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Cómo anular la cláusula suelo de las hipotecas

Cómo anular la cláusula suelo de las hipotecas

MUY IMPORTANTE

- Antes de realizar ningún paso encaminado a reclamar la anulación de la cláusula suelo de tu hipoteca debes leer atentamente y POR COMPLETO este artículo.

- Una vez leída toda la información de este post debes acceder a nuestra sección especial dedicada a la eliminación de la cláusula suelo, en la que te explicamos con detalle los 4 pasos a dar, además de sentencias, noticias, etc… y también el estudio gratuito de viabilidad.

- Recuerda que una vez leída toda la información, el primer paso es el de enviar el modelo de carta que aparece al final de este post al SAC (Servicio de atención al cliente) de tu entidad, si no sabes cómo modificar alguno de los apartados de la carta, tienes cualquier duda sobre cómo proceder para la anulación de la cláusula suelo o después de acudir al SAC de tu entidad esta no anula tu cláusula suelo, debes dejar tu consulta utilizando el formulario para comentarios que se encuentra al final del todo de este artículo (incluidos los comentarios).

- Todas las preguntas serán contestadas de forma TOTALMENTE GRATUITA en un máximo de 10 días por Martí Solà Yagüe (Abogado y autor de esta publicación), recuerda que te enviaremos un e-mail avisándote de la respuesta a la misma dirección de correo con la que te hayas registrado para comentar (No te olvides de revisar la carpeta SPAM de tu gestor de correo).

- Las consultas o dudas previas a las acciones judiciales debes hacerlas siempre antes desde este mismo artículo, de este modo todas las personas que lo lean podrán ver vuestras consultas y las respuestas, evitando de este modo que muchas de ellas se tengan que estar repitiendo una y otra vez.

- Si finalmente necesitas emprender acciones judiciales, puedes consultar tu caso de forma totalmente gratuita (hasta el comienzo de las acciones) desde este enlace de la web del abogado Martí Solà Yagüe (No te olvides de decirle que vas de parte de Economía Zero).

- Por favor, NO HAGAS consultas relacionadas con este tema desde otro artículo de esta web.

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ATENCIÓN AFECTADOS PROVINCIA DE BARCELONA

Para los que estáis en la Provincia de Barcelona, Martí Solà os ofrece la posibilidad de visitarlo en su despacho y él personalmente analizará vuestro caso y os dirá si la demanda es viable o no, de forma gratuita.

Solo tenéis que enviar un correo a su bufete (info@solagalve.com) con el asunto “visita presencial cláusula suelo” diciendo que venís de parte de Economía Zero, dejando vuestro horario de preferencia y un teléfono, y se pondrán en contacto con vosotras para quedar.

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Cómo anular la cláusula suelo de las hipotecas - Martí Solà Yagüe (Abogado)

La Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo en relación a las cláusulas suelo de las hipotecas, fijó unos criterios jurisprudenciales de interpretación que serán aplicables a todas las cláusulas suelo de todas las entidades bancarias.

La principal consecuencia es que la gran mayoría de cláusulas suelo de las hipotecas no reúnen los requisitos y por lo tanto serán anulables ante los Juzgados por falta de transparencia.

Consecuencias de la Sentencia del Tribunal Supremo y el Auto Aclaratorio de la misma:

1) MOTIVO DE NULIDAD DE TU CLÁUSULA SUELO

La falta de transparencia es motivo suficiente para anular la cláusula suelo de tu hipoteca. Esta puede ser valorada tanto en los momentos anteriores a la firma de la escritura -cuando la entidad debería informar correctamente del contrato que se firmará-, cómo en el redactado de la misma -un redactado de la cláusula en la hipoteca que se entienda y no lleve a error-.

De este modo, aunque exista una oferta vinculante, aunque exista equilibrio entre la cláusula techo y la suelo, y aunque el Notario leyera la escritura en el acto de la firma, las cláusulas suelo se podrán considerar nulas por abusivas si existió:

 A) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

B) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y cómo aparente contraprestación de las mismas.

C) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.

D) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

E) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

2) INDEPENDENCIA DE LOS MOTIVOS ENTRE SÍ

No es necesario que se den todos y cada uno de los puntos anteriores sino solamente uno de ellos, para que se pueda anular la cláusula suelo. Asimismo, queda la puerta abierta a que se aleguen otros elementos a parte de los expuestos -que sólo hacían referencia a las cláusulas de las tres entidades demandadas, pero no a las de otras entidades- siempre que las cláusulas sean opacas, o vengan distorsionadas por otras, o creen la apariencia de un interés variable distrayendo la atención del cliente.

3) CARGA DE LA PRUEBA

El auténtico mazazo a la defensa de las entidades de crédito, es que la interpretación del Tribunal Supremo avala el traspaso de la carga de la prueba a Bancos y Cajas, es decir, estos deban demostrar que fueron diligentes y que dieron información clara y precisa al cliente, mas allá de haber entregado una oferta vinculante.

Es decir, aunque hubiere oferta vinculante esta no es suficiente si no se incluyeron cuadros comparativos de otras modalidades de préstamo, o simulaciones de previsibilidad del comportamiento del mercado. Y aún en el improbable caso de su existencia, tampoco sería suficiente si en el texto de la escritura, se dan los vicios de confusión y falta de transparencia de los puntos A, B, y E, que dan lugar a la falta de transparencia.

4) PASEMOS A TU HIPOTECA:

- ¿Está la cláusula suelo señalada cómo un elemento principal de la misma y de forma independiente a la cláusula techo?

- ¿Se incorporan simulaciones de comportamiento previsible del mercado?

- ¿Se informó de la existencia de otras modalidades de aplicación de interés?

- ¿Está escrita bajo una abrumadora cantidad de datos que diluyen el importante mensaje que contiene?

Nueve de cada diez hipotecas con cláusula suelo caen en alguno de los vicios que señala el Tribunal Supremo, y tu hipoteca no es una excepción.

5) INTERESES YA ABONADOS

Lamentablemente, la Sentencia del Tribunal Supremo rechaza la solicitud de devolución del dinero percibido por el banco antes de la Sentencia, y sólo acepta la devolución de las cantidades que hayan pagado desde la interposición de la demanda.

Esta argumentación del Alto Tribunal será usada por las defensas de los Bancos en los pleitos que se presenten para eliminar cláusulas abusivas y, con mucha probabilidad será la que apliquen los Juzgados de Instancia, por lo que digamos adiós a los intereses ya abonados.

6) RETIRADA DE LAS CLÁUSULAS POR LOS BANCOS

Las tres entidades condenadas por la Sentencia del Tribunal Supremo han anunciado que retirarán sus cláusulas suelo, pero el resto de entidades, lejos de adaptarse a las circunstancias conforme exigiría la buena fe, están respondiendo a los clientes que no consideran extrapolables a sus clausulados las circunstancias señaladas por la Sentencia (Banco Sabadell, Kutxabank, Banco Popular). Otras, simplemente guardan silencio conscientes del lucrativo negocio mensual que ello les supone.

7) PERSPECTIVAS DE FUTURO

No nos engañemos, si no se obliga a las Entidades de Crédito a devolver el dinero percibido antes de recibir una demanda ¿Qué interés tendrán en anular por propia voluntad sus cláusulas suelo?. Ninguno, si tenemos en cuenta tanto el contexto social -el prestigio de las entidades de crédito no puede caer más bajo-, cómo que la retirada de las cláusulas suelo les supondrían grandes pérdidas inmediatas -solo señalar que BBVA predice que solo en el mes de julio dejará de percibir 35 millones de euros-.

8) UN NUEVO PANORAMA

Sin embargo, la época de la impunidad en las cláusulas suelo ha terminado. La Sentencia del Tribunal Supremo ha colocado a los clientes frente a sus Bancos y Cajas en una situación mucho más favorable que la anterior. Por fin un tenemos un medio claro de defensa ante el abuso.

A falta de una solución política, que si no ha venido ya no vendrá y que conociendo los intereses de la clase política mejor que no venga, y con la plena desconfianza que tengo en que los bancos ofrezcan una solución amistosa sin trampa, el único modo realista para eliminar las cláusulas suelo de las hipotecas es la vía judicial.

9) CÓMO ACTUAR

En éste caso la recomendación prudente no es armarse de paciencia y pedirle al cliente que siga soportando mes a mes la pérdida de unos intereses injustos que ya no recuperará. Tampoco han servido de mucho las miles de reclamaciones presentadas hasta el momento por los perjudicados, que terminan en tiempo perdido y respuestas vacías de contenido.

Desde el 9 de mayo de 2013 el cliente tiene frente a su Banco o Caja un argumento válido, poderoso, y dictado por el Tribunal Supremo, que debería hacer que las entidades que han disfrutado de tales cláusulas abusivas, las retiraran de forma automática. Y esto también lo saben los Jueces -que deberán responder ante una avalancha de demandas-, por eso debemos acudir a ellos.

10) ANULA TU CLÁUSULA SUELO

Cómo paso previo, te recomiendo presentar al Banco o Caja una reclamación previa por escrito -en base a los argumentos que expone el Tribunal Supremo-, y ofrecer un plazo para que retiren la cláusula. Si no responden afirmativamente dentro del plazo, aceptando la nulidad de tu cláusula suelo, lleva el caso al Juzgado para que sea éste quién les obligue solicitándole que, dada la mala fe manifiesta, la Entidad de Crédito sea también condenada a pagar las costas del juicio de modo que termine asumiendo tus gastos del pleito.

11) LOS JUZGADOS NOS ESTAN DÁNDO DAN LA RAZÓN! (Actualizado a Noviembre’13)

Después del intento de los bancos para anular la Sentencia del Tribunal Supremo, el 6/11/2013 se dictó Auto del mismo Tribunal ratificando la Sentencia (aquí la nota de prensa), por lo que nos encontramos ante unos criterios jurisprudenciales que tienen repercusión judicial a todos los niveles.

Todo ello viene a sumarse y continuar una tendencia a proteger a los consumidores frente a las cláusulas abusivas y poco transparentes que se traduce en un degoteo constante de Sentencias contra los Bancos y Cajas que no protegieron suficientemente los intereses de sus clientes frente a los suyos propios:

Listado de 20 Sentencias sobre cláusulas suelo elaborado por ASUAPEDEFIN.

Listado de 14 Sentencias sobre cláusulas suelo elaborado por clausulasuelo.com.

Y cada día noticias cómo estas: Ratificada una Sentencia que condenaba eliminar 27 cláusulas suelo por abusivas, o un Juez ordena eliminar la CS sin esperar al Auto del Tribunal Supremo, o Cajasur Condenada a eliminar.

12) Y LOS BANCOS TAMBIÉN NOS DAN LA RAZÓN! (Actualizado a Noviembre’13)

Cómo las sentencias en contra de los bancos se publican y distribuyen cada vez más rápido, en las últimas semanas algunos de los bancos han tomado la decisión de llegar a acuerdos con los clientes una vez han recibido la demanda judicial. Es decir, saben que no tienen razón, pero para evitar que salgan sentencias en su contra (y el efecto llamada que tendrá a los otros consumidores) deciden aceptar la demanda, retirar la cláusula y pagar los gastos del pleito para que no se haga el juicio.

De este modo algunas entidades practican el desgaste de los clientes (sabiendo que muchos de ellos no se atreverán a demandar) y por otro lado retiran las cláusulas y pagan los gastos de juicio a aquellos otros que si han llegado hasta el final de la reclamación.

Y esto sólo es el principio…, “José María Fernández Seijo, titular del Juzgado número 3 de lo Mercantil de Barcelona, destaca que, desde marzo, ante la proximidad del fallo del Supremo, el goteo de demandas no cesa, “hasta 200 reclamaciones a la semana” en los juzgados barceloneses.” según refiere la web de El País en un artículo de 30/06/2013.

Esta vez la recomendación es la acción. Una acción ponderada jurídicamente y nada temeraria, refrendada por el Alto Tribunal y, sobre todo, justa.

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Para todas aquellas que realmente estéis interesadas (o ya decididas) a demandar, podéis entrar en ESTE ENLACE de la web de Martí, con el objetivo de hacer grupos por zonas del país y poder ofrecer un servicio mejor y al menor coste posible.

(No te olvides de decirle que vas de parte de Economía Zero)

ATENCIÓN NOVEDADPara los interesados en demandar al banco la nulidad de la cláusula suelo, Martí ha habilitado el teléfono 644 29 77 49 (preferiblemente por las tardes).

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A continuación tienes el modelo de carta que debes enviar al SAC de tu entidad cómo primer paso, en el caso de que tu entidad no realice la anulación de tu cláusula suelo tras el envío de la carta, el siguiente paso es el de la vía judicial.

Las formas de hacer llegar la carta al SAC de tu entidad de forma fehaciente son las siguientes:

- En una sucursal de tu entidad, siempre que accedan a sellarte una copia de la carta (Llévala por duplicado para tener una copia sellada en tu poder).

- Por carta certificada con acuse de recibo. (Es MUY IMPORTANTE que conserves la tarjeta rosa que nos remite correos confirmando la entrega, ya que si el SAC no te contesta será la forma que tendrás para demostrar el envío)

Aunque el plazo que tiene normalmente el SAC para contestar es de 2 meses cómo máximo, en este caso el plazo que debes esperar es de 15 DÍAS, contados a partir del día de entrega de la carta (Sellada en sucursal), o del día de entrega que aparezca en el resguardo de correos (Carta certificada con acuse de recibo).

- Si tienes problemas para hacer la carta puedes ponerte en contacto con el abogado Martí Solà Yagüe en martisolayague@gmail.com o puedes consultar su GUÍA BÁSICA(No te olvides de decirle que vas de parte de Economía Zero)

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CARTA PARA SOLICITAR AL SAC LA ANULACIÓN DE TU CLÁUSULA SUELO

DESCARGA AQUÍ LA CARTA EN FORMATO WORD

(Debes sustituir todo el texto que está en ROJO por tus datos, o los de todos los titulares, y los de tu entidad)

POBLACIÓN, DÍA, MES Y AÑO

NOMBRE DE LA ENTIDAD
Servicio de atención al Cliente
DIRECCIÓN COMPLETA DEL SAT DE LA ENTIDAD

TU NOMBRE
TU DOMICILIO
TU CÓDIGO POSTAL – LOCALIDAD

Les remito la presente cómo parte deudora del Contrato de Hipoteca que firmé con ustedes suscrito en fecha (fecha de la firma en el Notario que pone en la escritura), por importe de (poner la cantidad solicitada en el préstamo). La finca hipotecada está en (poner la dirección de la casa hipotecada), y la cuenta de cargo es (poner el número de la cuenta dónde te pasan el recibo cada mes).

La presente carta tiene por objeto solicitar LA ANULACIÓN VOLUNTARIA DE LA CLAUSULA SUELO DE LA HIPOTECA POR FALTA DE TRANSPARENCIA en su información previa, negociación y redacción.

La cláusula cuya nulidad solicito se encuentra en el contrato de hipoteca de (Poner la fecha de la firma de la hipoteca). La misma no me fue comunicada, ni explicada, ni antes ni durante la firma, de un modo que yo pudiera entender que se trataba de un elemento que variaba la esencia del contrato, y es la siguiente:

(Poner el texto concreto, esto es un ejemplo): Igualmente , el tipo de interés aplicable al devengo de los intereses ordinarios durante el periodo de adquirente no podrá ser, en ningún caso,(…).

Yo contraté con ustedes una Hipoteca a tipo de interés variable. Sin embargo ustedes habían introducido en la hipoteca cláusulas que inutilizan la variabilidad del tipo cuando éste nos favorece, por lo que a la práctica es una hipoteca a interés fijo a la baja y variable al alza. Dichas cláusula se introdujo sin darme información suficiente sobre los escenarios que pudieran producirse, ni permitirme negociar la misma, ni darme alternativas a su inclusión. Al respecto la Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo no solo ha anulado las cláusulas suelo de las hipotecas de BBVA, NOVA CAIXAGALICIA y CAJAMAR sino que ha fijado unos criterios de interpretación para todas las cláusulas que serán aplicables a todas las entidades, incluida la suya. En este sentido, también ha fijado, cómo motivo principal para declarar la nulidad, la falta de transparencia en las mismas por:

a) Por la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercuten en una disminución del precio del dinero.

b) Por faltar información suficientemente clara de que la cláusula suelo es un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) Por la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo.

d) Por la ubicación de la cláusula suelo entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada y que diluye la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.

e) Por la ausencia de simulaciones de escenarios diversos de comportamiento del tipo de interés en el momento de contratar, de forma que el consumidor no está informado del comportamiento previsible del índice de referencia a corto plazo.

f) Por la inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros préstamos de la propia entidad.

El Auto aclaratorio de fecha 3 de junio de 2013, añadió que no es necesario que concurran todos los motivos anteriores para que se aprecie la falta de transparencia que hace estimar la cláusula cómo abusiva. Así, en mi caso, concurren varias circunstancias de las especificadas, si no todas.

Asimismo en cuanto la oferta vinculante, pese a tratarse de un elemento meramente formal según afirma la misma Sentencia del Tribunal Supremo referida, resulta que tampoco cumplieron con los requisitos reglamentariamente establecidos, vulnerando así mi derecho, por lo que en todo caso estamos ante una actuación deficiente por su parte que limitó mi capacidad de decidir con libertad el producto que contrataba, siendo a todas luces una contratación anulable.

Por estos motivos, mediante la presente les requiero formalmente a los fines de que:

a) Me hagan llegar a mi domicilio la oferta vinculante de la operación hipotecaria en la que conste la entrega con el plazo legal establecido y mi firma, o cualquier otro documento que me entregaran en cumplimiento de su obligación de información previa a un consumidor, ya que pese a tratarse de un elemento meramente formal según afirma la misma Sentencia del Tribunal Supremo referida, resulta que tampoco me la entregaron con la antelación legalmente establecida para proteger mi derecho como consumidor y así es de ver en el propio documento notarial sin darme la antelación suficiente legalmente establecida. Dicha actuación es solo un elemento más (pero muy revelador) de cómo se actuó en mi caso y de qué modo limitaron mi acceso a la información del producto que les contraté, por lo que en todo caso estamos ante una actuación deficiente por su parte que limitó mi capacidad de decidir con libertad el producto que contrataba, siendo a todas luces una contratación anulable en cuanto a la cláusula suelo se refiere, por lo que pido que la quiten voluntariamente;

b) En un plazo que no exceda de 15 días, dejen de aplicar la cláusula suelo de modo que la cuota siguiente de mi hipoteca no incluya los efectos de su aplicación y solamente el interés de referencia más el diferencial pactado. En caso contrario me consideraré legitimado a interponer una reclamación judicial contra ustedes.

Atentamente

 

NOMBRE Y APELLIDOS
DIRECCIÓN
POBLACIÓN
Nº DNI

Firma de todos los titulares

 

 SELLO DE LA ENTIDAD RECLAMADA

(Solo si se presenta en la oficina, sino eliminar)

552 comentarios para Cómo anular la cláusula suelo de las hipotecas

  • Joan Torres

    Buenos dias, mi consulta es doble…. en primer lugar me gustaria saber si tengo alguna opcion de eliminacion de clasula suelo en para credito hipotecario a nombre de una sociedad (nosotros somos autonomos) hecho para comprar una vivienda es primera vivienda.

    Y la siguende consulta es en referncia tb a la calsula suelo pero para un PRESTAMO hipotecario, tambien a nombre de una sociedad pero para un local donde actualmente ejerce la actividad economica.

    He leido algo que no es exactamente igual un credito que un prestamo y no se haste que punto me afecta.

    Muchas gracias. Saludos.

    • Economia Zero

      Hola Joan,

      En tu caso no puedes reclamar por la hipoteca que financió la compra del local, ya que la Sentencia del Supremo se refiere a la protección hacia los consumidores, y una sociedad que compra un bien para destinarlo a su proceso productivo/objeto social (cómo lo es destinar allí la sede del ejercicio de actividad, o la compra de un inmueble para su posterior venta) no actúa cómo consumidora.

      En el caso de la hipoteca primera que mencionas para la adquisición de una vivienda, puedes reclamarla en principio siempre que el objeto social de la empresa no tenga nada que ver con la compra/reforma/venta/alquiler de inmuebles ni cualquier otra actividad relacionada con el mundo inmobiliario, ni nunca haya constitudio esta vivienda el domicilio social de la empresa. En estos casos las sociedades deben hacer un plus de esfuerzo (a diferencia de los particulares) para demostrar que no actuaban cómo empresa y que, además, el banco conocía esta situación. Lo que diga en concreto la propia escritura y los documentos previos de contratación de ésta hipoteca de que dispongas, será clave para decidir si es o no viable la reclamación.

      Saludos cordiales.

      Martí Solà.
      Abogado especialista en eliminación de cláusulas suelo.
      msy@solagalve.com
      http://economiazero.com/reclamar-clausula-suelo-hipotecas/acerca-de-mi/

  • Jose Manuel

    Buenos días.

    En primer lugar darles la ENHORABUENA por su página web, es alentador ver como hay gente defendiendo los intereses de las personas que estamos afectadas por las indeseables cláusulas suelo.

    Nuestro caso es un caso de Cláusula Suelo con el banco Sabadell (4,25% VS 15%) en el cual hemos seguido y agotado estrictamente todo el proceso de reclamación (desde el SAC al BDE).

    Por desgracia, la última respuesta que hemos obtenido era de la la famosa “carga de trabajo del Banco de España….”. Recibir esa carta fue como una jarra de agua fría…

    El motivo de estas letras es preguntar honestamente, ¿qué más se puede hacer? ¿sólo nos queda esperar la respuesta del BDE que no sabemos cuando nos llegará? ¿y después qué se hacer?

    En fin…… lo dicho, muchísimas gracias por vuestra web y espero nos podáis dar un nuevo rayito de esperanza en este tema…

    Atentamente;

    Carmen y Jose Manuel

    • Economia Zero

      Hola Carmen y José Manuel,

      Lo que os queda hacer es presentar demanda judicial y eliminar por esa vía la cláusula (siempre que vuestro tema sea viable para reclamar). Si se incumplió la ley, o no se cumple lo que dictó el Tribunal Supremo, no tenéis que temer nada. Por otro lado el banco juega precisamente a que vayan pasando los meses, y en esto el banco de España les ha dado una buena ayuda. Además recuerda que lo que responda el Banco de España NO vincula a tu banco y de hecho actualmente los bancos se niegan a cumplirlo y te dicen que les demandes. (mira en los comentarios anteriores donde varios afectados me han expuestpo precisamente haber llegado al final del banco de España y que no les hagan caso). El banco de España puede tardar hasta 8 meses en responderte, por lo que muchas veces no merece la pena esperar a su respuesta.

      Al respecto tenemos publicado los casos en los que NO es necesario enviar carta al Banco de España (o si en tu caso no sería necesario esperar la respuesta) que puedes consultar aquÍ: http://economiazero.com/reclamar-clausula-suelo-hipotecas/los-4-pasos/paso-3/

      Mi consejo es que si tu tema es para demandar con garantías demandes la nulidad de la cláusula y la recuperación de los costes de juicio. Es lo que se está consiguiendo.

      Cualquier duda quedo a vuestra disposición,

      Martí Solà.
      Abogado especialista en cláusulas suelo
      Teléfono afectados cláusula suelo (preferiblemente tardes) 644 29 77 49

      http://www.solagalve.com
      http://economiazero.com/estudio-de-viabilidad-reclamacion-judicial-clausula-suelo-contra-el-banco/

  • Tenerife

    Hola, el BDE me ha dado la razón en que existe quebrantamiento de las buenas prácticas bancarias y usos financieros al no acreditar La Caixa la entrega al reclamante de la oferta vinculante.

    ¿Hay algún modelo de carta/escrito al banco solicitando por última vez la eliminación de la cláusula suelo en evitación de ir a juicio?.

    Un saludo.

  • FATIMA

    Buenas tardes, tengo hipoteca contratada con Banca March y tras su negativa a eliminar la clausula suelo acudí al Banco de España.

    El informe del Banco de España es favorable a mi persona y dice claramente que no se ajustaron a las buenas practicas bancarias porque no me hicieron entrega de la oferta vinculante cuando en mi caso era obligatoria.

    Banca March sigue con la misma actitud y lamentablemente no tengo dinero para acudir a los tribunales. Puedo comunicarles que dejaré de pagar las cuotas hasta que no dejen de aplicar la clausula suelo ? Creo que está claro que tendré que acudir a los tribunales y de esta forma por lo menos si me demanda la entidad evito el gasto de pagar yo las tasas judiciales

    Saludos Fatima

    • Economia Zero

      Hola Fátima,

      Si tienes informe favorable, no esperes a nada. Ya tienes el caso decidido.

      Debes demandar judicialmente la anulación de la cláusula suelo al banco ante los Juzgados y lo conseguirás. Además condenaran al Banco a pagar los gastos que te haya supuesto reclamar judicialmente.
      Ten en cuenta que cada mes que pasa en el que no te decides es un mes de intereses pagados de mas que no vas a recuperar y se quedan en el bolsillo del banco. Por eso no te hacen caso y te dan largas. En cambio si demandas conseguirás la anulación definitiva y para siempre. Te recomiendo que no lo dejes.

      Quedo a tu disposición si quieres reclamarlo ya mismo.Saludos cordiales,

      Martí Solà.
      Abogado especialista en cláusulas suelo

      http://www.solagalve.com
      http://economiazero.com/estudio-de-viabilidad-reclamacion-judicial-clausula-suelo-contra-el-banco/

  • javier

    Hola tengo hipoteca con bankia y queria saber donde tiene que poner lo de la clausula suelo o que debe de poner, gracias.

    • Economiazero

      Hola Javier,

      Generalmente está en la cláusula TERCERA BIS de la hipoteca. Aunque en casos en los que se trata de una subrogación de hipoteca he visto algunas que no tenían la cláusula suelo…

      Cualquier duda nos la haces llegar.

      • javier

        Hola como no lo entiendo bien te pongo lo que me pone y ya me dices si la tengo o no.
        tercera bis : tipo de interes variable

        1- El tipo de interes pactado se determinara por periodos semestrales contados desde la fecha de firma del presente contrato siendo durante el primer semestre el que figura en el primer apartado de la clausula financiera tercera. Para semestres sucesivos el tipo a aplicar sera la referencia interbancaria a un año o media aritmetica simple de los valores diarios de los dias con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la federacion de banca europea para las operaciones de depositos en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado para una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificacion ( EURIBOR) vigente en el momento de la revision sin redondeo incrementando en 1 puntos porcentuales eliminando del tipo resultante el trecer decimal el referido tipo se publica oficialmente por el banco de españa en el BOE en defecto de dicho tipo de referencia o de su publicacion oficial se tomara la fecha de revision y para identico periodo de tiempo con caracter supletorio el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros vijente en el momento de la revision que igualmente el banco de españa publica oficial y periodicamente en el BOE con el mismo criterio de aplicacion que el tipo de referencia inicialmente previsto.

        2- A efectos del derecho real de hipoteca hacen constar expresamente las parte que el interes de esta operacion no podra superar un tipo maximo del 13% aunque experimente variacion por las causas señaladas en los parrafos anteriores.

        3- Si fuese legalmente obligatorio la caja comunicara al prestatario la variavion del tipo de interes por correo a partir del dia siguiente del vencimiento de cada periodo de 6 meses el nuevo tipo de interes se aplicara automaticamente con efectos del citado vencimiento una vez transcurrido el plazo de 20 dias contados a partir de la fecha de dicha comunicacion si que el prestatario haya manifertado oposicion alguna en contra el prestatario en caso de oposicion tendra derecho dentro del citado plazo de 20 dias a la cancelacion de la operacion al tipo vigente anterior a la variacion operada.

  • Jorge

    Hola tengo la hipoteca con el Sabadell, ya hice la carta al servicio de atención al cliente solicitando la anulación de la clausula suelo, por varias razones, principalmente por ser abusiva, no tener firmada la oferta vinculante y poniendo la sentencia del tribunal supremo, con esto tardando meses (pa chupar del frasco) el servicio de atención al cliente me responde que mi oficina se pondrá en contacto conmigo, en la cita que tenemos me ofrece quitarme la clausula suelo si contrato con ellos el seguro de hogar (138€ al año)) y un seguro de vida (18€ al mes).

    ¿Qué hago, continuo dando caña o acepto, y si acepto el trato que condiciones debería tener en cuenta?

    Muchas gracias por este gran trabajo de ayuda que desempeñáis. Un saludo.

  • Patricia

    Mi marido compro la casa en el 2004 ahora me doy cuenta y tenemos una clausula suelo de 3.75 y techo de 12%, el es extrangero Britanico y no podia saber cual era lo normal aqui en españa si eso era correcto, el banco te lo daba como paquete el tampoco habla español seria un causa justificante que no hubo transparencia de parte del banco esta situacion ???

  • Raquel

    Hola quería hacer una pregunta , tengo la clausula suelo con cajamurcia nos han llamado para elimarla y les e dicho que antes de firmar queria una copiay se niega a darmela ¿ se pueden negar ? ¿ tengo derecho a pedirla ?

  • Isidro toledo

    He solicitado a mi banco una copia de la oferta vinculante de mi hipoteca, cuando la he recibido he visto que no esta firmada por mi si no por el director de la entidad y tiene fecha un día antes de la firma de la hipoteca. ¿puedo solicitar la nulidad de la cláusula suelo? pues no esta firmada por mi?

    Espero respuestas

    Gracias

    • Economiazero

      Hola Isidro,

      Claro que la puedes solicitar, y solo con este error conseguirás anular la cláusula suelo!. La falta de la oferta vinculante o el error en la misma (no firma, no fecha, fecha inferior a 3 días hasta la firma de escritura) es uno de los motivos habituales de eliminación de suelos de hipoteca ya que infringen tu derecho a ser informado que tienes cómo consumidor. Sin embargo antes de demandar al banco es mejor saber si a parte de la Oferta Vinculante errónea, existen otros defectos importantes en la hipoteca que te aseguren la viabilidad de tu tema; lo digo porque no sería la primera vez que aparece la oferta firmada en un juzgado de alguine que no recordaba haberla firmado… por si a caso yo prefiero asegurar que además tienes otros motivos para eliminar la cláusula (el 80% de hipotecas de particulares los tienen).

      Mi consejo es que no lo dejes, puedes seguir los 4 pasos para eliminar la cláusula suelo que hemos sistematizado para los afectados y que encontrarás en la sección de anulación de cláusula, o si ya lo tienes avanzado puedo hacerte el estudio de viabilidad desde aquí http://economiazero.com/estudio-de-viabilidad-reclamacion-judicial-clausula-suelo-contra-el-banco/

      Saludos.

      Martí Solà.
      martisolayague@gmail.com
      Abogado especialista en cláusulas suelo

      >>> Resultados de los casi 500 afectados apuntados a la agrupación http://economiazero.com/reclamar-clausula-suelo-hipotecas/grupo-de-afectados/

  • juan

    Hola buenas,

    Quiero anular la clausula suelo y quiero mandar la carta a la oficina bancaria.

    En mi escritura de préstamo aparece los siguiente:

    - Que el proyecto de escritura ha estado en el despacho del Notario durante, al menos, 3 días anteriores a su otorgamiento, no habiéndose personado la parte prestataria para examinar el mismo y habiéndose otorgado la escritura en el despacho del Notario.

    - Que no existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo, que me exhibe, y las consignadas en esta escritura.

    Mi pregunta es, si no me notificaron que estaba dicha oferta vinculante en la Notaria a mi disposición, la Entidad financiera habrá incurrido en una irregularidad, por estar firmadas la oferta vinculante y la escritura el mismo día, caso de que este firmada que no se se firmo.

    Gracias, un saludo.

    • Economiazero

      Hola Juan,

      precisamente esta semana hemos estrenado la sección en esta misma web con una guía de CUATRO PASOS PARA ELIMINAR LA CLÁUSULA SUELO, que puede ver aquí: Te recomiendo que primero hagas el test que tenemos publicado en esta misma web http://economiazero.com/reclamar-clausula-suelo-hipotecas/los-4-pasos/

      En el PASO 1 encontrarás un test que puedes resolver tu mismo para saber si tu hipoteca puede acogerse a los requisitos que señaló el Tribunal Supremo.
      En el PASO 2 encontrarás los modelos de carta para enviar al banco.
      En el PASO 3 sabrás si en tu caso es necesario o conveniente acudir al Banco de España
      Con el PASO 4 sabrás si en tu caso es viable presentar una demanda.

      A parte, ya te avanzo que si en tu caso era necesaria la oferta vinculante y esta no existe, anularás la cláusula suelo. Para demostrar que te la notificaron y que te dieron los 3 días a los que tenías derecho, el banco tiene que enseñar ese documento firmado por ti con la fecha que cumpla con los 3 días…

      Ten en cuenta que incluso en el caso de existir la oferta vinculante, hay otros motivos por los que habitualmente se anulan las cláusulas suelo (por ejemplo los motivos que dio el Tribunal Supremo, que anuló las cláusulas suelo de BBVA, CAJAMAR, y CAIXA GALICIA aunque existiera la oferta vinculante firmada!)

      Ánimo!

      Martí Solà.
      Abogado especialista en cláusulas suelo
      >>> Resultados de los casi 500 afectados apuntados a la agrupación http://economiazero.com/reclamar-clausula-suelo-hipotecas/grupo-de-afectados/
      http://economiazero.com/estudio-de-viabilidad-reclamacion-judicial-clausula-suelo-contra-el-banco/

  • Esther

    Hola, os cuento mi caso.

    Tengo una hipoteca con el popular con un 3.5 de suelo y sin techo. Tarde un año en recibir las escrituras.

    Al año, gracias a todos estos foros en los que se hablaba de la importancia de la oferta vinculante me di cuenta de que no tenía dicho documento, fui al banco a solicitarla y comprobé que la firme el mismo día que firmé la escritura.

    Le dije al director, que no era el mismo que con el que firme mi hipoteca, que todo esto no entraba dentro de la legalidad que mi hipoteca no tenía techo( intentó engañarme diciendo que otro apunte que aparecía en la escritura era el techo) y que la oferta vinculante no me la dieron tres días antes para que leyera las condiciones. Además el banco me hizo adelantar todo el dinero del seguro del préstamo (no se sí esto es legal, ellos decían que la gente solo paga el año obligatorio y después se da de baja, me dijeron que sí terminaba de pagarla antes me devolverían la parte proporcional).

    Bueno, puse reclamación y me ofrecieron quitármela durante tres años pero me comprometía a no reclamar, les dije que no y su actitud amable y cordial cambió por completo, inmediatamente después de rechazar la oferta he recibido un burofax dónde dice que no puedo reclamar nada pero que teniendo en cuenta condiciones personales me la quitan un año sin firmar nada.

    Llamé inmediatamente a la señorita con la que me reuní y le dije que no iba a aceptar esa oferta tampoco porque seguía pensando que mi hipoteca no era legal y iba a ir al banco de España y a demandarlos, se enfadó muchísimo cuando le dije que le contestaría por burofax y me dirigiría a la sucursal personalmente para rechazar esta propuesta con una carta para que me la sellarán, me dijo que entonces ya nos encontraríamos y defenderíamos cada uno nuestros intereses.

    Y ahora estoy preparando mis cartas de respuesta a esta carta que rechaza la retirada de la cláusula definitivamente. Algún consejo?.

    Gracias

    • Economiazero

      Hola Esther,

      Si tienes pensado reclamar hasta el final no es necesario que respondas nada.

      Lo que te han enviado es una declaración de voluntad de ellos que no te obliga a aceptarla pero tampoco a rechazarla expresamente. Durante este año que ellos te ofrecen por su cuenta, mi consejo es que aproveches para demandar al banco la anulación de la cláusula suelo. Si te cobran menos durante este año es problema suyo y eso que te ahorras, además, si vas a presentar demanda judicial, se entiende que la demanda es tu rechazo a la oferta (y a la cláusula suelo). Otro consejo es que no pierdas el tiempo discutiendo con las personas que hay en la oficina, no sirve de nada y no tienen potestad para absolutamente nada de lo que pidas. Las directrices de los bancos desleales son alargar las discusiones y seguir quedándose con tu dinero mes a mes. recuerda que el dinero que estás pagando de mas probablemente no lo recuperes así que lo que te conviene es anular la cláusula suelo lo antes posible.

      Si tu caso requería de Oferta Vinculante y no hay, terminarás anulando la cláusula si o si, ya que es un requisito imprescindible de protección al consumidor. Este es uno de los tres principales defectos que anulan las cláusulas actualmente en los Juzgados.

      Al respecto de estas cartas (burofax generalmente del Banco Popular) tengo publicado un artículo en esta misma web http://economiazero.com/que-hacer-si-recibes-una-carta-del-banco-diciendo-que-suspende-tu-clausula-suelo/

      Cualquier duda me la haces llegar.

      Martí Solà.
      Abogado especialista en cláusulas suelo
      http://economiazero.com/estudio-de-viabilidad-reclamacion-judicial-clausula-suelo-contra-el-banco/

  • jose pascual

    Hola tengo una hipoteca de 160000 hecha en el 2007 por la Caixa. La vivienda tenia hecha una hipoteca de 96000 con caja rural con el constructor. Yo pagué al constructor para que pagara la hipoteca.

    Tengo un suelo de 3.95 y un techo de 15.En las escrituras ponen que el banco ofrece la oferta vinculante y estamos de acuerdo (mentira no ofrece nada)y que se niega a dar los tres días que tendría que dar para ver las condiciones.He escrito al SAC dos veces una negándomela y la otra todavía no me han contestado y hace mas de dos meses. No se que hacer.

    • Economiazero

      Hola José,

      Seguir enviando cartas al SAC es perder el tiempo. Actualmente la estrategia de los bancos desleales es alargar el asunto de modo que no te darán la razón por mucho que la tengas; de este modo cada mes se quedan unos intereses que ya no recuperarás. Con un envío de carta al SAC para que quede constancia de tu petición y buena fe, es suficiente. El paso siguiente es valorar si en tu hipoteca se dan los errores suficientes como para que reclames y ganes la nulidad de la cláusula suelo y que el banco termine pagando los costes de juicio. Esto es lo que hoy por hoy está funcionando tras la Sentencia del Tribunal Supremo.

      Para los que antes de hacer una valoración completa queréis saber si la hipoteca puede acogerse a las directrices del Tribunal Supremo, tenemos publicado un test que podéis hacer vosotros mismos que encontrarás aquí: http://economiazero.com/reclamar-clausula-suelo-hipotecas/los-4-pasos/paso-1/

      Cualquier duda me la haces llegar.

      Martí Solà.
      Abogado especialista en cláusulas suelo
      http://economiazero.com/estudio-de-viabilidad-reclamacion-judicial-clausula-suelo-contra-el-banco/

  • jose huete aranda

    yo tengo una hipoteca en la que hay una clausula por la que tengo que pagar al termino de esta 37500 E, ¿podria ser ilegal? ahora mismo el euribor mas el diferencial(se llama asi ¿no?) es lo que pago.

  • Juan Carlos Hernandez

    Buenos Dias,

    Quería realizar una consulta sobre la clausula suelo.

    Mis padres tienen 2 hipotecas, y les he solicitado al Sac del Banco Popular la oferta vinculante de ambas, la primera hipoteca data del 2001 por un importe de 120000 euros con un suelo de 3.5, y la segunda del 2007 por un importe de 15000 euros con un suelo de 5.

    Querria saber si deberia esperar a la contestacion del Sac para reclamar la eliminacion de la clausula suelo, o bien podría enviar ya la carta de eliminacion de la clausula antes de que me contesten sobre la oferta vinculante? (la carta ya la tengo confeccionada)

    Muchas gracias por anticipado.

    • Economiazero

      Hola Juan Carlos,

      Ya lo puedes ir enviando. Que yo haya visto, el banco Popular no se acoge a ninguna negociación aceptando los errores y eliminando la cláusula suelo, sino que deja que vaya pasando el tiempo (mientras tu vas pagando cada mes) hasta que se le obliga judicialmente.

      Te adelanto que sin oferta vinculante de cualquiera de las dos hipotecas que mencionas (por las fechas e importes que dices) , sin oferta vinculante la cláusula suelo la eliminarás seguro, ya que era obligatoria en tu caso. Esto independientemente de otros defectos que pueda haber en las hipotecas, es decir, si hay oferta vinculante no dejes de mirarlo ya que esta debe cumplir unos requisitos y la hipoteca otros, y muchas no los cumplen.

      Saludos cordiales,

      Martí Solà.
      Abogado especialista en cláusulas suelo

      http://economiazero.com/reclamar-clausula-suelo-hipotecas/
      http://economiazero.com/estudio-de-viabilidad-reclamacion-judicial-clausula-suelo-contra-el-banco/

  • Sari

    Hola,

    Quisiera que me orienteis, yo tengo una hipoteca del 2006 el interes es el BPT mas 0,50. Minimo 5% y maximo 9%, esto es clausula suelo?, lo puedo denunciar? y preguntaros que si el modelo de carta que teneis sirve para todos por igual. Muchas gracias por vuestra información.

    Saludos cordiales,

    Sari.

  • Txell

    Buenos días,

    Nosotros firmamos una hipoteca con Catalunya Caixa, para un local comercial (contratamos como particular) ¿es posible solicitar la anulación de la clausula suelo?

    Muchas gracias,

  • JUANMA

    Hola, soy otro afectado más de la clausula suelo, le he presentado un escrito al Banco Popular diciéndole que anulase la clausula suelo porque era abusiva me han contestado que me la quitaran durante un periodo de dos años y que después de este periodo tendría que volver a negociar, yo todavía no he firmado nada porque no me fío de ellos quisiera una aclaración y un consejo de que hacer.

    Gracias.

  • Helena

    Buenas noches,

    Creemos haber descubierto que nuestras hipotecas tienen clausula suelo y como nos quieren embargar una de las propiedades por una deuda de 1.489 euros, quería saber si puedo reclamar lo que se me cobró de más en estos años y evitar que se embargue.

    Gracias por la atención y sobre todo por haber creado esta web.

    • Economiazero

      Buenas Helena,

      No puedes hacerlo. Lo que si puedes hacer es intentar paralizar el embargo mientras demandas por el suelo… Pero eso tiene muchos condicionantes (según la fase de ejecución de hipoteca en la que estés, según si tu cláusula suelo cumple o no la ley, el criterio del juez que lleve el asunto ,etc…) Lo que si te aconsejo es que no dejes de pagar con el pensamiento de intentar parar después la ejecución, es arriesgadísimo y, además sólo con que presenten demanda por impago, te reclamarán toda la deuda de una vez, y se aumentarán muchísimo los gastos, costes, intereses…

      Lamento la situación.

      Martí Solà.
      http://www.solagalve.com

  • gregorio

    Hola buenas.

    Me podrías ayudar para saber si tengo clausula suelo?.

    Lo mio sera un poco follón, pues antes era cliente de iparkutxa y ahora soy de laboral kutxa.

    Pero yo te doy la modalidad del credito que es: PGH a tipo variable eur (29) plazo. a interés variable. interés en vigor 3%. margen 0.600 (sera el diferencial?). interés mínimo 3%. interés máximo 15%. periocidad de revisión 12 meses.

    Espero que te valga con estos datos para decirme si tengo clausula suelo o no.(yo creo que si)

    gracias. y saludos.

    • Economiazero

      Hola Gregorio,

      Tienes cláusula suelo de un 3%. Aunque recuerda que NO TODAS LAS CLÁUSULAS SUELO SON ANULABLES. Para que lo sean, el banco debe haber incumplido con una serie de obligaciones cuyo rastro está entre todas las cláusulas de la escritura.

      Saludos.
      Martí Solà.
      msy@solagalve.com

  • felix lopez hormigos

    Tengo una hipoteca a favor de Caja España con fecha 29/octubre/2007.

    Según la escritura se trata de “COMPRAVENTA Y SUBROGACION EN PRESTAMO CON GARANTIA HIPOTECARIA.

    El importe de 236.800€ fue minorado en 56.800€ mediante cheque a favor de Caja España en el mismo acto de firma de escritura, quedando 180.000€ pendientes.

    - INTERES: Euribor +1,15.

    - Clausula suelo/techo: 3,50/12,50.No hubo oferta vinculante.

    En la escritura que firmamos hay un párrafo que dice que “la parte compradora manifiesta que conoce y acepta el integro contenido de la escritura original y de sus 2 modificaciones posteriores” cuando lo cierto es que no nos dieron la oportunidad de leerla.

    He reclamado al SAC de Caja España la eliminación de la clausula y suelo y la devolución de interés y en su contestación dicen que no intervinieron en la compraventa y que la sentencia del Tribunal Supremo solo afecta a quienes fueron parte del proceso : promotora y comprador.

    ¿es así?¿hay alguna posibilidad de éxito?

    Grs

    • Economiazero

      Hola Felix,

      Tu caso no es fàcil, y demandar al banco tiene mas riesgo que la mayoria de casos de cláusula suelo en hipotecas de particulares.

      Tienen parte de razón en lo que te han dicho: Tu reclamación necesita poder demostrar que, antes de la firma, el banco conocía que la compra la efectuaba un particular, o demostrar una intervención activa del banco en la hipoteca tuya (a parte de que no interviniera en el acto formal de la misma). Quizás tienes algun documento informativo previo del banco, emails con el director, te hicieron un expediente de riesgo y lo conservas, solicitaste tasación en la tasadora del banco… Sería equivalente, en tu caso, si la hipoteca en la que te subrogaste contiene cláusulas que hagan diferencia entre el período promotor y el del comprador/adquirente. Por ejemplo que no tenga suelo para el promotor pero ya prevea suelo para el adquirente (lo que significa que el banco pactó esa escritura sabiendo que en el futuro tendría efectos sobre un consumidor)…

      Espero que encuentres alguna cosa parecida, si tienes dudas me envías un email.

      Martí Solà.
      msy@solagalve.com

      • felix lopez hormigos

        Afortunadamente conservo los emails donde el director de la sucursal me anticipa las condiciones del préstamo hipotecario sin citar, por cierto, la clausula suelo/techo.

        En otro email posterior me pide le envíe documentación como dni, 2 últimas nóminas y declaración de renta 2006.

        En cualquier caso ¿sería útil disponer de la escritura de la hipoteca al promotor?

        Grs

      • Marga

        Hola, estoy en la misma situacion que Felix Lopez, no dispongo de la escritura original ni manera de conseguirla… Por lo tanto no puedo hacer nada? (tambien con Caja España).

        Gracias de antemano.

        • Economiazero

          Hola Marga,

          No me queda muy clara tu situación, así que te expongo las 4 que se me ocurren y si te quedan dudas me remites un email:

          En primer lugar vas a la oficina y la pides, si te la dan eso que te ahorras. Si no te la dan, no la tienen, o excusas varias, siempre la conseguirás de éste modo:

          A) Si no tienes la original pero tienes una copia, ya te sirve.

          B) Si tienes copia de tu hipoteca, pero no tienes la hipoteca en la que se subrogaste (generalmente la del promotor), tendrás que ir a la Notaría en la que se firmó la escritura que no tienes y pedir una copia (en tu escritura salen los datos de la hipoteca del promotor que te falta, notario fecha , etc…) . En la Notaría Tienen obligación de darte una copia si demuestras interés legítimo, es decir, si les enseñas la hipoteca que sí tienes.

          C) Si no tienes nada de nada pero sabes a que Notario fuiste y la fecha aproximada, puedes ir con tu DNI y te darán una copia (pagando unos 30€ aprox, pero pregunta antes).

          D) Si no tienes nada ni sabes en que Notario firmaste, tendrás que pedir una nota simple en el Registro de la propiedad. En la nota simple te saldrán los datos del Notario y la Notaría, y cuando los tengas sigue el paso anterior.

          Con estos pasos siempre obtendréis copia. Cualquier duda me envías un email.

          Martí Solà.
          martisolayague@gmail.com
          http://www.solagalve.com

  • Jesús

    Hola, buenas. Comentar un poco mi caso. En febrero de 2006 mi mujer y yo firmamos una escritura de compraventa, subrogación y novación de nuestra casa con Banco Pastor. La cantidad subrogada eran 126.000 € y la novación de 18.000 €. En total la hipoteca de 144.000 €. Nos subrogamos al préstamo promotor y lo único que nos dijeron en el banco es que el interés era del Euribor + 2.00 % y que si nos “vinculábamos” al banco a través de domiciliación de nóminas, tarjetas, planes de pensiones, etc…se nos quedaba el préstamo en Euribor + 0.75 %.

    Contratamos todo para que la cuota fuera más pequeña (tal como nos recomendó el director en su día). Todo esto fue hablado y yo no recuerdo recibir Oferta Vinculante ni ningún documento donde pusiera las condiciones del préstamo hipotecario, tan solo un folio escrito a mano por el director con lo que me contó (a modo esquema). Llegamos a la notaría y firmamos un montón de papeles, pero yo no recuerdo que entre ellos hubiera documento alguno que pusiera mis condiciones en la hipoteca. En definitiva el notario leía rápidamente y nosotros firmábamos rápidamente porque había gente esperando (mal hecho por nuestra parte). ¡Pues ya teníamos casa!

    Al tiempo voy a pedir una copia simple al banco y me la dan. Todo perfecto.

    Se pasan un par de años o tres y un amigo me comenta que si mi hipoteca tenía la cláusula de suelo. Yo sorprendido le digo: ¿eso qué es? Me lo explica y me informo en mi Banco y me dicen que sí y que es del 3.25 %. Leí y releí mi escritura y yo no veía que pusiera nada de esto. Me informé por otro lado y me dijeron que las condiciones estarían en la escritura que en su día firmó el promotor. En mi escritura hacía referencia a dicha escritura del promotor, pero cómo pensaba yo que eso era así. En definitiva, voy al banco y en 2010 hago un escrito y me quitan el suelo. Al año siguiente, me dicen que no me lo pueden quitar. Y sigo pagando al 3.25 %.

    En 2012 otra vez empiezo a indagar y empiezo a pedir papeles al banco. El banco sólo hace ponerme pegas y no darme ningún papel, tan solo otra copia de escritura y las facturas de gastos de formalización de escritura. Amenazo con quitar todo e irme si no me quitan el suelo, pero les da igual. Intenté por activa y pasiva conseguir copia de la escritura del promotor, hasta que cayó en mis manos y vi unos párrafos donde venía algo así que decía: “LÍMITES DE VARIABILIDAD DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLES A LOS SUBROGADOS”. Entonces deduje que era un suelo del 3.25 % y un techo del 9.75 %. También vi las condiciones que en su día el director del banco me escribió a modo esquemático en un papel.

    Hoy día me quité vinculación alguna con el banco y sólo pago la cuota mensual (al 3.25%), pero desde hace años presiento que me están quitando algo mío todos los meses y quisiera saber si tengo posibilidad alguna de que el banco quite dicha cláusula suelo bien por las buenas o bien por las malas. Me he cansado de ir a llorarles y que siempre me digan lo mismo: “Nosotros no podemos hacer nada”. ¡Pues ya me he cansado!

    Ruego que por favor vean mi caso y me digan si tengo opción a que me anulen la cláusula suelo.

    Gracias por adelantado.

    • Economiazero

      Hola Jesús,

      Respondo con los datos que me comentas, y a salvo de ver los documentos que has adjuntado y cuya respuesta completa te haré llegar en unos días.

      En una subrogación con novación como la tuya, era obligatorio que hubiera oferta vinculante, era obligatorio que en la hipoteca tuya incorporaran la limitación al tipo de interés, y si no lo hacían era obligatorio incorporar al final de la escritura copia de la escritura en la que te subrogaste, a parte de otras obligaciones accesorias. Si falta cualquiera (solo uno) de los anteriores requisitos, anularás la cláusula suelo.

      El juego del banco es eternizar cualquier queja hasta que les reclames de verdad, es decir, judicialmente. Lo hacen porque cada mes que pasa, pierdes unos intereses que no recuperarás.

      De todos modos te haré un analisis mas completo cuando lea los documentos que adjuntaste. Si finalmente se comprueba lo que comentas, te aconsejaré que no dudes, ni esperes mas a demandarles.

      Saludos cordiales.

      Martí Solà.
      msy@solagalve.com
      http://solagalve.com/estudio-gratuito-viabilidad-demanda-contra-la-clausula-suelo/

      PD de Economía Zero: Hemos eliminado el enlace público a tus documentos porque contenían datos personales.

      • Jesús

        Buenos días. Te envié documentación junto a la consulta que te hice. Me dijiste que en unos días me dirías algo cuando revisaras la documentación. Lo que quiero saber es si es viable demandar judicialmente y aparte lo que me costaría todo el proceso tanto si gano la demanda como si la pierdo.

        Un saludo y gracias de antemano.

        • Economiazero

          Hola Jesús,

          A fecha de hoy estoy respondiendo los estudios llegados la semana del 10 de febrero, ya que sois muchos y me los miro uno a uno. Calcula unos 15-20 días desde que me remitiste y me pondré en contacto.

          Saludos cordiales.
          Martí.

  • Miguel A. Benitez

    Buenas tardes.

    En un primer contacto con mi banco (caixa) para consultar el tema de la clausula suelo me ponen mil inconvenientes y excusas. La que mas me llama la atención es que me digan que las clausulas suelo están ligadas a las de techo y que no me seria interesante reclamar.

    Es esto cierto?

    De todas formas saldría ganando?

    La hipoteca la firme con banca Cívica (caja canarias)

    Podría esto plantearme algún problema?

    Gracias de antemano por su ayuda.

    Miguel A. Benítez

    • Economiazero

      Hola Miguel,

      En casi 500 respuestas que llevo en este artículo, y otras tantas en mi web, NUNCA NADIE HA ESCRITO QUE EL BANCO LE DE LA RAZÓN. Y por contra, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de mayo pasado, no he visto ninguna sentencia de anulación de cláusula suelo de un particular que le de la razón al banco!…

      Algo falla, y lo que falla es que EL 90% DE LAS HIPOTECAS DE PARTICULARES QUE TIENEN CLÁUSULA SUELO NO CUMPLE LA LEY o NO CUMPLE CON LAS EXIGENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO (o incumple ambas). Lo que digan amenazando, cantando o silbando, resulta que es mera palabrería: si tu hipoteca no cumple con alguno de los múltiples requisitos obligatorios que protegen al consumidor ante las limitaciones al interés variable (cláusula suelo/techo) terminarás quitando la cláusula, y para siempre.

      Saludos.
      Martí Solà.
      http://solagalve.com/estudio-gratuito-viabilidad-demanda-contra-la-clausula-suelo/

  • Rubén

    Hola, en mi caso tengo una hipoteca en lacaixa firmada en enero 2005 a un euribor + 0,75..el mismo dia firmamos una subrogacion junto a esta hipoteca y esta subrogacion tiene un suelo del 3 y un techo del 10,8…ni que decir tiene que jamas nos informaron de este suelo haciendo durante todas las gestiones referencia a los intereses y tipos de la hipoteca principal….acudimos en noviembre a la sucursal a fin de tratar de solventar la incidencia pero el director se negó en todo momento…sus minutas están bien redactadas y eso son problemas de otras entidades pero no de la caixa…pues remití la carta de solicitud de nulidad al SAC de la caixa y estoy a la espera de respuesta…hoy me ha llamado de nuevo el director de la sucursal y me comenta que no existe ningún caso de eliminación de dicha clausula en su entidad…he leido por aqui que si que se han quitado algunas…es cierto?..el escrito lo dejé en la sucursal y me dijeron que ellos lo enviaban…tengo una copia sellada..crees que es mejor que la remita yo por mi cuenta?? Tenéis alguna dirección del SAC de la caixa?? y por ultimo crees que mi caso es merecedor de recurso?? Un saludo y gracias.

    • Economiazero

      Hola Rubén,

      No te creas nada de una oficina que no te informó de que tu hipoteca tenía suelo. Los bancos dan largas porque cada mes que pasa pagas un interés que ya no recuperarás.

      En cuanto a la entidad, he visto cláusulas suelo anulables de todas las entidades, incluida la caixa. Sin embargo algunas entidades cuando ven que la reclamación judicial está perdida, llegan a un acuerdo en el que, antes de sentencia, quitan la cláusula y le pagan los gastos de juicio al cliente. Así evitan que haya sentencias en su contra.

      En cuanto a la carta, si es uno de los modelos genéricos es suficiente, y con el sello en tu copia ya te sirve. Ten en cuenta que al final lo que va a marcar que anules la cláusula suelo de la hipoteca no es la carta sino los defectos que tenga la escritura, o si en tu caso, no te informaron de los extremos que explico en el artículo: el banco deberá DEMOSTRAR que te dio toda la información que dice el Tribunal Supremo.

      Mi consejo es revisar la hipoteca para saber si tiene defectos que permitan demandar con garantías, y actuar en consecuencia.

      Saludos
      Martí Solà.
      http://solagalve.com/estudio-gratuito-viabilidad-demanda-contra-la-clausula-suelo/

  • Sonia

    Hola buenas tardes,he pedido la oferta vinculante a mi banco (popular) y me han contestado por escrito que no la encuentran.

    En mi escritura el notario advierte que las condiciones financieras de la OV del préstamo y las cláusulas financieras contenidas en la escritura son diferentes,que en la OV las cláusulas se hallan mas desarrolladas bajo una cláusula numerada de forma distinta de la numeración de la OV que en la OV no se recoge lo que debería de ser la clausula sexta-bis, y que se ha establecido un solo límite obligacional a la baja del 4%.

    En la escritura me pone que solo a efectos meramente hipotecarios el interés máximo a aplicar sera de 9,625% anual.

    Tengo posibilidades de que me anulen la clausula suelo y que pasos tengo que seguir al no tener la oferta vinculante.

    Muchas gracias.

    • Economiazero

      Hola Sonia,

      A falta de ver el detalle de la escritura, te avanzo que en tu caso la respuesta escrita del banco es buena para ti. Ya que si la oferta vinculante no viene al final de la hipoteca por copia y ellos no la tienen, resulta que es válido lo que dice el Notario: que no era igual a lo que te habían propuesto y por lo tanto vulneraron tu derecho a la información fidedigna que debían ofrecerte con un plazo de tres días de antelación a la firma (y el período que “reflexión” que ello te concedía). O también puedes terminar negando que te la hayan dado nunca y ellos no podrán acreditar que lo hicieron. El resultado de una opción u otra es un incumplimiento de una norma de protección hacia ti cuyo consecuencia debe ser la nulidad de la cláusula.

      Por este motivo, ya te avanzo que lo conseguirás, pero lo malo es que el Banco Popular solo quita la cláusula suelo si le demandas. Muchos bancos deshonestos que han incorporado cláusulas sin la información legal exigible, prefieren alargar al máximo las reclamaciones, ya que saben que es muy difícil que recuperes los intereses pagados de mas mientras pasa el tiempos; sin embargo al afectado le sigue valiendo la pena demandar, ya que de lo contrario le quedan muchos años de pagar por una cláusula que no cumple la ley.

      Saludos Cordiales,

      Martí Solà.
      msy@solagalve.com

  • libertad

    Buenos dias, nosotros tenemos dos prestamos con garantía hipotecaria firmados en el año 2007 con Cajamar, la primera una novación de la vivienda habitual ampliándola y otra nueva para la compra de una nave industrial, con garantía la vivienda habitual, las dos con un suelo del 3,25, sin decirnos nada el recibo del mes de junio ya vino sin el suelo, pero la sorpresa ha sido que únicamente ha sido de una de las hipotecas, la de la vivienda habitual, la otra al reclamar nos dicen que no por ser por la compra de un bien de inversión. se me queda la cara a cuadros! si son dos hipotecas que se firman el mismo dia y en las mismas condiciones…me suena a; “no os quejéis que ya os hemos dado algo”.

    Me gustaria saber si se basan en algo real o se lo sacan de la manga para callarnos la boca, gracias.

    • Economiazero

      Hola Libertad,

      Lo que te dicen tienen una base. La Sentencia del Tribunal Supremo se refiere a hipotecas de consumidores, por lo que la nulidad no afecta compras de inmuebles hechas para incorporar a un proceso productivo. De este modo se descartan hipotecas de inmuebles hechas por empresarios individuales o empresas cuando estos inmuebles pasan a su cadena de producción (un empresario que compra una nave para revenderla o alquilar, o una empresa que compra un local para instalar allí su domicilio social, por ejemplo).

      Sobre esta base, y malinterpretando la Sentencia del Supremo, algunos bancos han tomado por norma descartar a todas las empresas y empresarios, y descartar las hipotecas de particulares que no sean sobre una vivienda. Esto es lo que han hecho en tu caso, lo han aplicado a la vivienda y han descartado el local por entender que era para actividad productiva.

      La única solución a esto es demandar al banco y demostrar que la compra del local es solo inversión pero que no es para actividad comercial vuestra.

      Quedo a tu disposición si tienes mas dudas al respecto. Saludos cordiales.

      Martí Solà.
      msy@solagalve.com

  • Marta

    Buenas tardes,

    Firme escritura de compraventa con subrogacion en prestamo con garantia hipotecaria en noviembre de 2009. Para dicha subrogacion habia 3 opciones segun documento entre Unicaja y la promotora de fecha 2007, a elegir una por el comprador, pero que dicho documento nunca me fue entregado por el banco ni existe Oferta vinculante alguna. Elegi la 3ª opcion (la denominan Hipoteca Fidelidad Unicaja), que segun dicho documento era Euribor 2009+0,40pp para importes superiores a 180.000, como es mi caso, segun vinculaciones

    Pues bien:

    1.- Cuando habla del prestamo hipotecario al promotor explica las tres opciones, y en mi caso ahora son Euribor + 1 pp, limite minimo 3,5% y maximo 10% y unas bonificaciones para cualquier producto que contrate con ellos, pero cuando ya empiezan las estipulaciones correspondientes a mi subrogacion, se remite siempre a lo anteriormente expuesto.

    2.- El banco no me facilito documentacion alguna al respecto antes de la firma de la subrogacion.

    3.- Desconozco si la otras opciones tiene suelo

    Estoy un poco dudosa por el tema de las 3 opciones. Entiendo que el hecho de elegir una de ellas, no tiene porque conllevar toda la informacion necesaria como es elcaso, pero no se si iniciar elprocedimiento o no.

    Muchas Gracias y felicitaciones
    Saludos

    • Economiazero

      Hola Marta,

      He visto muchas hipotecas (y de unicaja también) pero no he visto esta de las tres opciones. Si quieres que me la lea y te diga con un poco mas de detalle ponte en contacto en mi correo msy@solagalve.com o me la envías directamente por email.

      Pese a ello, aunque existan las tres opciones en la hipoteca, esto no significa que pudieran olvidar de cumplir ninguno de los requisitos legales de protección que te correspondían como particular. Además dada la fecha de la firma, se te aplica el rango de mayor protección de requisitos legales aunque la hipoteca supere los 150.000€. El hecho de ser una subrogación (en tu caso con novación, no te perjudica en nada tus derechos):

      - Si no se cumplen los requisitos del Tribunal Supremo que expongo en mi artículo, podrás anular la cláusula suelo.
      - Si no hay oferta vinculante o es incorrecta,podrás anular la cláusula suelo.
      - Si al final de la hipoteca no hay las advertencias expresas del Notario relativas a la Orden Ministerial de 1994 y en concreto la que te advierte que tu hipoteca tiene un límite al tipo de interés, podrás anular la cláusula suelo.
      - Si cuando se habla se las bonificaciones, no se especifica que estas son inútiles cuando está en juego el suelo, podrás anular la cláusula suelo.
      - etc…

      Cómo he dicho otras veces, no ha habido nunca mejor momento para atacar una cláusula de este tipo.

      Saludos cordiales,

      Martí Solà.
      http://www.solagalve.com
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  • jessica

    Buenas tardes soy una afectada mas por la clausula suelo, ya he tramitado el escrito ql cual he presentado en si sucursal, concretamente caja rural del sur, que concretamente ha sido tambien condenada hace dias por la clausula suelo.

    No he recibido respuesta despues de 2 meses, entonces queria saber el segundo paso cual seria? hacer otro escrito directamente a el banco de españa? o directamente tramites burocarticos.

    Gracias por esta pagina que ayuda a todos los ciudadanos afectados.

    Reciban un coordial saludo

    • Economiazero

      Hola Jéssica,

      El primer paso, la reclamación previa a tu banco, ya lo has hecho. Si no han respondido en el plazo obligatorio que tienen, quedará constancia de tu petición formal y de la falta de cumplimiento del banco, hecho que le va en contra por la Mala Fe que implica.

      El trámite al Banco de España es simplemente informativo, no obliga al banco deshonesto a acatar lo que dice (de hecho nunca lo acatan y terminas de todos modos en el Juzgado), y cada vez es menos recomendable, ya que actualmente están tardando hasta 8 meses en responder. Durante esos meses el banco se va quedando con los intereses que estás pagando de más, sabiendo que probablemente no los recuperarás (ya que aunque el Tribunal Supremo dio motivos suficientes para que anuléis la cláusula suelo, también dijo que lo de devolver el dinero pagado de mas NO.) Solo lo recomiendo en los casos dónde las irregularidades de la hipoteca son débiles y se hace necesario saber cómo se posiciona el banco, o para saber el contenido de la oferta vinculante si existe y no la tenemos. Sin embargo cuando la propia escritura de la hipoteca no cumple con los requisitos legales obligatorios, no hay mas que decir ni el Banco de España va a añadir argumentos a tu favor: se acude al Juzgado y se anula la cláusula suelo, reclamando también que se condene al banco a pagar tus gastos (se está consiguiendo).

      Saludos.

      Martí Solà
      msy@solagalve.com
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  • Javier y Julia

    Hola,

    Después de más de un año luchando por la cláusula suelo lo he conseguido! y escribo para daros las gracias a economiazero y a Martí y para que mi experiencia os anime.

    Mi historia cómo todos: primero todo muy bonito para venderme la moto y luego el día de la firma me colocan un suelo del 3’75% y me hacen firmar el mismo día la Oferta Vinculante.

    Cuando veo que no me baja la hipoteca pero si el EURIBOR me reúno con el director y, tachán! ya es otro diferente al que tuve, uno que no sabe de nada salvo darme largas y ofrecerme una estafa de acuerdo. Gracias a esta web, envío carta al SAC y me responden que nanai, voy al Banco de España y después de hacerme perder casi 4 meses, me dicen que ellos no tienen entre sus funciones valorar lo que pido (para que sirven, entonces?).

    En octubre envié un correo a Martí con mi hipoteca y me dice que no desista, que mi hipoteca es defectuosa, que me lo quitarán porque no es legal lo que me hicieron, y que demandara al banco. Me daba un poco de miedo pero le dijimos que sí, y la verdad es que ha salido todo como me dijo.

    Finalmente ayer le conocmos aquí, en los Juzgados de Málaga, porque vino para cerrar el acuerdo con el Banco que se rajó cuando vio la demanda. La verdad no puedo estar más contento: han aceptado quitar la cláusula, pagarme los gastos de la demanda y devolver parte de los intereses cobrados de más desde 2008. Nos fuimos a comer y solo puedo dejar constancia del trato tan sincero y cercano que se corresponden con la profesionalidad que ha demostrado.

    Gracias de todo corazón!

    Javier y Julia

  • jose gutierrez tabares

    hola yo tengo la hipoteca con uci que por lo visto es la mas estafadora mi problema como a muchos es que me lo pusieron muy bonito pero yo no soy de estudios y como tenia niños decidi comprarme un piso y lo único que se que cada vez pago mas por mucho que baje el Euribor y quisiera saber si pudiese quitar la clausula suelo digame que necesito hacer o saber por que no puedo mas por que la situación económica esta muy complicada.

    • Economiazero

      Hola José,

      Para todos los lectores de economiazero, os ofrezco la posibilidad de que me enviéis los documentos de vuestra hipoteca por correo electrónico a msy@solagalve.com o por correo ordinario a mi bufete, y en unos días os doy una valoración de si vuestro caso es viable para reclamar la anulación judicial de la hipoteca con garantías, así cómo un cálculo de lo que os están cobrando de mas. Sólo tenéis que enviarme :

      Copia de la escritura de hipoteca
      Uno de los últimos recibos que hayáis pagado
      Cartas que hayáis enviado al banco y las respuestas que hayáis recibido.
      Un teléfono y un email de contacto

      Mi dirección de correo es:
      c/Muntaner 269, 5, 1
      (08021) Barcelona

      Sólo pido un poco de paciencia porque estoy respondiendo entre 7 y 10 días desde que lo recibo, y me los miro personalmente y uno por uno para hacerlo bien. Por ahora ya hemos logrado anular unas 200 cláusulas suelo!

      Martí Solà.
      http://www.solagalve.com
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  • Mikel

    Hola:

    Tengo una hipoteca con Cajastur desde el 2005 (Vivienda de protección autonómica, VPA, nueva) y te puedo asegurar que no tengo las escrituras de la hipoteca (sí de la vivienda), porque no me las dieron.

    ¿Me aconsejas enviar la hoja de reclamación al SAC de Liberbank, solicitar primero la escritura de la hipoteca, o alguna otra opción?
    Desde mi punto de vista, deberían haberme informado de la clásusula suelo y techo, y no fué así, ni siquiera verbalmente.

    Muchas gracias

    • Economiazero

      Hola Mikel,

      Lo primero que debes hacer es solicitar la copia de la hipoteca que no tienes. Si no te la dan en el banco (deberían haberlo hecho pero con el tiempo que ha pasado es posible que no sepan dónde está), tendrás que ir a la Notaría a pedir una copia simple; la Notaría será la misma en la que firmaste la compraventa, y el número de protocolo (el número que identifica tu hipoteca en la Notaría) será el anterior o posterior de la escritura de compraventa. Mi consejo es que vayas a esa Notaría con tu escritura, y digas que firmaste en el mismo momento una hipoteca y que quieres una copia simple; la encontrarán fácilmente.

      Con la copia simple ya puedes enviar la carta modelo de reclamación de la anulación, incorporando los datos de la misma. Además con esa copia ya se podrá valorar mas en profundidad hasta que punto puedes reclamar la anulación de al cláusula suelo ,y si puedes seguir hasta el final con garantías de éxito.

      Saludos cordiales.

      Martí Solà.
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  • Carlos Bañó

    Buenas tardes y gracias por toda la información que nos dan al respecto

    Le expongo mi caso:

    Constituí una SL con mi mujer para comprar, reformar y vender posteriormente un piso. Firmamos, en nombre de la SL, una hipoteca con BBVA de 261.000 a 20 años (está avalada personalmente)

    Al ver que finalizado el plazo fijo no bajaba el importe mensual (1.900€ aprox) vimos que ponía una clausula suelo al 2’25% (donde además suman el 1`25 de diferencial) y un techo de 15%.

    Es decir en estos momentos me aplican un 3’5% y sigo pagando unos 1750€.

    Le he insisitido al Dtr del banco para que la quiten pero el me insiste en que esta ley solo afecta a hipotecas firmadas por particulares y NO POR EMPRESAS. Es esto cierto?

    Me niegan el retirar el suelo por que la hipoteca esta firmada por la SL (que está inactiva desde hace años)

    Puedo reclamarles que la retiren?? debo actuar y como propone enviarles la carta de anulación??

    Muchas gracias por su tiempo y su asesoramiento
    Carlos Bañó

    • Economiazero

      Hola Carlos,

      Si el objeto social de tu empresa incluye la compra venta de inmuebles, reforma y rehabilitación de los mismos, o cualquier finalidad del mundo inmobiliario, no podrás reclamar la anulación de la cláusula suelo a menos que demuestres que te engañaron (circunstancia muy compleja judicialmente).

      Si tu empresa estaba inactiva, o su objeto social no tiene nada que ver con el inmueble comprado , ni fue su domicilio social, o es una sociedad cuyo objeto es solo la tenencia y administración de los bienes de la familia, entonces tienes algunas posibilidades más. En este segundo caso envíales la carta pero añade al final el siguiente párrafo:

      “En nuestro caso se han negado a quitarme la cláusula suelo porque firmé con una SL y mantienen que no me es de aplicación la Sentencia del Tribunal Supremo señalada; sin embargo el mismo Tribunal Supremo tiene dicho que las sociedades pueden adquirir bienes también como consumidores finales y no solo para incorporarlos a su proceso productivo. Este es mi caso, ya que el objeto social de la sociedad nada tiene que ver con la compra de inmuebles, y se trata de una sociedad familiar. Por ello ruego reconsideren su posición a los fines de evitar un procedimiento judicial en su contra, a cuyos efectos hago ofrecimiento para que hallemos una solución amistosa”

      El no ya lo tienes, y puede abrirte la puerta a una negociación.

      Saludos cordiales.

      Martí Solà.
      http://www.solagalve.com
      msy@solagalve.com

  • Marina

    Hola, os comento mi caso a ver si me podéis aconsejar:

    Tengo la hipoteca en el banco Sabadell desde año 2009, con su correspondiente suelo de 3,75%. Después de negociar varias veces en la oficina rechazaron la eliminación de la cláusula, pero me ofrecieron una rebaja al 2,50% que acepté.

    Hice una reclamación por escrito en la que solicitaba la eliminación del suelo y que me devolvieran la diferencia de lo pagado de más, alegando 2 motivos:
    - Que no tengo Oferta Vinculante, con lo cual no hubo transparencia.
    - Falta de reciprocidad entre suelo y techo: suelo 3,75% (que luego bajó al 2,50%) y techo del 12%.

    Presenté la reclamación en el Servicio de Atención al Cliente de mi oficina del banco Sabadell y, 3 meses después, me citó la directora de la sucursal.

    Me ha dicho, en resumen, que no me concedían la eliminación del suelo porque, según ella, yo SÍ que estaba informada de su existencia. Ha cogido unas simulaciones de la hipoteca que me hicieron meses antes de firmar las escrituras donde sí que estaban todas las condiciones (suelo y techo) pero claro, no estaban firmadas.

    Únicamente tengo firmado con el banco un documento en el que sólo estaba la cantidad, el interés y el tiempo de la hipoteca (pero en el cual supuestamente aceptaba la simulación donde estaba todo detallado).

    Al comentarle que no existía Oferta Vinculante me ha respondido que no están obligados, ya que mi hipoteca es una subrogación. Sin embargo, en las escrituras pone que es SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN y, por lo que tengo entendido, también es obligatorio en este caso.

    Según la directora “sólo eliminamos el suelo a los clientes que no han sido informados del mismo, y según estas simulaciones, tú sí que estabas enterada”.

    Ante esta situación, ¿puedo hacer algo? ¿es cierto que no es obligatorio en mi caso la Oferta Vinculante? ¿puedo reclamar a alguien más o mejor me olvido?

    Perdón por el rollo que os he soltado.
    Espero vuestra respuesta y muchas gracias de antemano.

    • Economiazero

      Hola Marina,

      No te olvides de este asunto para nada y llega hasta el final!. Lo que te dicen es palabrería para que vayan pasando los meses y sigas pagando el engaño: Si no tienen la Oferta vinculante terminarás eliminando la cláusula, porque en tu caso era 100% obligatoria; lo dice el banco de España y lo dicen los Juzgados: una subrogación con novación tiene los mismos requisitos de protección al consumidor que una hipoteca no subrogada.

      Además, si tu hipoteca es cómo la mayoría de hipotecas del Banco de Sabadell que veo a diario, la oferta vinculante debe ser el menor de los problemas del banco, ya que a parte, tiene otros defectos e incumplimientos legales que conllevan la nulidad de la cláusula. Un ejemplo: en estas hipotecas generalmente se olvidaron de hacer las advertencias legales de la Orden Ministerial de 1994: al final de la hipoteca el Notario debería consignar OBLIGATORIAMENTE, en una frase a parte, que en tu hipoteca se habían establecido limitaciones al tipo de interés. Si no está esa advertencia, tu cláusula suelo es ilegal por no haber respetado tus derechos de consumidora y un Juez te quitará esa cláusula con toda seguridad.

      El Banco de Sabadell está siguiendo la estrategia de no conceder voluntariamente la anulación de la cláusula suelo hasta que le demandes. Mientras te van mareando o te ofrecen pactos que no son lo que parecen, y además sirven para que nunca mas puedas reclamar por una cláusula suelo que incorporaron en tu hipoteca sin cumplir la ley.

      Si tienes cualquier duda con esta cláusula suelo del banco Sabadell, ponte en contacto en mi email msy@solagalve.com y te sacaré de dudas, pero sobretodo no lo dejes.

      Saludos cordiales,

      Martí Solà.
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  • ÁNGELES

    Buenas tardes,

    Una vez leída toda su información ,voy a proceder a enviar a mi banco(BANCOFAR) la carta solicitando la eliminación de la clausula suelo.Mi duda es la siguiente:

    Se trata de una hipoteca mobiliaria firmada en enero de 2007.No recuerdo haber recibido en su momento ninguna oferta vinculante,y en ningun momento fui informada del tema suelo,de hecho supe de dicha clausula,cuando unos años más tarde mi hipoteca inmobiliaria fue bajando la cuota(esta carece de suelo)y pregunté en BANCOFAR.En este caso puedo utilizar el modelo de carta facilitado por ustedes??.

    A mi entender este primer paso es independiente de si se trata de hipoteca mobiliaria o inmobiliaria.

    saludos y gracias de antemano.

    Ángeles.

    • Economiazero

      Hola Ángeles,

      Puedes adaptarla un poco, y utilizar el mismo modelo de carta; por probar no pasa nada, pero al tratarse de hipoteca de bien mueble no tienes el mismo amparo que en las hipotecas sobre viviendas. Es el mismo caso de los que tienen hipotecas cómo empresas para locales de comercio, que SI están protegidos, pero lo tienen mas difícil para reclamar.

      Si quieres que lea tu carta cuando la hayas hecho envíame un correo.

      Saludos cordiales.

      Martí Solà.
      http://www.solagalve.com

  • pedro pablo garcia

    Han pasado ya mas de dos meses que le hice llegar a mi banco, el Banco Popular,vuestro escrito para anular mi clausula y aun no me han contestado. ¿cual es el siguiente paso a seguir?

    • Economiazero

      Hola Pedro,

      Si no han respondido en plazo (algo habitual en Banco Popular), el siguiente paso es valorar tu hipoteca para saber si los defectos que contiene son suficientes para poder reclamar judicialmente, y con garantías, la anulación de la cláusula y que además el banco pague los gastos de la demanda. De hecho si pides la anulación y el Juez te la concede, casi con toda probabilidad le hará pagar al banco los gastos que hayas tenido. En este punto muchos me preguntáis que gana el banco con esta actitud, y la respuesta es fácil: hay tantos miles de afectados que no llegarán hasta el final de su reclamación, que al banco le sale a cuenta perder el juicio contra unos pocos afectados (por suerte cada vez mas).

      Lamentablemente no todas las hipotecas con cláusula suelo contienen defectos suficientes para reclamar judicialmente; a estos les recomiendo que intenten negociar o se olviden de la reclamación porque NO TODAS LAS CLÁUSULAS SUELO SON ILEGALES. Pero en las hipotecas dónde no se cumplieron las leyes de protección a los consumidores, ni los requisitos establecidos por el Tribunal Supremo, actualmente solo les conviene reclamar porque lo conseguirán.

      Si quieres que me mire el estado de tu hipoteca (de forma gratuita y sin compromiso) para saber si es viable tu reclamación, envíame un correo o entra en http://solagalve.com/estudio-gratuito-viabilidad-demanda-contra-la-clausula-suelo/

      Saludos cordiales.

      Martí Solà.
      msy@solagalve.com
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  • sergio

    Hola,

    gracias de antemano por toda la información que das. A ver si me puedes ayudar.

    Mi hipoteca tiene la denominación de crédito con garantía hipotecaria y fue contratada en 2006 con la entidad Caja Duero. Se incluyó un suelo del 3,25% y ningún techo, o al menos yo no soy capaz de descifrarlo entre toda la información que contiene la escritura de hipoteca. Estoy casi convencido de que no hay techo alguno expresado en ella.

    Por otro lado, en mi caso no hay oferta vinculante alguna, así que con todo lo que he leído, considero que en mi hipoteca se dan varios supuestos de falta de transparencia y, por no tener techo, de posición abusiva, así que me gustaría saber qué posibilidades tengo de que me quiten la clausula suelo y, en este caso, por no haber un techo, de que me devuelvan las cantidades pagadas de más por efecto de la clausula suelo.

    Por otro lado, se da el hecho de que la sucursal con la que firmé la hipoteca fue cerrada hace unos meses y todos los temas fueron trasladados a la central, en Valencia, así que no sé si esto es una ventaja o una desventaja.

    Muchas gracias de nuevo.

    Saludos
    Sergio

    • Economiazero

      Hola Sergio,

      No ha habido mejor momento que el actual para anular la cláusula suelo de las hipotecas de consumidores. Entre muchas razones por la Sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013 que comento en mi artículo. Los bancos tienen la estrategia de haceros perder el tiempo con reclamaciones y, a veces, propuestas de acuerdo en muchos casos engañosas. Mi recomendación es que si tu hipoteca no cumple los requisitos obligatorios reclames.

      Así en tu caso, por la fecha que comentas que firmaste (2006) ya te adelanto que si el importe era menor de 150.000€ y no hay oferta vinculante, sólo tienes que reclamarlo y lo conseguirás; si es superior a 150.000e también puedes anularla pero será por otros defectos que no la falta de oferta vinculante, y ya te avanzo que el listado de otros defectos es muuuy largo.

      En cuanto a la reclamación de las cantidades pagadas de más, actualmente recomiendo que no las reclaméis, salvo contadas excepciones. Solamente reclamo los intereses pagados de mas en casos en los que puedo demostrar engaño por parte del banco (que no es lo mismo que demostrar que el banco no cumplió con las obligaciones mínimas de información a al consumidor o que no fue transparente); el engaño (jurídicamente hablando) es mucho más complejo y en casos cómo el que me comentas tuyo, no se da.

      Soy consciente que algunas sentencias han dado los intereses pagados de mas, pero solo algunas, y otras los han dado pero en los recursos posteriores los han quitado. Quizás en el futuro la jurisprudencia del Supremo será otra, pero hoy por hoy, el mas alto tribunal de nuestro ordenamiento ha dicho que no se deben restituir los intereses; yo personalmente no estoy de acuerdo pero es la situación real y reclamar los intereses pagados de mas es condenarse a recursos, alargar el procedimiento, y perder la oportunidad de que os salga gratis la reclamación judicial. Por otro lado con una valoración previa de los defectos de la hipoteca, la eliminación de la cláusula en un procedimiento relativamente sencillo y rápido la tienes casi asegurada.

      Saludos cordiales,

      Martí Solà.
      msy@solagalve.com
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  • antonio

    hola yo quisiera hacer una pregunta:

    Tengo a hipoteca con caja segovia actualmente bankia tengo suelo de 3,5 pero no tengo techo yo quisiera saber como puedo hacerlo para saber si puedo hacer algo y si llegara a jucio que abogado buscar y para enviar la carta a que direccion la envio .

    Mi hipoteca sera de 2005 ya les pedi en un formulario q me dio un abogado la oferta vinculante y alguna cosa mas tengo el papel y les daba un plazo de dos meses y no he recibido nada q puedo hacer un saludo y gracias de antemano les puedo enviar toda la informacion q tengo a mi disposicion.

    • Economiazero

      Hola Antonio,

      Para todos los lectores de Economia Zero, os ofrezco la posibilidad de que me enviéis los documentos de vuestra hipoteca por correo electrónico a msy@solagalve.com o por correo ordinario a mi bufete, y en unos días os doy una valoración de si vuestro caso es viable para reclamar la anulación judicial de la hipoteca con garantías, así cómo un cálculo de lo que os están cobrando de mas. Sólo tenéis que enviarme :

      - Copia de la escritura de hipoteca
      - Uno de los últimos recibos que hayáis pagado
      - Cartas que hayáis enviado al banco y las respuestas que hayáis recibido.
      - Un teléfono y un email de contacto

      Mi dirección de correo es:
      C/ Muntaner 269, 5, 1
      (08021) Barcelona

      Sólo pido un poco de paciencia porque estoy respondiendo entre 7 y 10 días desde que lo recibo, y me los miro personalmente y uno por uno para hacerlo bien. Por ahora ya hemos logrado anular unas 200 cláusulas suelo!

      Martí Solà.
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  • GREGORIO

    Hola, yo hice mi hipoteca en el 2007, normal sin clausula y con oferta vinculante.

    En mayo de 2009 necesite un poco mas de dinero y se lo comente al director de mi sucursal que dijo que no había problema porque me cancelaria la primera hipoteca y me haría una novación con las mismas condiciones (esta no tiene oferta vinculante).

    Pues sin leérmelo siquiera fuimos al notario y se firmo la novación con un 4% de suelo, del que me di cuenta a los pocos meses de haber firmado. Desde hace ya 5 años estoy sufriendo las consecuencias de este engaño y pagando casi 200 euros todos los meses demás. Este índice esta escondido en la novación y por poco se puede reconocer además que nadie me lo dijo solo firma aquí que es todo igual con las mismas condiciones.

    Necesito alguien me asesore y saber si puedo hacer algo contra esta injusticia. La caja donde firme esta hipoteca es la Caja Rural de Mota del Cuervo, intervenida por el banco de España hace una semana.

    • Economiazero

      Hola Gregorio,

      En las novaciones de hipoteca, en las que se ha añadido un cláusula suelo que no estaba en la hipoteca anterior (cómo en tu caso), el banco debería haber cumplido todos los requisitos de información previa, y transparencia, como si de una hipoteca nueva se tratara. Es muy habitual que el banco creyera que no, pero se equivocaba, y todas esas novaciones sin la información legal previa que se requiere a las primeras hipotecas, son defectuosas por lo que podréis anular la cláusula suelo. Por eso a los bancos les está cayendo la que les está cayendo, y cada día sois más los que habéis anulado la cláusula.

      Saludos cordiales.

      Martí Solà.
      msy@solagalve.com
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  • Maria

    Buenas,

    Tengo una hipoteca desde 2005 con la Caja de Arquitectos, con un suelo del 4% y un techo del 12%. Quería saber si hay alguna sentencia que obligue a esta entidad a eliminar estas clausulas o información de que lo hayan hecho en algún caso. Ahora me han ofrecido eliminarlas pero subiendo el diferencial de 0,75% a 2% y pagando yo los costes de notaría.

    Por lo que he leido, mi hipoteca cumple las condiciones para declarar nulas estas clausulas, pero no recuerdo haber firmado oferta vinculante o al menos no he encontrado el papel.

    Gracias por adelantado.

    • Economiazero

      Hola María,

      Si tu hipoteca no cumple con la ley o no cumple con las condiciones del Tribunal Supremo, reclama y no aceptes un acuerdo que pagarás durante años. No tienes porqué y no te beneficia ni a la corta ni a la larga. Con el acuerdo están convirtiendo en legal un diferencial que ahora no cumple la ley. Multiplica lo que te queda de hipoteca por 1’25% (que es lo que añaden a tu diferencial) y verás lo que te cuesta el acuerdo!

      Gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo que comento en el artículo, ya no importa si existe o no la oferta vinculante. Si el banco no cumplió con cualquiera de las obligaciones de información que exige la Sentencia de Mayo pasado, terminarás por anular la cláusula suelo de raíz. Además, ten en cuenta que los requisitos de la ley de protección a los consumidores y los de la Orden Ministerial de 1994, y los del Tribunal Supremo; o se dan o no se dan, no es una circunstancia opinable. Si no se dan todos los requisitos, tu cláusula no cumple la ley y deberá anularse. (parto de la base que contrataste cómo particular y la hipoteca es sobre una vivienda).

      Mi recomendación es:

      a) Si en tu caso la cláusula y la escritura son correctas, entonces si, aprovecha la situación que te plantea tu banco.

      b) Si infringieron cualquiera de los derechos que tienes cómo consumidora reclama la eliminación total, absoluta, para siempre, sin peros y sin renuncias. La situación judicial actual te dará al nulidad, y si no recuperas todos los gastos, los amortizarás en muy poco tiempo.

      Si quieres que me lo mire (gratuito y sin compromiso) ponte en contacto conmigo, pero no lo dejes.

      Saludos cordiales.

      Martí Solà.
      msy@solagalve.com
      http://solagalve.com/estudio-gratuito-viabilidad-demanda-contra-la-clausula-suelo/

MUY IMPORTANTE: Si vas a realizar una consulta debes leer antes toda la información de la página CONSULTAS.

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