca de Chiclana, Cádiz, está difundiendo el siguiente modelo………..
En (Población y Provincia)……………………………………………………..a………..de……………………………………….de 2.013
Al Sr. Director de (la Entidad Financiera)…………………………………………….Oficina Nº…………………..con domicilio
en……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
D (nombre de uno de los titulares o único titular del préstamo y Nº D.N.I.)………………con domicilio a efectos de
notificaciones en (calle / avenida / plaza / C.P. población y provincia / Nº de teléfono)……………………………………………….
Sr. Director, con motivo de los servicios de asesoramientos jurídicos colectivos que ofrece la Asociación y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, le presento este escrito con la intención de que lo estudien con los servicios correspondientes y admitan los extremos expuestos.
Como titular del préstamo/crédito Nº………………………………………………………….me dirijo a Usted porque en cuyo contrato su Entidad ha incorporado cláusulas de dudosa trasparencia y/o cláusula suelo indicando un límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable estableciendo con un interés nominal anual mínimo del…………….por ciento.
A este respecto, indicarles que la mencionada cláusula, coloquialmente conocida como “cláusula suelo”, comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo suscrito, por lo que el tipo de interés varía al alza y en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice que en su día se pactó.
Con la incorporación de esta cláusula a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece para convertir al préstamo en la práctica más bien en una operación a interés no muy justo y sí muy abusivo, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor pero sí correlativa ganancia de esa Entidad como prestamista.
Estas meras consideraciones, que tal y como ha anunciado ésta Asociación y otras de Usuarios de Servicios Bancarios, están siendo ampliamente fundadas y desarrolladas por éstas Asociaciones ante los Tribunales de Justicia, por lo que convierte la citada cláusula en abusiva por aplicación del artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de estos tipos de productos, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2.007, de 16 de noviembre, y por tanto ha de ser sancionada con la nulidad de pleno derecho y tenerse por no puesta en el contrato.
A estos mismos efectos, resulta necesario significarles que incluso el Legislador consciente del carácter abusivo de esta cláusula ya tomó cartas en el asunto de manera que en el Pleno del Senado lo aprobaron por unanimidad con fecha 23 septiembre de 2.009, una moción del Grupo Parlamentario Popular en la que se reclama al Gobierno la puesta en marcha de medidas que eviten el abuso de algunas Entidades Bancarias por la aplicación de estas cláusulas, habiéndose iniciado los mecanismos necesarios para ello.
Indicarle que en base a la interpretación de la Directiva 93/13 CEE y muy concretamente lo recogido en el Consejo del 5 de Abril de 1.993 en referencia a los contratos celebrados con los consumidores, recientemente han sido aplicados sus criterios en varios Tribunales en nuestro País, concretamente en el Juzgado Nº 4 de Orense de lo Mercantil o en el Nº 2 de Málaga entre otros.
Por todo lo expuesto, y dado que lamentablemente su Entidad decidió incorporar en mi contrato de préstamo esta cláusula de límite mínimo de tipo de interés, pedirle así mismo la actualización y la revisión de otras que pudiesen considerarse también abusivas, y por lo tanto, por medio del presente escrito LES REQUERIMOS:
PRIMERO.- La inmediata inaplicación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstamo/crédito, al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme a la Interpretación del Consejo de la Directiva 93/13 CEE vigente en la fecha y con el diferencial correspondiente.
SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera cuota hasta la última abonada, aplicando el tipo de interés de referencia en cada momento y el diferencial legal.
Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí, conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés, y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera.
TERCERO.- Si pasados 30 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta argumentando lo contrario por escrito suficientemente razonado, se entenderá que han aceptado la propuesta de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota y siguientes, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta.
En caso de denegarme las legítimas peticiones que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones Extrajudiciales o Judiciales que me correspondan, bien individualmente o bien a través de acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas, en aras a resolver este contencioso por la vía amistosa, sin acudir a otras vías, reciba un cordial saludo.
Hola Juan José
Esta carta es parecida a la que dábamos a los afectados en la situación anterior a la Sentencia del Tribunal Supremo. Pero desde el 9 de mayo del presente, es mejor hacer referencia directamente a la Sentencia del Tribunal Supremo cómo hacemos en el modelo actual, dado que esta Sentencia resolvió muchas dudas de interpretación y termina dando los puntos clave sobre los que se valorará la cláusula si acaba en un Juzgado (sin desmerecer los argumentos jurídicos que señala el modelo que me presentas que siguen siendo válidos pero quedan subsumidos en los razonamientos del Tribunal Supremo).
Considero que ya no hace falta dar un plazo tan largo de respuesta porque es darle al banco 2 meses mas de intereses.(ahora que según el TS no se devolverán las cantidades pagadas, esperar 30 días del plazo más un mes para ver si lo han aplicado es demasiado, cuando sabemos de sobra que si no responden es que no harán caso).
Saludos cordiales.
Martí.
Hola buenas tardes!!
Ante todo daros la enhorabuena y las gracias por el servicio que dais, si no fuera por vuestro servicio no estaríamos tan bien informados.
Quisiera exponer mi experiencia con el SAC de mi entidad.
Después de la sentencia del 9 mayo y teniendo hipoteca con NovaGalicia Banco (antigua Caixa Galicia y NovaCaixa Galicia) dirigí hoja de reclamación sellada por mi oficina al SAC de mi entidad exponiéndole dicha resolución del Tribunal Supremo y por lo tanto la anulación de la cláusula suelo, que en mi caso es del 3%. Muy amables me enviaron acuse de recibo y 15 días después carta exponiéndome el siguiente texto:
«El pasado 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo notificó su Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil, que resuelve un recurso planteado en relación con la aplicación de los tipos mínimos de interés pactados en algunas de las escrituras de préstamo hipotecario, con clientes que tengan la condición de consumidores.
Solicitada la oportuna información a los departamentos competentes de la Entidad sobre este particular, nos indican que toda las entidades que son parte en dicho procedimiento han solicitado al Tribunal Supremo aclaración sobre los términos en que la misma debe ser interpretada; aclaración que hasta el momento no ha sido resuelta por dicho Tribunal. Hasta obtener la referida respuesta del TS no es posible valorar y concretar el alcance de la mencionada sentencia, dada la complejidad de ésta, su impacto jurídico en los préstamos hipotecarios vigentes y los eventuales recursos que en su caso se puedan formular frente a la misma.
Por todo lo expuesto, le informamos que mientras no concluya este proceso de análisis y valoración, y no sea determinado el alcance de la mencionada Sentencia, no resulta posible emitir un pronunciamiento por parte de servicio SAC, relativo a su concreta operación.
En todo caso, en el momento en que se produzcan avances sobre este asunto, su oficina gestora se pondrá en contacto con usted para informarle detalladamente de las posibles soluciones a su reclamación.»
Con esta carta, entended mi perplejidad cuando he leído vuestro texto y afirmáis que precisamente mi entidad es una de las entidades condenadas.
Mi pregunta es la siguiente. Lo que me comunica mi entidad es verdad? Debo insistir enviando una nueva reclamación, en este caso con vuestro borrador? Debo quejarme al Banco de España? O, directamente ir por la vía judicial?
Bueno, espero no haber sido muy pesado con mi exposición, y, esperando vuestra respuesta, se despide muy atentamente,
Javier
Hola Javier,
Te dieron esta respuesta porque esperaban que la Aclaración que solicitaron al Tribunal Supremo de la Sentencia que comento les saliera mejor. Lamentablemente para sus intereses (no para los de los que tenemos cláusulas suelo) la aclaración aun les puso peor el mantener la vigencia de las citadas cláusulas.
El 13 de junio tu banco, uno de los condenados en esa Sentencia, comunicó que debido a la respuesta del Tribunal Supremo, eliminaría las cláusulas suelo de las hipotecas y eso, por lo que explicas, te incluye. Dejo el link de la noticia:
http://www.ncgbanco.es/es/Informacion-Institucional/Oficina-de-comunicacion-/Notas-de-prensa/NCG-Banco-elimina-las-clausulas-suelo-de-sus-hipotecas
Mi recomendación en tu caso es que llames al director de tu oficina y le preguntes cuando lo harán efectivo, y mires tu cuenta a ver si ya lo han hecho. En tu caso es mejor esperar ya que aunque tarden unos días mas parece que las quitarán inmediatamente y no vale la pena que inicies un pleito. Otra cosa sería si te comunicaran que por algún motivo en concreto a ti no te quitan la cláusula, o si habiendo hecho el anuncio, en un tiempo razonable no lo hubieran cumplido, pero es poco probable.
Saludos.
Martí Solà Yagüe.
hola, soy uno de tantos con hipotecas con suelo,quisiera saber antes de dar algun paso tanto administrativo como judicial que cuando se si mi hipoteca se corresponde a las no tranparentes, como se eso!!! tengo un interes no inferior al 4.25% y superior al 12%,pedi la oferta vinculante en mi caja(caja rural de cordoba)y me dijeron que yo no habia firmado,osea que no la tengo,pero a todo esto antes de dar algun paso quisiera asesorarme antes, si con las condiciones de mi hipoteca puedo ser un afectado de las llamadas no transparentes,un saludo y gracias
Hola Alfonso,
La Sentencia del Tribunal Supremo no dice que todas las cláusulas suelo sean abusivas, pero los motivos que da, para entender que existe falta de transparencia, son muy amplios y la mayoría de escrituras que he visto no los cumplen (ya sea por ser enrevesadas, o no estar definidas cómo un elemento esecial del contrato, o por carecer de simulaciones de escenarios previsibles de evolución del interés, oferta de otros productos…)
Si quieres puedes remitirme copia de la escritura a msy@solagalve.com y te digo que me parece la cláusula. De todos modos no pierdes nada enviando la carta que adjuntamos al artículo y esperando a ver que responde el banco al respecto.
Saludos cordiales.
Martí Solà Yagüe.
hola mi hipoteca consta de 25 folios a dos caras,cual de los folios os debo mardar para informacion de la clasula suelo?
Hola Alfonso,
Puedes mandármela toda, y de éste modo leo la cláusula suelo en concreto y también el contexto de la misma, que es muy importante para interpretarla.
Saludos.
Martí Solà – http://solagalve.com/union-de-afectados-para-presentar-demandas-y-rebajar-costes/
En la escritura de mi hipoteca aparece el suelo como «límite del interés variable» en una cláusula aparte,fijado en un 3.5%, pero el techo no aparece en ningún sitio. La siguiente clausula habla de un «interés máximo aplicable al préstamo a efectos meramente hipotecarios». He consultado a un abogado de la banca, y me dice que ésto nada tiene que ver con el techo; Si éste no aparece en la escritura de la hipoteca, ¿está dentro de los parámetros abusivos? Muchas gracias.
Hola Gema,
La falta de transparencia en una cláusula suelo puede darse exista o no cláusula techo. Esta última solo es necesaria en el supuesto B, pero todos los demás pueden darse en el redactado y negociación de tu hipoteca., por lo que puedes reclamar que te la quiten.
Saludos.
Martí Solà Yagüe
Hola,
MI hipoteca es una subrogacion, en este caso tambien puedo poder la anulacion de la clausula suelo?
Muchas gracias de antemano.
Hola Antonia,
Aunque exista subrogación se puede reclamar la nulidad si se da alguno de los supuestos de la Sentencia del Tribunal Supremo. Por descontado que existiendo una subrogación, los supuestos de falta de información previa deberán matizarse teniendo en cuenta las circunstancias anteriores a la misma. Sin embargo en los casos de falta de información de que se trata de un elemento definitorio, o que el redactado sea confuso, o falta de simulaciones, etc, se dará la falta de transparencia que hace nula la cláusula.
Mi consejo es que presentes la carta y con la respuesta, si es negativa, valores demandar.
Saludos.
Martí Solà Yagüe.
Hola!!
Antes de nada agradecer que hayáis puesto otra vía a nuestro servicio para poder reclamar la dichosa “cláusula suelo”.
Voy a solicitar al SAC de UNICAJA con vuestra carta la Anulación de la Cláusula suelo, pero me ha surgido una duda.
En la zona dónde hay que poner “LA CLÁUSULA QUE FIGURA EN MI HIPOTECA” ( y aparece un ejemplo en letra color rojo), a mi me aparece esto en escritura:
SEGUNDA. MODIFICACIÓN DEL PLAZO Y FORMA DE AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO. En modificaciones a lo pactado en la escritura de constitución de hipoteca referenciada en el exponendo I), a partir del vencimiento de la cuota de amortización inmediatamente anterior a la fecha de firma de esta escritura, el nuevo plazo del préstamo queda establecido en DIECIOCHO AÑOS. En consecuencia, a partir del vencimiento de la citada cuota, la amortización del préstamo se realizará mediante el pago de DOSCIENTAS DIECISÉIS cuotas con periodicidad MENSUAL, comprensivas de capital e intereses. Igualmente, a partir del vencimiento de la citada cuota, se modifica la forma de amortización del préstamo, pasando ésta de cuota constante de capital más intereses a cuota creciente, en progresión geométrica, de capital más intereses. Dichas cuotas se fijarán de modo que la cantidad a pagar aumente cada año en un 2,50 por ciento, sin perjuicio de la variación, al alza o a la baja, que pudieran experimentar como consecuencia de la revisión del tipo de interés aplicable. Las cuotas serán calculadas conforme a la fórmula que se recoge en el Anexo I a esta escritura de modificación.
TERCERA. MODIFICACIÓN DEL DIFERENCIAL A APLICAR EN LAS REVISIONES: A partir de la próxima revisión de tipo de interés, 19/04/2009, se modifica el párrafo segundo de la cláusula TERCERA BIS. Tipo de interés variable de la escritura de préstamo y constitución de hipoteca reseñada en el exponendo 1), que quedará con la siguiente redacción: ———————————————————–
“A cada uno de los sucesivos períodos de interés se le aplicará el tipo de interés resultante de AGREGAR al tipo de interés de referencia, sin realizar ningún ajuste o conversión, 2,00 puntos porcentuales; el tipo resultante se devengará, liquidará y pagará con al periodicidad establecida en la cláusula TERCERA.——————-
En ningún caso, el tipo de interés aplicable al prestatario será inferior al 3,50 por ciento nominal anual”.—————————
¿Es correcto que ponga esto?, ¿tengo que adjuntar algún documento más a la carta?
Muchas gracias por la gran ayuda,
Un saludo,
LOLA
Hola Lola,
Puedes poner perfectamente ambas cláusulas que , sea dicho de paso, son un gran ejemplo de clausula abusiva por falta de transparencia por lo enrevesado de la misma (y sin ver el resto del contrato!).
Cómo dice el Tribunal Supremo, en tu caso: falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato, y se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor. Mira si es así que, pocas palabras antes de decirte que el tipo no será en ningun caso inferior a 3’50 por ciento anual, está diciendo que el tipo es el de referencia + 2 puntos «sin realizar ningún ajuste o conversión».
Presenta la carta y, cuando no respondan, presenta demanda.
Saludos.
Martí Solà Yagüe
Hola!
El 19/03/2013 envié una reclamación al SAC de Unicaja solicitando la anulación de la Cláusula suelo de mi hipoteca.
El SAC de Unicaja envía acuse de recibo el 01/04/2013.
El SAC de Unicaja me envía carta el 15/05/2013 denegando la “anulación de cláusula suelo”.
INAUGURÁIS LA SECCIÓN DE HIPOTECAS EN ECONOMIAZERO y envio vuestro escrito otra vez al SAC de Unicaja con fecha 01/07/2013
El SAC de Unicaja me envía carta el 26/07/2013 reiterándose en su última respuesta “denegando la anulación de cláusula suelo”.
Recibo carta del BDE acusando recibo de escrito e indicando que admite a trámite la reclamación.
Hoy 03/12/2013 he recibido una carta del SAC de Unicaja en la que me envian las alegaciones que han aportado al BDE.
Carta recibida: 03/12/2013 (carta no certificada)
Como vereis, en las alegaciones que envía Unicaja al BDE, han agrupado varias reclamaciones que realicé de forma independiente:
– Anulación de cláusula suelo (después de haberla denegado el SAC de Unicaja envié reclamación al BDE).
– Reclamación documentación (no me enviaron la solicitada y tampoco dentro del plazo de dos meses y las reclamé al BDE)
– Reclamación comisiones posiciones deudoras de hipoteca (denegadas por el SAC de Unicaja y reclamadas al BDE)
Os agradecería que por favor me ayudárais en como proceder ahora. ¿Envio yo también mis alegaciones conjuntamente?
Muchas gracias por toda la ayuda que nos prestáis,
Saludos,
LOLA
Hola Lola
Por consejo de Martí hemos eliminado todos los enlaces a tus documentos para que no queden expuestos al público, no obstante él ya los ha leído todos y los conserva de forma privada.
Hemos enviado su respuesta a tu e-mail, no te olvides de revisar la carpeta SPAM por si acaso.
Un saludo.
Pues en mi caso la oferta vinculante esta firmada por mi respecto a los puntos que comentas sobre la sentencia del TS creo que se cumplen casi todas ya que mi clausula aunque luego lo refleje en la oferta vinculante sin yo saber lo que era hasta hace un año o asi el punto mas claro es este:
e) Por la ausencia de simulaciones de escenarios diversos de comportamiento del tipo de interés en el momento de contratar, de forma que el consumidor no está informado del comportamiento previsible del índice de referencia a corto plazo.
a mi no se me hizo ninguna simulacion tengo un 2.75% de suelo y un 14% de techo por lo que creo que podria ante un tribunal quedar claro que la clausula es abusiva aparte de la falta de reciprocidad que hay entre suelo y techo,yo mande ya la carta el 22 de mayo junto con los puntos mas importantes de la sentencia de la clausula suelo pero fue sobre las entidades condenadas aun no creo no habia salido nada de la aclaracion de esos puntos que indicas no obstante te agradeceria que me mandaras un mail para poder mandarte la carta que mande al SAC para ver si tambien puede ser valida o tendria que hacer la que has publicado.
Muchas Gracias.
Hola Esteban,
El punto que comentas es precisamente el que mas daño hará a los bancos porque no he visto aun hipoteca ni negociación previa que lo cumpla. En tu caso además encontramos una cláusula suelo techo desproporcionada que añade mas argumentos, si cabe.
En cuanto a tu carta, si ya hiciste mención a la Sentencia del Tribunal Supremo, en principio será correcta porque la aclaración posterior solo hace que mejorar la situación. Si deniegan tu propuesta no será entonces por el contenido sino por principios (empresariales, claro está). Algunos Bancos ya han dicho que no piensan quitarla voluntariamente ni aunque el Banco de España les apremie cómo hizo ayer mismo.
Si ya ha pasado el plazo que les diste yo no les daría mas intereses abusivos de mas (que no te devolverán) y presentaría reclamación judicial. Haz el cálculo y verás en que poco tiempo amortizas los gastos.
De todos modos puedes enviarme la carta y/o la escritura a mi email msy@solagalve.com y lo reviso.
Saludos cordiales.
Martí Solà Yagüe