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Cómo reclamar fácilmente los gastos de constitución de hipoteca

Cómo reclamar fácilmente los gastos de constitución de hipotecaCómo conseguir los documentos necesarios para reclamar los gastos de formalización de hipotecaCarta para reclamar los gastos de constitución de la hipotecaRevisión gratuita de la propuesta que recibas de la entidad - Gastos de formalización de la hipotecaPresentar demanda por los gastos de constitución de hipoteca
 

Durante los últimos años, muchos bancos han aprovechado su superioridad para imponer sin control clausulas abusivas a los consumidores. La más habitual ha sido hacer pagar a los clientes todos los gastos de la hipoteca (Notario, Gestoría, Impuestos…) sin repartirlos con el cliente.

Afortunadamente, ésta cláusula fue declarada nula por esta Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 21 de diciembre, y desde entonces numerosas Sentencias condenan a los bancos a afrontar esos gastos, devolviendo el dinero a los clientes que los pagaron por ellos.

Ahora es el momento de reclamar a los bancos todas esas cantidades pagadas por “obligación” y solicitar un reparto justo de los mismos. Los bancos no van a ceder fácilmente, pero los Juzgados y el Tribunal Supremo frente a ellos, les han puesto los cosas cuesta arriba.

El procedimiento para iniciar la reclamación es fácil, pero ni todas las hipotecas se pueden reclamar, ni todos los gastos de las operaciones de hipoteca entran dentro de lo que podéis recuperar.

Sólo se pueden reclamar aquellos gastos que corresponden a la Escritura de la Hipoteca Nueva. Es decir, que no se pueden incluir en la reclamación ni los gastos de Compraventa, ni los de Subrogaciones, ni novaciones o ampliaciones.

Para facilitar las reclamaciones y despejar dudas, hemos preparado los siguientes documentos:

____________________________________________

Todos los artículos de esta sección dedicada a los Gastos de Constitución de Hipoteca están escritos por Martí Solà Yagüe, abogado especializado en reclamaciones bancarias y colaborador de Economía Zero.  Y son de libre distribución haciendo mención a su autor.

FAQ SOBRE LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LAS HIPOTECAS

Hemos enviado nuestros abogados colaboradores expertos en reclamaciones bancarias las preguntas más habituales para reclamar al banco los gastos constitución de hipoteca, las cuales os dejamos a continuación.

Por favor, es muy importante que antes de dejarnos una consulta, compruebes que ésta no se encuentra entre todas las preguntas frecuentes de este FAQ.

No obstante, como siempre, podéis consultar siempre que lo necesitéis y las veces que sea necesario, aunque sí es una gran ayuda para los abogados que contestan a las consultas, que no preguntéis asuntos que ya se encuentran explicados en este FAQ o el resto de artículos relacionados.

Este FAQ está en constante renovación, por lo que seguiremos iremos añadiendo nuevas preguntas frecuentes. Nadie se quedará sin respuesta.

 

(Sólo tienes que hacer en click en las preguntas para abrir o cerrar las respuestas)

 

¿Por qué puedo reclamar los gastos de constitución de mi hipoteca?

Una hipoteca sirve para proteger al banco en caso de que no puedas pagar el préstamo; una forma rápida de cobrar subastando tu casa si fuera necesario.

Es una garantía para el banco, innecesaria para el cliente en un préstamo normal, por lo tanto quien tiene el interés principal en que tu préstamo esté garantizado con hipoteca es el banco y  debe pagar los costes extra que ello supone.

Los gastos de la Hipoteca forman parte de los costes del negocio del banco, y el artículo 89 del Real Decreto Ley 1/2007 declara abusiva la cláusula que imponga al consumidor gastos que corresponden al empresario.

Mi escritura dice que el cliente pagará todos los gastos. ¿Aun así, puedo reclamar?

Sí. Precisamente la cláusula que indica que te corresponde pagar todos los tributos, comisiones y gastos, es la cláusula que el Tribunal Supremo considera abusiva.

Esta cláusula no fue negociada individualmente, y al no ofrecer una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos, se produce un grave desequilibrio entre consumidor y prestamista.

Mi hipoteca ha sido cancelada antes del 23 de diciembre de 2011. ¿Puedo reclamar los Gastos de Formalización?

Estamos teniendo muchas consultas de casos con hipotecas canceladas antes del 23 de diciembre de 2011, es decir, de casos en los que las hipotecas no están vigentes desde hace más de 4 años, contados a partir de la fecha en la que se dictó la sentencia del Tribunal Supremo (23 de diciembre de 2015).

El caso es que no existe unanimidad al respecto, no sólo entre nuestros propios abogados colaboradores, sino entre los juristas en general, por lo que tras hablar con ellos hemos llegado a la decisión de no aconsejaros demandar, si queréis podéis presentar la carta de reclamación, pero el acudir ante el Juzgado sin que existan sentencias de casos similares al vuestro es muy arriesgado de momento, y desde Economía Zero nunca os vamos a animar a acudir al Juzgado si no hay muchas posibilidades de ganar, aunque en este asunto de los gastos de formalización las posibilidades para quienes no estén en vuestro caso son enormes (por no decir que del 100 %), es decir, para quienes tengan la hipoteca vigente o cancelada antes de esos 4 años.

Evidentemente esta es sólo nuestra recomendación y la de nuestros abogados expertos en reclamaciones bancarias, por lo que podéis buscar más opiniones, eso sí, exigiendo explicaciones claras a todas las dudas que tengáis antes de contratar nada, y que todas las condiciones queden bien reflejadas por escrito (mediante la correspondiente hoja de encargo profesional).

Lo que vamos a hacer es apuntaros en un listado de usuarios en la misma situación, para avisaros dentro de unos meses, cuando ya existan sentencias que aclaren si se puede, o no, presentar demanda con la mismas garantías que los usuarios que tienen sus hipotecas vigentes o las han cancelado dentro de esos 4 años (después del 23 de diciembre de 2011).

Por lo que si es tu caso, déjanos estos datos y te avisaremos:

Nombre y apellidos.

Nombre de la entidad.

Población desde la que nos escribes.

Teléfono de contacto (preferiblemente móvil). Puedes indicar una franja horaria en la que estarás disponible (procura que sea lo más amplia posible).

Estos datos personales NUNCA serán publicados en la web.

¿Qué gastos puedo reclamar?

Puedes reclamar la Factura del Notario, las Tasas de la inscripción en Registro de la Propiedad, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y los costes de la Gestoría del banco, que corresponden a la escritura de constitución de hipoteca, así como los gastos de la Tasación.

El importe de estos gastos es de entre 3.000 y 4.000 € de promedio en cada hipoteca, según importe de la hipoteca.

Normalmente la Gestoría que tramitó el pago de los impuestos debería haberte facilitado copia de los pagos. Si no los encuentras encontrarás algunos consejos en el Esquema de reclamación y documentos necesarios que hay en éste enlace.

¿Cómo empiezo a reclamar?

En primer lugar, debes recopilar las facturas de los gastos que tuviste por culpa del banco. Estos documentos no los necesitas para presentar la carta de reclamación, pero los necesitarás si el banco no accede a pagar.

En segundo lugar, presenta una carta de reclamación al banco para que quede constancia de tu reclamación. Este paso no es obligatorio, ni asegura que el banco responda, sin embargo no es un trámite difícil y servirá para dejar constancia de la reclamación si el banco no accede a pagar. (Tienes la carta editable y con instrucciones para presentar al banco en este enlace).

Si el banco no responde o se niega a pagar, podrás reclamar la protección judicial; es el modo más rápido, efectivo, no depende del banco, y está amparado por el criterio del Tribunal Supremo.

¿Qué hago si el banco se niega a pagar cuando reciba mi carta?

Si el banco no responde, o se niega a aceptar su parte de los costes de hipoteca, pide el amparo judicial.

Con la carta presentada y sellada, la respuesta del banco, y los justificantes de los pagos de los costes, ya tienes toda la documentación necesaria.

Con asesoramiento especializado (pide antes de nada que te hagan un estudio de viabilidad para estar seguros) ya puedes demandar.

La reclamación incluirá todos los costes, los intereses legales y la condena al banco de las costas de juicio.

¿Cómo es el procedimiento Judicial?

El procedimiento de reclamación de estos gastos no tiene gran complejidad y el Tribunal Supremo es claro en su sentencia; tampoco existe un enfrentamiento entre el cliente y la oficina puesto que se trata sólo de una disputa meramente jurídica.

Dependiendo de tu lugar de residencia la duración del procedimiento es mayor o menor, aunque lo importante es que sea una reclamación bien formulada y que incluya los intereses que se generen durante el procedimiento.

¿Es mejor una reclamación individual o apuntarse a una demanda colectiva?

Recomendamos una reclamación individual porque las recientes experiencias en demandas colectivas de éste tipo dan un resultado a tan largo plazo (unos 7-9 años) que causan frustración a los afectados, aparte de que la comunicación con sus abogados es muy compleja (al tratar miles de temas a la vez).

Además, la demanda individual estudia el caso concreto del cliente tal como piden los Juzgados y Tribunales, y por el contrario las demandas colectivas hacen una reclamación genérica e impersonalizada.

Finalmente las demandas colectivas siempre son recurridas y las individuales muy pocas veces, acortando los plazos.

Si la hipoteca es de una vivienda de segunda mano. ¿Puedo reclamar igualmente los gastos de formalización?

Si se suscribió un Préstamo Hipotecario nuevo, es decir, sin una subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor, sí se pueden reclamar los gastos de Hipoteca.

Da igual que sea una vivienda a estrenar, que de segunda o tercera mano, lo importante es el tipo de hipoteca, que debe ser nueva.

¿Tienen que firmar la carta de reclamación todos los titulares de la hipoteca?

Lo ideal es que firmen la carta de reclamación todos los titulares (prestatarios) de la hipoteca. No obstante, en esta parte extrajudicial no tiene tanta importancia como en una futura demanda judicial.

Por lo que si vemos que puede haber problema con alguno de los titulares, es conveniente avisar antes al abogado para que estudie las condiciones particulares de cada caso.

¿Puedo reclamar los gastos de constitución de una segunda vivienda que tengo alquilada?

No es necesario que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual, ni tampoco influye negativamente el hecho de tenerla arrendada, es decir, que se pueden reclamar los gastos de constitución de todas las hipotecas que tengamos, estén las viviendas alquiladas o no.

Tengo dos pagos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, uno de la compraventa y otro de la hipoteca. ¿Puedo reclamar los dos?

El justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que puede ser objeto de reclamación es, exclusivamente, el referente al préstamo hipotecario y no así al de compraventa, ya que la procedencia de la reclamación de la devolución de estos gastos de Hipoteca se sustenta, entre otras cosas, en que es a la Entidad a quien se beneficia de la elevación a público del préstamo y su inscripción en el Registro.

En cuanto a la compraventa, su inscripción beneficia al propio comprador/propietario, de ahí que no se pueda incluir dentro de la reclamación.

Si no encontraras el modelo 600 del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo, puedes pedir un duplicado en la Oficina de Tributos de tu Comunidad Autónoma.

¿Puedo reclamar los gastos de cualquier tipo de hipoteca?

Sólo se pueden reclamar los gastos de Hipotecas nuevas.

Los gastos en operaciones de Compraventa con subrogación de hipoteca no pueden reclamarse. En estos casos los gastos pagados son los propios de la compraventa, ajena al interés del banco.

Los gastos en operaciones de Novación de hipoteca no pueden reclamarse y quedan fuera de las reclamaciones viables. Incluye ampliaciones de plazo o capital, carencias, y modificaciones de hipoteca a petición del cliente. Son operaciones a petición del cliente y le corresponde a éste el pago de los gastos.


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PRÓXIMAS RECLAMACIONES

En Economía Zero estamos trabajando en nuevos tipos de reclamaciones, para conocer cuales son las próximas que vamos a publicar visita ESTE ENLACE.

Deja una consulta o envíanos un e-mail diciéndonos el caso o casos que te afectan, y nada más esté publicada la info correspondiente a cada caso te avisaremos, así de sencillo 😉 .


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428 comentarios para Cómo reclamar fácilmente los gastos de constitución de hipoteca

  • Manuel

    Buenas tardes.

    Ante todo, felicidades por el trabajo que estáis realizando.

    Quisiera consultaros unas cuestiones que, si está, no la he sabido ver (en ese caso disculpadme).

    Creo que entiendo bien todo el procedimiento, la sentencia y el por qué, pero hay unas cosas que se me escapan.

    El procedimiento judicial: No ha habido acuerdo y/o contestación por parte del banco y me veo en la obligación de litigar. ¿Como será el proceso?. Juzgado de de Primera Instancia o los recién creados Juzgados “especiales”. Tras los años correspondientes, obtenemos sentencia favorable. El banco, ¿hasta cuando puede recurrir?.

    La cuestión fiscal: ¿Que tratamiento fiscal tiene esta situación?. En caso de llegar a acuerdo y por lo tanto a abono en parte o en todo de lo solicitado, ¿como tributa? (si es que tributa). ¿Tributa igual si la devolución es mediante pago o mediante detracción de la parte de capital pendiente de la hipoteca?. ¿Y si es por sentencia judicial porque no ha habido acuerdo previo?

    Gracias de antemano por vuestro interés.

    Salud

    • Economía Zero

      Hola Manuel

      Vamos a remitir tus dudas a uno de nuestros abogados especializados, el cual te asesorará de forma totalmente gratuita.

      Para poder hacerlo necesitamos que nos digas la población desde la que nos escribes y un número de contacto (preferiblemente móvil) para que el abogado te llame, puedes indicar una franja horaria en la que estarás disponible (procura que sea lo más amplia posible).

      No te preocupes por esos datos personales, ya que NUNCA serán publicados en la web.

      Quedamos a la espera de tu respuesta, recibe un cordial saludo.

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